Ціни на квартири в Києві підібралися до піку: пропозиція різко впала

Київський вторинний ринок житла показує значне підвищення цін і активізацію покупців, особливо в середніх цінових сегментах. Один з ключових індикаторів – різке скорочення кількості оголошень про продаж, що свідчить про високий попит. Про це повідомляє канал "Про нерухомість Києва" у своєму травневому огляді 2025 року.

Цінова динаміка та активність ринку

Згідно з даними платформи OLX, кількість активних оголошень із нерухомості в Києві скоротилася на 14%, а медіанна ціна зросла на 15%. Аналітика порталу bomber.ua підтверджує цю тенденцію, демонструючи помітне зростання цін з початку року.

"Хороші однокімнатні квартири в хороших локаціях з хорошим ремонтом – ціни наблизилися вже до довоєнних, до ковідних часів", – зазначає Дмитро Гура, ведучий каналу "Про нерухомість Києва".

Найактивніший сегмент ринку – квартири вартістю від 50 до 150 тисяч доларів. Особливо пожвавився діапазон 40-70 тисяч доларів, де покупці побоюються подальшого підвищення цін.

"Люди телефонують, пишуть, торгуються на об'єктах, кажуть: 'А можна ми приїдемо перші? Будь ласка, нікому до нас не показуйте'. Це прямо як у 2019-2021 роках", – підкреслює Гура.

Уподобання покупців

Загальноукраїнські дані показують, що більшість потенційних покупців (44%) розглядають об'єкти вартістю до 30 тисяч доларів, 35% цікавляться житлом у діапазоні 30-60 тисяч, а 17% готові придбати нерухомість за 60-150 тисяч доларів.

За типом житла найбільшим попитом користуються новобудови, зведені після 2011 року, а також об'єкти 2001-2010 років побудови. Інтерес до радянського житлового фонду, особливо до хрущовок, помітно знижується.

"Для придбання житла з точки зору перспектив ліквідності потрібно розуміти, що найбільш неліквідне на сьогоднішній день – це не тому що я їх не люблю, хоча так, я їх не люблю – це застарілий житловий фонд", – коментує експерт.

Ситуація на ринку оренди

Ринок оренди також демонструє зростання – кількість активних оголошень збільшилася на 7%, а медіанна ціна зросла на вражаючі 35% у річному вимірі. За словами Дмитра Гури, це відповідає прогнозам: минулого року оренда подорожчала на 30%, а з початку нинішнього сезону – ще на 5%.

"Сезон тільки почався, і багато хто зараз виставляє свої квартири в оренду саме з урахуванням того, щоб виходити з хорошою ціною, коли багато орендарів, і можна швидко заселити з нормальною орендною ставкою", – пояснює експерт.

Демографічні фактори та їхній вплив на ринок

Згідно з опитуванням КМДА та благодійного фонду "Рокада", 87% внутрішніх переселенців планують залишитися в Києві, що чинить суттєвий вплив на ринок нерухомості.

"Переселенці – це двигун торгівлі, тому що вони є покупцями й орендарями. А для орендарів потрібно щось здавати, відповідно, ці квартири повинен хтось купити, зробити ремонт і здавати. Переселенці роблять касу", – стверджує Гура.

Статистика шлюбів і розлучень також впливає на структуру попиту. За даними BBC, в Україні стрімко скорочується кількість шлюбів і зростає кількість розлучень.

"Ось така кількість розлучень збільшує число орендарів-одинаків і покупців-одинаків. Тому які квартири найчастіше купують або орендують? Однокімнатні, максимум двокімнатні", – зазначає експерт.

Генплан Києва та будівельні конфлікти

Мер Києва Віталій Кличко знову зайнявся розробкою нового генерального плану міста. З 1 січня 2025 року держава заборонила розподіляти ділянки землі за детальними планами території.

"Раніше забудовник підходив і казав: 'Гей, є чого?' Йому відповідали: 'Є п'ять ділянок, ось такі'. На Раді всі одноголосно проголосували, і забудовник отримав ділянку під забудову без інфраструктури, без вимог", – критикує Гура колишню систему.

Експерт зазначає, що у київських забудовників вже є земельні ділянки на 1-2 роки вперед, але в перспективі ситуація з будівництвом та інфраструктурою може покращитися.

Також стали відомі проблеми з ЖК столиці груп H2O: "Суд заборонив будівництво ЖК столиці груп. Зрозуміло, що вони зараз будуть подавати апеляції, потім боротися, бодатися, тому що гроші там вже закопані", – коментує Дмитро Гура.

Іпотечне кредитування

Неприємною новиною для ринку стало скорочення кількості виданих іпотечних кредитів на 40% з початку року. За словами експерта, це пов'язано з можливим недофінансуванням програми пільгової іпотеки через бюджетні обмеження.

"Ходили такі чутки, що можуть програму в цьому році не дофінансувати, що грошей виділять сильно менше, тому що в бюджеті діра. Доводиться десь щось перекроювати, перекидати бюджети", – пояснює Гура.

Ринок нерухомості Києва продовжує адаптуватися до поточних економічних і соціальних реалій, демонструючи стабільне зростання цін і високий попит, особливо в сегменті одно- і двокімнатних квартир у нових житлових комплексах.