Налоги при продаже недвижимости: почему не все должны их платить

К кому у налоговой нет претензий.

Продавцы недвижимости платят налоги по-разному: одних вообще не облагают налогом, а с других берут существенные проценты налога на прибыль и военный сбор.

Основные изменения налогообложения операций с недвижимостью предусмотрены в законе "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины.

"На размер налога или льготу теперь влияет, сколько объект жилой недвижимости находится в собственности", - отметила эксперт по недвижимости Елена Бондарук в комментарии РБК-Украина.

По ее словам, по-прежнему продажа первого объекта недвижимости в течение календарного года освобождается от налогообложения, если владелец владел им более трех лет.

В 2025 году ужесточились требования по второму и последующим продажам.

Если человек продает вторую квартиру или дом в течение года, он должен уплатить налог по полной ставке.

А вот на коммерческую недвижимость налог всегда неизменен: НДФЛ (налог на доходы физических лиц) - 5%, военный сбор - 5%, государственная пошлина - 1%, независимо от того, сколько времени имущество находится в собственности.

Бондарук отмечает, что сейчас налоговые обязательства физических лиц зависят от количества продаж в течение года и статуса недвижимости:.

- первая продажа за год при условии владения недвижимым имуществом свыше 3 лет - 0% налога на прибыль, 0% военного сбора;.

- первая продажа за год при условии пребывания объекта в собственности до 3 лет - 5% налога на прибыль, 5% военного сбора;.

- второй и каждая последующая продажа за год - 18% налога на прибыль, 5% военного сбора.

Эксперт уточняет, что в случае подтверждения первоначальной стоимости приобретения недвижимости, налог уплачивается только по разнице между покупкой и продажей.

К примеру, если продается квартира за 1,5 млн грн, которая была приобретена за 1 млн грн, то налог на прибыль в размере 18% и военный сбор в размере 5% будут начислены только на разницу в 500 тыс.

грн, а не на всю сумму продажи.

Но если продавец не сможет подтвердить первоначальную стоимость жилья, то налог будет начислен на всю сумму продажи.

Для того чтобы подтвердить первоначальную стоимость, нужно предоставить документы о покупке недвижимости.

Однако при продаже обязательно производится новая оценка имущества.

В итоге получатся, что при повторной продаже жилья в 2025 году сумма налоговой нагрузки может достичь 23%.

Наследство и дарение.

Эксперт также обращает внимание на то, что в Налоговом кодексе предусмотрено несколько исключений по уплате налогов.

В частности, если объект передан по наследству от родственников первой степени (родители, дети) и продается до наступления трехлетнего срока владения, можно избежать уплаты налога на прибыль.

"Не облагается налогом и недвижимость, которая более 3 лет находится в собственности и недвижимость, которой владеет продавец по наследству",- пояснила Бондарук.

Что касается дарения недвижимости, то, как объясняют эксперты DecorMDI, уровень налогообложения зависит от того, между кем совершается сделка - между близкими родственниками или между чужими людьми.

К близким родственникам относятся родители, официальные супруги, дети, родные братья и сестры, баба, дед и внуки.

Если же недвижимость дарится чужим людям, то налоги уплачиваются в полном объеме.

Елена Бондарук отметила также, что в отдельных случаях освобождаются от налога люди с инвалидностью 1 группы, ветераны боевых действий, внутренне перемещенные лица, получившие компенсацию за разрушенное жилье.

При продаже недвижимости могут возникать и другие сборы и расходы.

В частности, это государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи, размер которого зависит от стоимости недвижимости и составляет 1% от оценочной стоимости или суммы договора.

К сопутствующим расходам относятся услуги нотариуса, оплата внесения изменений в Государственный реестр имущественных прав, возможны банковские или страховые комиссии.

Если же договор заключается по заниженной цене, продавец несет налоговые риски: фискальные органы могут признать стоимость продажи ниже рыночной и доначислить налоги.

А вообще-то в 2025 году планируется введение электронного мониторинга рыночных цен, что усложнит использование "серого" оформления сделок.

Торговля недвижимостью во время войны.

Как сообщили в Минюсте, в 2024 году было заключено 178,5 тыс.

сделок купли-продажи квартир и жилых домов.

В Агентстве недвижимости ЛУН посчитали, что это немного больше (+3%), чем в 2023 году, когда украинцы продали в общей сложности 172,6 тыс.

Но все еще почти вдвое (-45%) меньше количества таких сделок, заключенных в течение 2021 года.

Самое большое количество сделок в прошлом году было зафиксировано в столице - нотариусы засвидетельствовали 34,1 тыс.

договоров купли-продажи жилья.

Достаточно активной была вторичка в Днепропетровской области, где продали 18,1 тыс.

В Киевской области было продано 13,9 тыс.

квартир и домов, в Одесской области - 12,6 тыс., в Харьковской - 12,2 тыс., а на Львовщине - 12,1 тыс.

А вот в 2023 году в столице было продано 32,2 тыс.

квартир, в Киевской области - 12,2 тыс., в Днепропетровской области - 18,8 тыс., в Одесской - 11,8 тыс., во Львовской - 12,8 тыс., в Харьковской - 10,8 тыс.

К слову, согласно Налоговому кодексу Украины, некоторым собственникам жилья до 1 июля необходимо уплатить налог за так называемые "лишние" квадратные метры.

Это касается квартир, площадь которых превышает 60 кв.

Облагаются налогом также дома площадью более 120 кв.

м и совокупная площадь нескольких объектов недвижимости от 180 кв.

Известно уже, что за первый квартал 2025 года украинцы заплатили более 2,5 млрд грн налога на недвижимость, что на 17,7% больше, чем была внесена плата за аналогичный период прошлого года.