Цены на квартиры в Киеве подобрались к пику: предложение резко упало

Киевский вторичный рынок жилья показывает значительное повышение цен и активизацию покупателей, особенно в средних ценовых сегментах. Один из ключевых индикаторов – резкое сокращение количества объявлений о продаже, что свидетельствует о высоком спросе. Об этом сообщает канал "Про недвижимость Киева" в своем майском обзоре 2025 года.

Ценовая динамика и активность рынка

Согласно данным платформы OLX, количество активных объявлений по недвижимости в Киеве сократилось на 14%, а медианная цена выросла на 15%. Аналитика портала bomber.ua подтверждает эту тенденцию, демонстрируя заметный рост цен с начала года.

"Хорошие однокомнатные квартиры в хороших локациях с хорошим ремонтом – цены приблизились уже к довоенным, к ковидным временам", – отмечает Дмитрий Гура, ведущий канала "Про недвижимость Киева".

Наиболее активный сегмент рынка – квартиры стоимостью от 50 до 150 тысяч долларов. Особенно оживился диапазон 40-70 тысяч долларов, где покупатели опасаются дальнейшего повышения цен.

"Люди звонят, пишут, торгуются на объектах, говорят: 'А можно мы приедем первые? Пожалуйста, никому до нас не показывайте'. Это прямо как в 2019-2021 годах", – подчеркивает Гура.

Предпочтения покупателей

Общеукраинские данные показывают, что большинство потенциальных покупателей (44%) рассматривают объекты стоимостью до 30 тысяч долларов, 35% интересуются жильем в диапазоне 30-60 тысяч, а 17% готовы приобрести недвижимость за 60-150 тысяч долларов.

По типу жилья наибольшим спросом пользуются новостройки, возведенные после 2011 года, а также объекты 2001-2010 годов постройки. Интерес к советскому жилому фонду, особенно к хрущевкам, заметно снижается.

"Для приобретения жилья с точки зрения перспектив ликвидности нужно понимать, что самое неликвидное на сегодняшний день – это не потому что я их не люблю, хотя да, я их не люблю – это устаревший жилой фонд", – комментирует эксперт.

Ситуация на рынке аренды

Рынок аренды также демонстрирует рост – количество активных объявлений увеличилось на 7%, а медианная цена выросла на впечатляющие 35% в годовом исчислении. По словам Дмитрия Гуры, это соответствует прогнозам: в прошлом году аренда подорожала на 30%, а с начала нынешнего сезона – еще на 5%.

"Сезон только начался, и многие сейчас выставляют свои квартиры в аренду именно с учетом того, чтобы выходить с хорошей ценой, когда много арендаторов, и можно быстро заселить с нормальной арендной ставкой", – поясняет эксперт.

Демографические факторы и их влияние на рынок

Согласно опросу КМДА и благотворительного фонда "Рокада", 87% внутренних переселенцев планируют остаться в Киеве, что оказывает существенное влияние на рынок недвижимости.

"Переселенцы – это двигатель торговли, потому что они являются покупателями и арендаторами. А для арендаторов нужно что-то сдавать, соответственно, эти квартиры должен кто-то купить, сделать ремонт и сдавать. Переселенцы делают кассу", – утверждает Гура.

Статистика браков и разводов также влияет на структуру спроса. По данным BBC, в Украине стремительно сокращается количество браков и растет число разводов.

"Вот такое количество разводов увеличивает число арендаторов-одиночек и покупателей-одиночек. Поэтому какие квартиры чаще всего покупают либо арендуют? Однокомнатные, максимум двухкомнатные", – отмечает эксперт.

Генплан Киева и строительные конфликты

Мэр Киева Виталий Кличко вновь занялся разработкой нового генерального плана города. С 1 января 2025 года государство запретило распределять участки земли по детальным планам территории.

"Раньше застройщик подходил и говорил: 'Эй, есть чего?' Ему отвечали: 'Есть пять участков, вот такие'. На Совете все единогласно проголосовали, и застройщик получил участок под застройку без инфраструктуры, без требований", – критикует Гура прежнюю систему.

Эксперт отмечает, что у киевских застройщиков уже есть земельные участки на 1-2 года вперед, но в перспективе ситуация со строительством и инфраструктурой может улучшиться.

Также стали известны проблемы с ЖК столицы групп H2O: "Суд запретил строительство ЖК столицы групп. Понятно, что они сейчас будут подавать апелляции, потом бороться, бодаться, потому что деньги там уже закопаны", – комментирует Дмитрий Гура.

Ипотечное кредитование

Неприятной новостью для рынка стало сокращение количества выданных ипотечных кредитов на 40% с начала года. По словам эксперта, это связано с возможным недофинансированием программы льготной ипотеки из-за бюджетных ограничений.

"Ходили такие слухи, что могут программу в этом году не дофинансировать, что денег выделят сильно меньше, потому что в бюджете дыра. Приходится где-то что-то перекраивать, перебрасывать бюджеты", – поясняет Гура.

Рынок недвижимости Киева продолжает адаптироваться к текущим экономическим и социальным реалиям, демонстрируя стабильный рост цен и высокий спрос, особенно в сегменте одно- и двухкомнатных квартир в новых жилых комплексах.