Стремительный рост стоимости земли сельхозназначения в 2025 году: сколько стоит гектар в разных регионах Украины

В 2025 году рынок сельскохозяйственных земель в Украине демонстрирует стремительный и рекордный рост цен, даже несмотря на продолжающуюся войну и экономическую нестабильность. Что стоит за этим стремительным ростом? В каких регионах гектар самый дорогой, а где еще остаются сравнительно доступные участки? Как изменилась динамика купли-продажи и какие прогнозы относительно будущего рынка? Все это в нашем подробном обзоре.

В Украине стремительно растут цены на землю

В конце апреля средняя стоимость одного гектара земли составила 86 655 гривен, что более чем на 32 тысячи больше, чем месяцем ранее. Это самый высокий показатель с начала года и весомый сигнал для рынка, находящийся в фазе трансформации.

Аналитики платформы Опендатабот зафиксировали , что самая дешевая земля продавалась в марте 2025-го — 54 632 гривны за гектар, а уже за месяц цена выросла почти на 59%. И хотя в начале мая средний ценник несколько скорректировался до 72 149 гривен, общая динамика остается положительной.

Региональные диспропорции: где земля самая дорогая, а где самая дешевая?

Цены на землю сельскохозяйственного назначения в 2025 году не просто выросли — они продемонстрировали поразительную региональную неравномерность, которая стала еще более ощутимой весной. Средняя стоимость гектара в разных областях страны колеблется от 34 562 до 358 305 гривен, то есть разница между самым дешевым и дорогим участком составляет больше, чем в десять раз.

Самая высокая средняя цена зафиксирована в Днепропетровской области — 358 305 грн за гектар. Этот регион уже второй год удерживает лидерство на рынке, и этому способствует несколько факторов: высокая аграрная интенсивность, плодородные земли, значительное количество покупателей из промышленных и аграрных холдингов, а также логистическая выгодность территории.

На второй позиции – Ивано-Франковская область со средней ценой 172 336 грн/га. Далее следуют Тернопольщина (162 417 грн), Львовщина (104 046 грн) и Донецкая область (101 047 грн). В западных регионах высокую цену частично объясняют меньшим размером паев и относительной безопасностью, что повышает интерес инвесторов. Донетчина же – исключение, где спрос сконцентрирован вокруг более безопасных общин и формирует среднюю высокую цену на небольшом объеме сделок.

С другой стороны, самую дешевую землю можно приобрести в Николаевской области — всего 34562 грн за гектар. Низкая стоимость здесь обусловлена военным риском, угрозами морского побережья и минимизированной активностью рынка. Также сравнительно низкие цены в Запорожской (35440 грн), Одесской (38672 грн) и Херсонской (39040 грн) областях — регионах, остающихся на линии прямого влияния войны.

"Наличие спроса не означает автоматического роста цен. В условиях военного положения главную роль играет степень безопасности территории и перспективность аграрного производства", — комментирует аналитик земельного рынка Николай Голик.

Таким образом, региональная карта цен сегодня напрямую отражает уровень безопасности, инвестиционную привлекательность и локальную аграрную активность. Запад и центр – это стабильный рост, юг и восток – сдержанные цены, но потенциально выгодные инвестиции в долгосрочной перспективе.

Причины стремительного удорожания: инфляция, ограниченное предложение и война

Рост стоимости сельскохозяйственной земли в 2025 году, достигший рекордной отметки 86 655 грн за гектар в апреле, является следствием нескольких глубинных и взаимосвязанных факторов. На первый взгляд рынок демонстрирует рост спроса. Однако ключевую роль в формировании цены играет не только спрос, но и структурные ограничения предложения, макроэкономическая нестабильность и военно-политические риски.

"Собственники, которые спешили продать землю в первые годы открытия рынка, уже сделали это. Зато оставшиеся ждут лучшей цены. Это естественный рыночный процесс, который приводит к ограничению предложения", – отмечает Игорь Лысецкий, координатор земельного комитета УКАБ. По его словам, большинство покупателей — это не гоняющиеся по количеству агропроизводители, а ведущие выборочную и стратегическую политику приобретений.

Еще один немаловажный фактор — инфляция и девальвация гривны. Из-за обесценивания национальной валюты инвесторы рассматривают землю как один из немногих надежных активов. Однако, в отличие от золота или недвижимости, земля в Украине остается неликвидной инвестицией, требующей долгосрочного планирования и устойчивого производства.

Не считая того, свою роль играется и психологический фактор войны. Парадоксально, но несмотря на высокую неопределенность, некоторые инвесторы видят в сельхозземле безопасную "тихую гавань", поскольку рынок земель, в отличие от фондовых, не испытывает быстрые колебания. Тем более, что в условиях снижения банковских ставок и ограничений на валюту, сохранить капитал в земле — это разумная стратегия.

В то же время рост цен не сопровождается аналогичным ростом объемов продаж. Если в феврале было продано 27 555 га, то уже в апреле – всего 12 978 га. Это свидетельствует о сдержанном спросе, который хоть и присутствует, не переходит в массовые соглашения.

"Пока мы видим не рыночную горячку, а так называемую рыночную паузу. Продавцы хотят больше, покупатели ждут снижения рисков", — объясняет юрист в сфере земельного права Андрей Мартынюк.

Таким образом, цена растет в условиях структурного дефицита, понижения предложения, девальвационного давления и общей неопределенности. Это нестандартная ситуация, в которой рост не свидетельствует о расцвете, а скорее о периоде адаптации рынка к новой реальности.

Кто покупает землю в Украине: инвесторы, фермеры или спекулянты?

Рынок сельскохозяйственной земли в Украине в 2025 году функционирует уже четвертый год, однако его структура остается специфической и глубоко связанной с реалиями военного времени. Несмотря на открытость рынка, активность покупателей остается умеренной и основными игроками остаются именно украинские агропроизводители.

"Подавляющее большинство покупателей – это фермеры или аграрные компании, стремящиеся укрепить собственный земельный банк. Они покупают землю не для спекуляций, а для возделывания, и подходят к инвестированию очень взвешенно", — утверждает Игорь Лысецкий.

Это связано с тем, что земля остается низколиквидным активом: покупка нацелена на долгосрочное использование с низкой возможностью быстрой перепродажи. Кроме того, в военное время любое инвестирование сопровождается высокими рисками. Это отпугивает спекулянтов, ищущих скорую прибыль. Большинство сделок совершается в пределах одного района или общины — когда арендатор выкупает землю у пайщика или соседние хозяйства покупают дополнительные гектары.

Интересен и психологический аспект. Как свидетельствует опрос, проведенный Агрополитическим центром в марте 2025 года, более 60% владельцев паев, еще не продававших землю, не намерены в ближайшие годы. Часто это наследственная собственность, и ее содержание рассматривается как безопасное сохранение актива. По мнению агроэксперта Игоря Гриныка: "Люди предпочитают не продавать землю по дешевке. Они ожидают стабилизации ситуации в стране и роста цены, понимая, что паи — это последний ресурс, который может понадобиться детям или внукам".

Еще одной важной группой покупателей стали граждане с опытом работы за границей. По наблюдениям нотариусов, увеличилось количество сделок, в которых покупателем выступает украинец, работающий в Польше или Чехии и желающий инвестировать заработанные средства в землю "на будущее". Такой интерес может рассматриваться как индикатор доверия к украинскому рынку земли на все трудности.

В то же время, по оценкам УКАБ, доля иностранного капитала остается нулевой, поскольку действующее законодательство запрещает продажу земли иностранцам. Впрочем, не исключено, что в будущем тема доступа иностранных инвесторов вернется в политическую повестку дня.

На сегодняшний день земельный рынок в Украине — это рынок осторожных фермеров и чутких инвесторов, ставящих на перспективу, а не на скорую выгоду. Это придает рынку определенную стабильность, но одновременно сдерживает темпы оборота.

Какие перспективы имеет рынок земли: прогнозы экспертов к 2030 году

Открытый рынок сельскохозяйственных земель в Украине функционирует менее четырех лет, однако уже сейчас аналитики формулируют долгосрочные прогнозы его развития, учитывая динамику цен, структуру спроса и макроэкономические факторы. При благоприятных условиях к 2030 году стоимость земли может удвоиться, однако для этого необходим ряд фундаментальных изменений.

Игорь Лисецкий, в частности, отмечает: "Наши оценки свидетельствуют, что потенциал роста цены на землю в Украине — не менее 15-20% в год в ближайшие годы. Но это станет возможным только в условиях стабилизации экономики, завершения военных действий, структурных реформ и открытия полноценного рынка".

Земля в Украине остается недооцененным активом по сравнению с европейскими странами. В Польше, например, средняя цена гектара сельскохозяйственных угодий уже превышает 10 тысяч евро, тогда как в Украине чуть больше 2 тысяч евро. Однако у украинской земли есть уникальное плодородие, что делает ее чрезвычайно привлекательной в долгосрочной перспективе.

В то же время, эксперты предостерегают, что без улучшения инвестиционного климата и гарантий прав собственности иностранный капитал будет оставаться в стороне. А именно приток внешних инвестиций мог бы стать толчком к более быстрому развитию рынка. Как отмечает Игорь Ясько, управляющий партнер ЮК Winner: "Юридическая и политическая стабильность – вот что станет решающим для активизации спроса. Если государство гарантирует неизменность правил игры, цена на землю будет расти вдвое быстрее.

Другим важным фактором является технологическое развитие сельского хозяйства. Внедрение точного земледелия, автоматизация агропроизводства и интеграция в глобальные цепи поставок придадут стоимости земли как ресурса. В этом контексте особенно привлекательными остаются центральные области, где сосредоточены самые большие массивы угодий.

Следует также упомянуть о потенциальной либерализации рынка после 2024 года, когда, согласно планам, юридические лица получат право покупать землю. Это откроет новые горизонты для агрохолдингов и банков, которые могут использовать землю в качестве залога. Однако в условиях войны правительство отложило имплементацию этой нормы до лучших времен.

В итоге к 2030 году украинский земельный рынок имеет потенциал стать полноценным инструментом экономического роста, но только при условии завершения войны, правовой определенности, доступа к финансированию и активного участия фермеров. И хотя темпы роста стоимости земли могут колебаться, долгосрочная тенденция остается восходящей.