Ціни на квартири в Україні: попит, пропозиція, прогноз

На українському ринку нерухомості 2024–2025 років спостерігаються суттєві зміни на тлі війни та економічної турбулентності. Попит і пропозиція житла перегрупувалися: активність покупців змістилася у безпечніші регіони, тоді як у прифронтових містах ринок практично завмер. І поки одні чекають "кращих часів", інші вже знаходять свій варіант. Якщо ви теж у пошуках - варто почати з DIM.RIA: тут завжди є актуальні оголошення, перевірені квартири та зрозуміла аналітика.Через війну багато родин переїхали на захід України - це змінило ситуацію на ринку: у столиці й на сході попит просів, зате у більш безпечних містах зріс інтерес до житла. У 2023-му ринок тримався завдяки держпрограмам, зокрема "єОселі" - люди купували, особливо там, де було відносно спокійно.Але загалом покупці обережні. Багато хто відкладає рішення купити - чекає, як зміниться ситуація на фронті та в економіці. Попит за рік впав майже по всій країні. Найбільше - у прифронтових областях: на Херсонщині - мінус 67%, на Сумщині - 50%, навіть у Франківську - 46%. Проте в другій половині 2024-го стало трохи жвавіше: наприклад, у серпні Одеса й Львів показали приріст пошуків житла. Схоже, люди потроху адаптуються до нових умов.Головне, що зараз керує ринком - бажання мінімізувати ризики. Люди все рідше вкладаються в будівництво "з котлована" і все частіше шукають уже готові або майже готові квартири. Хочеться заїхати й жити, а не чекати роками. Тому вторинка зараз у фаворі. Новобудови ж цікаві переважно тим, у кого є запас грошей і віра, що після війни ціна піде угору.Покупці стали обережнішими й уважнішими. Багато хто читає новини, дивиться на курс долара, слідкує за ситуацією на фронті - і тільки коли стає трохи спокійніше, приймає рішення. Попит є, але тепер він куди вибірковіший, ніж раніше.З пропозицією на ринку теж відбулися зміни. Спочатку новобудови майже повністю "зависли" - будівництво зупинилось, відділи продажу не працювали. Але вже у 2023–2024 роках ринок потроху ожив. Наприкінці 2024-го працюють вже понад 77% відділів продажу, а по країні ввели в експлуатацію 181 новий будинок. Найактивніше будують у Київській області (окрім столиці) та на Львівщині.Ринок підлаштувався до нових умов, але будують обережніше. Забудовники зважують кожен проєкт, адже зросли ціни на матеріали, є інфляція, ризики. У прифронтових регіонах - будівництво на паузі. А от у спокійніших областях нові будинки з'являються стабільно, хоч і не такими темпами, як раніше.На вторинці ситуація різна по регіонах. У західній Україні оголошень побільшало - люди продавали житло, з якого виїхали, або купували щось недороге з прицілом на подальший продаж. Найбільший приріст - на заході та в спокійних областях, як-от Полтавська, Чернігівська й Сумська.А от у прифронтових регіонах пропозиція навпаки впала. Частина квартир зруйнована, частина людей виїхала й не поспішає продавати. У Києві й передмісті теж помітне "затишшя": дехто вирішив не поспішати, почекати стабільніших часів. До кінця 2024-го це вилізло в мінус 10-14% оголошень - схожа динаміка і на ринку оренди.У 2024 році ціни на житло в Україні рухались у різні боки. У західних містах - зросли й навіть обігнали довоєнні. У прифронтових - залишились низькими. Найкраще ці зміни видно на прикладі великих міст.Київ залишається найдорожчим. Однокімнатна "вторинка" наприкінці 2024 року коштує в середньому $80 тис. За рік ціни навіть трохи підросли - близько +6%. На первинці - в середньому $1 340 за м² (−4% за рік). Розкид великий: від $900 у Деснянському до $2 700 на Печерську. Попит є, але грошей у людей менше, тож ціни ростуть обережно.Через наплив переселенців Львів став другим за цінами після Києва. Однокімнатна квартира тут - близько $70 тис., що значно більше, ніж до війни. У 2024-му ціни зростали повільніше: +3% на новобудовах, але "вторинка" досі тримає одну з найвищих планок в Україні. Після ривка 2022–2023 року ринок вийшов на стабільне плато.В Одесі ринок тримається між ризиками обстрілів і статусом великого міста. "Однушка" на вторинці - близько $45 тис. Після відтоку людей у 2022-му попит повернувся - особливо у 2023–2024 роках. Улітку 2024-го зацікавленість зросла, але ринок поводиться обережно: і продавці, і покупці не поспішають, тож ціни залишаються стабільними.У Дніпрі через близькість до фронту попит стриманий, а ціни нижчі, ніж на заході. "Однушка" на вторинці - близько $40 тис. Частина людей виїхала, інвестори не ризикують. Та ринок не завалився: Дніпро - велике промислове місто. Новобудови тримаються - $1 200/м² і трохи зростають через високу собівартість.У Харкові - глибока криза. Через обстріли й відтік людей "однушка" коштує близько $25 тис. - ще кілька років тому таке здавалося нереальним для міста-мільйонника. Попиту майже немає, пропозиція впала вдвічі. Ринок фактично на паузі: угоди - рідкість, і то зі знижками. Ціни залишатимуться на дні, поки ситуація з безпекою не зміниться.У менших містах заходу й центру - стабільність. У Вінниці, Черкасах - "однушки" по $45–55 тис., у Полтаві - ~$35 тис. Попит більш-менш збалансований із пропозицією. А от у прифронтових і звільнених містах - рекордно низькі ціни: $22 тис. у Сумах і Миколаєві, ~$20 тис. у Запоріжжі, а на Херсонщині - взагалі ~$14 тис. Це історичне дно, але з поверненням людей і відбудовою ситуація поступово зміниться.Прогнозувати ринок під час війни - непросто, але експерти вірять у поступове відновлення у 2025 році. Якщо ситуація не погіршиться, угод стане більше, особливо в столиці та навколо. Ціни можуть підрости: новобудови - на 15–25%, вторинка - на 5–10%.Та головне - безпека. Якщо буде мир - ринок оживе. Якщо ж війна затягнеться - чекає стагнація. У таких умовах виграють ті, хто діє розумно й стратегічно.Український ринок житла зараз непростий - нестабільний, але живий. Люди адаптуються, ринок підлаштовується, а попит потроху повертається туди, де безпечніше. Усе залежить від ситуації в країні, але одне зрозуміло точно: нерухомість - це історія про довіру, перспективу й тверезий розрахунок.