Скандальний 50Avenue: хто прикриває незаконне будівництво над метро Шулявська

Коли ми почали копатися в історії житлового комплексу "50Avenue", думали, що це просто ще один недобуд із проблемними документами. Але все виявилося набагато глибшим.

На поверхню випливли десятки компаній з українською, американською, кіпрською та британською юрисдикцією. Фіктивні "ЖБК", заплутані схеми власності, будівництво землі під торговельний центр, а чи не під житло. Багатомільйонні платежі кешем, доручення на продаж квартир, підписані прямо на кухні. Фірми із статутним капіталом у тисячу гривень, які керували об'єктами за мільйони доларів.

В епіцентрі - Йозеф Москович, громадянин Ізраїлю та Румунії. В Україні він працює через цілу мережу підставних "кооперативів", залучає гроші інвесторів і зникає. А квартири раптово оформляються на офшори, родичів, довірених осіб або загалом виявляються під іпотекою.

Початок афери: як продавали повітря замість квартир

Житловий комплекс «Зелений замок» у Києві від початку був приречений. Проектом займалася група компаній, пов'язаних з одіозним забудовником Йозефом Московичем, ім'я якого спливає в десятках судових суперечок, корпоративних конфліктів і скарг ошуканих інвесторів.

Історія ділянки на вул. Мирної, 2/1 починається з екс-депутатки Оксани Білозір. У 2004 році вона отримала землю у власність, а в 2016 передала її за договором суперфіція якомусь Івану Владу. Через кілька місяців з'являється ЖК «Зелений замок», засновниками якого стають той самий Влад, Йозеф Москович, син Білозір — Ярослав Недзельський, та її колишня помічниця Мар'яна Грабінська.

До речі, ім'я Івана Влада стабільно спливає у найскандальніших історіях столичного будівництва. Крім афери з "50Avenue" та "Зеленим замком", він фігурує і в інших епізодах незаконної забудови столиці. У тому числі — у справі про так звану "висотку Білозір", зведену з порушеннями на Подолі, а також у будівництві 11-поверхового будинку на Батиєвій горі та 24-поверхівки прямо над входом у метро "Виставковий центр".

ЖК «Зелений замок» розпочинався як «садибна забудова» — тобто малоповерхова забудова (не вище за 4 поверхи), як того вимагає Генеральний план Києва. Але насправді виріс 11-поверховий будинок. Архітектурна «відмазка» будівельників – це не поверхи, а «антресолі» та «технічні приміщення». Суд із цим не погодився: у 2020 році Шостий апеляційний адмінсуд визнав будівництво самовільним, скасувавши декларацію про готовність до експлуатації (ухвалу суду).

Фактично сімейне коло екс-нардепа опинилося в центрі прямого конфлікту інтересів: спочатку земля, потім — кооператив, потім — будівництво з грубим порушенням висотності.

Фінансова звітність ОК «ЖБК „Зелений Замок“ за 2020 рік виглядає як анекдот для податкової. За весь рік одна єдина операція. І та — у січні. За офіційними даними, 20 січня 2020 року кооператив здійснив одну реалізацію на суму 7 742 567,41 грн., з яких 1 290 427,9 грн. склав ПДВ. Одержувачем виступила структура, яка не зареєстрована як платник податку на додану вартість, з формулюванням «незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку з громадськими приміщеннями» за адресою Київ, вул. Мирна, 2/1. І все. На цьому, начебто, фінанси кооперативу закінчилися.

Але ж ні.

Незважаючи на практично нульову активність щодо доходної частини, у період 2020–2022 років кооператив активно формував податковий кредит, тобто заявляв відшкодування з ПДВ на мільйони гривень. Причому виходячи з «послуг» і «поставок» від низки фірм, діяльність яких викликає серйозні питання.

Ось основні фігуранти:

ТОВ «ОіЛ-К» (ЄДРПОУ 43782435) - 2021 рік

- Електромонтажні роботи

- Загальна сума: 1495765,14 грн, з них ПДВ - 249294,19 грн

ООО «БК Атена» (ЄДРПОУ 42311104) — 2020–2021 гг.

– Монтаж та пусконалагодження ліфтів WITTUR MRL W LINE 1000

- Загальна сума: 2 968 964,94 грн, ПДВ - 494 827,49 грн

ООО «Даст Строй» (ЄДРПОУ 41052370) — 2020 год

– Інформаційні послуги, ТЕО з теплопостачання, ноутбук Dell

- Загальна сума: 861 042,36 грн., ПДВ - 143 507,06 грн.

ЧП «Биолюкс» (ЄДРПОУ 30521977) — 2020–2021 гг.

– Монтаж кошиків для кондиціонерів

- Загальна сума: 694 615,98 грн., ПДВ - 115 769,33 грн.

Таким чином, навіть за відсутності реального доходу кооператив успішно нарощував віртуальний податковий кредит, що може свідчити про схему компенсації ПДВ без фактичного товарообігу.

Як з'ясувалося, Йозеф Москович, а також інші фігуранти, пов'язані з ЖБК «Зелений Замок» (ЄДРПОУ 41312704) та підрядником ТОВ «Даст Строй» (ЄДРПОУ 41052370), систематично виводили отримані кошти за кордон — у тому числі в США.

Ключовим хабом є штат Делавер - американська юрисдикція, відома низьким рівнем розкриття даних про власників. Саме там зареєстровані компанії, які використовуються для переведення в готівку, перекладу та «забуття» про гроші:

Exon Zelenyi Zamok LLC

– Реєстрація: 23.01.2020, №7814653

– Адреса: 8-A The Green, Dover, DE 19901

Засновники:

• Йозеф Москович (громадянин Ізраїлю та Румунії)

• Лідор Агам (громадянин Ізраїлю)

ТОВ «Мінтінай»

– Адреса: 919 N Market St, Wilmington, DE, офіс 950

Засновник: Юрій Поринець, громадянин України

Поринець також заснував низку фірм, тісно пов'язаних із ЖБК Московича:

• ТОВ «АБВ Нерухомість» (ЄДРПОУ 43690879)

• ЖБК «Київський Квартал» (ЄДРПОУ 43400069)

• ОК «Ваш Добробут» (ЄДРПОУ 40270522)

• ТОВ «Вінербуд» (ЄДРПОУ 42652874) - фактичний забудовник ОК «Ексон Прем'єр Шулявська»

З 09.02.2020 до 22.10.2020 Поринець був офіційним директором ОК «Ексон Прем'єр Шулявська»

Також нам стало відомо, що Йозеф Москович, його співмешканка Цилицинська Яна Леонідівна, її сестра Цилицинська Вікторія Леонідівна, а також їхні ділові партнери — Іван Влад, Наталія Любченко та інші посадові особи ОК «ЖБК „Зелений Замок“ (ЄДРПОУ 4131270 ч. 3 ст. 212 КК України (ухилення від сплати податків у особливо великих розмірах).

Для обходу обов'язкової реєстрації договорів купівлі-продажу та блокування фінансового моніторингу угоди з покупцями здійснювалися через укладання «кооперативних угод про сплату пайового внеску та надання житла». Купівля оформлялася як вступ у кооператив, а розрахунки проводилися готівкою, без проходження через банківські рахунки.

Отримана від покупців готівка передавалися в ТОВ «Даст Буд» (ЄДРПОУ 41052370, м. Київ, вул. Січових Стрільців, 21, офіс 501), яке і вело будівельні роботи на об'єкті по вул. Мирний, 2/1. Таким чином, будинок було збудовано та введено в експлуатацію без участі офіційних механізмів фінансування будівництва, що дозволило уникнути податкових зобов'язань.

Після введення будинку в експлуатацію договори купівлі-продажу майнових прав реєструвалися у приватних нотаріусів Київського міського округу — Татаринцевої Євгенії Анатоліївни та Сальварівської Ніни Ігорівни, які потім видавали покупцям свідоцтва про право власності.

За неофіційною інформацією з Держфінмоніторингу, з 20.03.2020 по 28.10.2021 з рахунків учасників схеми (включно з рахунками Йозефа Московича) було знято готівкою 18 140 000 грн.

За триваліший період — з 20.03.2020 по 01.02.2022 — на рахунки Московича, Цилицинської В.Л., Влада та їх довірених осіб внесено готівкою 175 000 000 грн., що значно перевищує їхні офіційні доходи. Зокрема:

внесено: 164 200 000 грн

задекларировано: 47 430 000 грн

Це говорить про багаторазове перевищення обсягів готівкових операцій над офіційними доходами, що може вказувати на ухилення від оподаткування та відмивання коштів.

Циліцинська Вікторія Леонідівна (нар. 23.05.1994), громадянка України, зареєстрована у м. Олександрія, фактично проживає у Києві. За документами — незаміжня, з вищою освітою. У 2021 році її дохід як ФОП становив 4 787 246,32 грн.

Вона є співзасновником ОК «ЖБК „Зелений Замок“, а також діє за довіреністю від Йозефа Московича, виданої 24.11.2021 та 08.12.2021, з правом розпорядження квартирами №26 та №32 по вул. Мирна, 2/1.

Аналогічна довіреність була видана Івану Юрійовичу Владу на квартиру №32.

Циліцинська Яна Леонідівна (нар. 25.11.1992), сестра Вікторії — співмешканка Йозефа Московича. «Архітектурно-інженерна група „Дельта-Буд“ (ЄДРПОУ 43415761). (через Exon Group LLC), фіктивний податковий кредит на суму 5107000 грн, включаючи ПДВ - 851 166,67 грн. Підставою послужили будівельні роботи на об'єкті по проспекту Перемоги, 50-А.

Другий проект, пов'язаний з Московичем - це багатофункціональний комплекс 50Avenue на проспекті Перемоги, 50А, буквально впритул до станції метро "Шулявська". Формально замовником виступає ОК «Ексон Прем'єр Шулявська», зареєстрований на Йозефа Московича, Івана Влада та Exon Group LLC.

Обслуговуючий кооператив «Ексон Прем'єр Шулявська» створили не відразу під цією назвою. У квітні 2017 року він з'явився у реєстрі як Житлово-будівельний кооператив «Прем'єр Жилянська». Його засновниками стали: Іван Влад, Йозеф Москович та Валерій Малиновський.

Паралельно ця група засновників засвітилася у створенні інших кооперативів: «Пріма Естейт», «Прем'єр Крістал», «Платінум Холл», а також «Рідний Дім» та «Хоум Резіденс», зареєстрованих за тією ж адресою, що і "Ексон Прем'єр Шулявська" - вул. Січових Стрільців, 37-41.

Очевидно, що «Прем'єр Жилянська» не прижилася: вже у 2018 році кооператив перейменовують на ЖБК «Ексон Прем'єр Шулявська», а замість Малиновського у складі засновників з'являється зареєстрована в американському штаті Делавер компанія Exon Group LLC. Ця юридична особа стане базовою прокладкою в угодах з продажу квартир в комплексі 50Avenue.

У 2019 році структура змінює вигляд остаточно: з'являється фінальна назва — обслуговуючий кооператив «Ексон Прем'єр Шулявська».

Земля, де потім почали будувати 50Avenue, спочатку належала ТОВ «Шулявка», а в 2018 році була передана в оренду на умовах суперфіцію кооперативу ОК «Ексон Прем'єр Шулявська» (ЄДРПОУ 42857100).

Будівництво комплексу розпочалося без необхідних дозвільних документів . Скандал розпочався ще 2020 року, коли ГАСІ відмовила у видачі дозволу на будівництво. Але замість паузи – робітники продовжили заливати бетон. На активність забудовника звернули увагу і місцеві жителі, і депутати, але результат був нульовий.

Лише 2023 року Верховний Суд України остаточно поставив крапку: будівництво визнано незаконним , а скаргу «Ексон Прем'єр Шулявську» — відхилено (судове рішення №910/17210/20).

Особливо цинічно те, що будувати планували зовсім не житловий комплекс, а торгово-офісний центр із рестораном швидкого харчування та сквером. Проте де-факто почали вбивати палі під дві вежі до 51 поверху — при тому, що поряд проходить лінія метро. Подібне ігнорування норм потенційно загрожує і міській інфраструктурі, і безпеці громадян.

«50Avenue»: як продавати бетонні міражі через Тель-Авів

Незважаючи на те, що Верховний Суд України визнав будівництво комплексу «50Avenue» незаконним, забудовник не лише не демонтував фундамент, а й продовжував продавати неіснуючі квартири іноземним громадянам. Удар був зроблений ізраїльським ринком — де менше знають про правовий колапс в українському девелопменті, а обіцянки «європейської квартири в столиці за півціни» звучать переконливо.

Сайт проекту 50Avenue доступний лише на івриті, а єдиний офіційний офіс продажів розташований в ізраїльському місті Бней-Брак, неподалік Тель-Авіва. Продажами займається фірма Ukraine Israel Real Estate Marketing, яка формально не є забудовником, але фактично представляє інтереси кооперативу ОК «Ексон Прем'єр Шулявська».

Покупцям, у тому числі в Ізраїлі та США, пропонувалися "квартири" у комплексі без дозволу на будівництво, без виданих умов та обмежень (МУО), та з відмовою у державній реєстрації будівельних прав. В окремих рекламних матеріалах на івриті майбутні апартаменти іменувалися словом "діра" (квартира), хоча юридично це не житло, а комерційна нерухомість. В Україні апартаменти не визнаються житловими приміщеннями і не дозволяють зареєструватися за місцем проживання — що тягне за собою додаткові податки, відсутність соцгарантій та комерційні тарифи.

Продаж проводився через обслуговуючий кооператив ОК «Ексон Прем'єр Шулявська» (ЄДРПОУ 41290431), засновниками якого є Йозеф Москович, Іван Влад та зареєстрована в штаті Делавер (США) компанія Exon Group LLC (дані YouControl). Така схема дозволяє обійти класичну систему контролю: немає договору про участь у фонді фінансування будівництва, немає страхування ризиків, немає гарантій.

Модель ЖБК — сірий інструмент залучення інвестицій у будівництво, який формально не є ані фондом фінансування, ані цінним папером. Кооператив не контролюється державою як фонд або девелоперська структура і може розпочати збирання коштів ще до отримання дозволів.

Особливості моделі:

Простота запуску: вступний внесок = пай = майбутнє декларація про квартиру.

Формально пайовик — не інвестор, а член кооперативу, без гарантії власності.

Грошові потоки всередині ЖБК не відстежуються, а тому часто використовуються для переведення в готівку або фіктивних операцій.

При ліквідації ЖБК пайовики мають право на повернення, але тільки теоретично — за законом термін повернення може досягати трьох років.

А ще — «асоційовані» члени кооперативу (тобто реальні покупці) не мають права голосу в прийнятті ключових рішень. Вирішують все — засновники та «повноправні» члени, найчастіше ті ж особи, що керують офшорними компаніями.

Що це дає на практиці?

• Виведення ПДВ через фіктивні підрядні роботи з подальшим накопиченням податкового кредиту.
• Переведення коштів через офшори типу Mintinay LLC.
• Залучення іноземних інвесторів (зокрема з Ізраїлю та США) через неформальні обіцянки та сайт на івриті.
• Нульова відповідальність перед пайовиками у разі зриву проекту.

Формальне прикриття: все схоже на законну кооперативну діяльність.

З 2018 до 2020 року ОК «Ексон Прем'єр Шулявська» 16 разів намагався отримати МУО на проектування комплексу — і 16 разів отримував відмову від Департаменту містобудування та архітектури КМДА. Причина: невідповідність проектних намірів містобудівної документації — ділянка знаходиться на території зеленої зони, поряд із тунелем між станціями метро «Шулявська» та «Політехнічний інститут».

2021 року Департамент архітектури заявив, що забудовник надав фальшивий дозвіл на будівництво від 2010 року, нібито виданий ГАСІ — на той момент структура вже не існувала.

За результатами перевірки Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) заборонила будь-які роботи на об'єкті, зафіксувавши порушення Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Власник ділянки — ТОВ «Шулявка», який у 2018 році передав землю за договором суперфіцію кооперативу, — подав позов про розірвання договору через порушення термінів, несплату оренди та відсутність дозволів. У вересні 2023 року Господарський суд Києва частково задовольнив позов, розірвав договір та зобов'язав ОК «Ексон Прем'єр Шулявська» повернути землю у первісному вигляді, без котловану, паль та будматеріалів (справа №910/6064/23).

Еліран Трабелсі та міжнародна мережа

Еліран Трабелсі, громадянин Ізраїлю - виконавчий директор Ukraine Israel Real Estate Marketing. Саме через його компанію велися продаж квартир у проектах Exon Group LLC, у тому числі:

ОК «ЖБК "Зелёный замок"» (ЄДРПОУ 41312704);

ОК «ЖБК "Ексон Пікассо Таувер"» (ЄДРПОУ 43259056);

ЖК «Stanard One» (застройщик — ТОВ «Спортбізелект», ЄДРПОУ 38704800).

Сьогодні Трабелсі – директор американської компанії Urbannovation Development Group LLC, зареєстрованої на Aharon Brothers Holdings LP, а та – на Aharon Brothers General Partners Inc.

Ключовим партнером Трабелсі виступає Дмитро Деменко, раніше директор ТОВ «Стандартпроект» (ЄДРПОУ 41309581), де засновниками є Петро Сліпець, Ростислав Максимов та Володимир Цимбал. Ці ж люди виступають засновниками одразу кількох компаній, через які могли відмиватись або «оптимізуватись» кошти, отримані від інвесторів. Серед них — Венчурний фонд С1 Інвест (ЄДРПОУ 41056154), ТОВ Агентство економічного розвитку (ЄДРПОУ 31305308), де співзасновником виступає TRELOK HOLDINGS LIMITED (Кіпр) — офшорна структура, через яку може здійснюватися.

Ще один фігурант — Максим Вотінцев, менеджер з продажу ТОВ «Інтегра Холдинг» , що раніше пов'язана з голландською компанією KDD Group NV, що належить Віктору Тополову та Олександру Левіну, — одними з перших девелоперів, які активно використовували схеми фіктивного будівництва та прихованого інвестування в Україні. Вотинців, як з'ясувалося, був задіяний у прямих продажах нерухомості від імені структури, пов'язаної з Трабелсі і тим самим забезпечував вихід ізраїльських покупців.

Незважаючи на всі скандали, КМДА обмежилася лише спробою викупу ділянки за 24 млн. грн., щоб влаштувати на його місці парк. Спроба закінчилася нічим: суд відмовив у визнанні рішення Київради незаконним, а зобов’язати забудовника знести об'єкт — ніхто так і не наважився.

На сьогодні будівництво на проспекті Перемоги, 50-А, заморожене з лютого 2022 року. Ізраїльський сайт продажів не працює, але клієнти, які вклали кошти, так і не отримали ні квадратних метрів, ні компенсацій.

Хто кришує Московича: від котловану на Шулявці – до фармацевтичної імперії

Рабін, який знає всіх

За нашою інформацією, ключовою фігурою, яка дозволяє Йозефу Московичу десятиліттями «забувати» про містобудівні норми є Рафаель Дов Бер Рутман, головний емісар хасидського руху Хабад-Любавіч в Україні. Рабін - не просто духовний лідер, а один із найвпливовіших представників єврейської діаспори, відомий тісними контактами з представниками влади та великого бізнесу.

З 1993 року він очолює Федерацію єврейських громад України (ФЕОУ), куруючи міжнародні зв'язки та забезпечення, у тому числі із ізраїльськими фондами та діаспорами у США та Європі.

Саме через структури Рутмана інвестори з Ізраїлю отримують гарантії на інвестування в проекти Московича. Формально – нічого не підписується. Неформально – сигнал «можна» проходить каналом довіри.

Рафаель Рутман – також засновник та бенефіціар одного з найбільших аптечних холдингів в Україні – мережі «Аптека Доброго Дня» (АДД), яка включає понад 250 торгових точок по всій країні. 2019 року він публічно підтвердив, що веде фармацевтичний бізнес в Україні, включаючи постачання та іноземне інвестування (інтерв'ю виданню Pharma.net.ua).

Серед його компаній – Farminvest Holdings Limited (Кіпр) та Line Trust Corporation Limited (Багами) – саме ці структури контролюють частину власності аптечного холдингу. За даними джерел, ці ж офшори фігурують у схемах купівлі нерухомості у Києві, зокрема у зв'язку з проектами Московича.

Раніше ці фірми були пов'язані із ще одним потужним бізнесом – фармацевтичним дистриб'ютором «БаДМ», на якого регулярно скаржилися конкуренти через монополізацію ринку ліків.

Один із зв'язкових – Олександр Ярославський. Ще один канал – релігійно-культурні проекти, які регулярно підтримуються ВП та прикривають приватні фінансові трансфери.

Діяльність Рутмана фігурує у кримінальному провадженні №42020000000001758, розпочатому 17.09.2020 Головним слідчим управлінням ДФС у Києві. Справа розслідується за статтями:

ч.3 ст.212 КК України - ухилення від сплати податків в особливо великих розмірах

ч.3 ст.209 КК України - легалізація (відмивання) доходів, отриманих злочинним шляхом

ч.3 ст.28 КК України - скоєння злочинів групою осіб за попередньою змовою

Згідно з матеріалами досудового розслідування, фармацевтичні компанії-гіганти — Сандоз Україна, Київмедпрепарат, Фармак — переказували гроші на рахунки організацій, нібито за консультаційні чи маркетингові послуги. Далі гроші переказувалися через неприбуткові чи громадські організації, минаючи оподаткування та контроль з боку податкової. Остаточним пунктом маршруту грошей ставали офшорні структури, пов'язані з Рутманом — зокрема кіпрські та багамські компанії Farminvest Holdings Limited та Line Trust Corporation Limited, задіяні у структурі володіння аптечною мережею «Аптека Доброго Дня».

Рабін Рафаель Дов Бер Рутман через свою фармацевтичну мережу та зв'язки у релігійних та політичних колах лобіював проекти Московича. Рутман виступав «входом» в український ринок для офшорних структур та каналом зв'язку з владою, але «брудна робота» — на Московичі та його найближчих особах.

Кооперативи як пральня

ОК «ЖБК „Зелений Замок“, ОК „Ексон Пікассо Таувер“, ОК „Ексон Прем'єр Шулявська“ - всі ці кооперативи працюють за однією схемою: інвестори формально вступають у кооператив, сплачують внески (часто через іноземні структури), далі ці кошти осідають у ФОПів, частина - Трабелсі та партнерів.

Раніше подібну схему масово використовували забудовники, пов'язані з КМК «Київміськбуд», проте після впровадження нової системи контролю у ДІАМ такі практики формально стали неможливими. Але насправді вплив Рутмана та його партнерів дозволяє обходити перевірки, відновлювати дозвільні документи, оскаржувати заборони.

Незважаючи на рішення Верховного Суду, приписи ГІАМ та договір про розірвання суперфіції, фундамент 50Avenue досі стоїть на місці. За інформацією з відкритих джерел, Департамент благоустрою КМДА не спрямовував розпорядження про демонтаж, хоча мав на це всі підстави.

Ми пов'язуємо це з «неофіційною індульгенцією» від Банкової, яку забезпечує Рутман – через прямі зв'язки з керівництвом КМДА, ДІАМ та контролюючих органів.