Скандальный 50Avenue: кто прикрывает незаконную стройку над метро Шулявская

Когда мы начали копаться в истории жилого комплекса "50Avenue", думали, что это просто ещё один недострой с проблемными документами. Но всё оказалось куда глубже.

На поверхность всплыли десятки компаний с украинской, американской, кипрской и британской юрисдикцией. Фиктивные "ЖБК", запутанные схемы собственности, стройка на земле под торговый центр, а не под жильё. Многомиллионные платежи кэшем, доверенности на продажу квартир, подписанные прямо на кухне. Фирмы с уставным капиталом в тысячу гривен, которые управляли объектами за миллионы долларов.

В эпицентре — Йозеф Москович, гражданин Израиля и Румынии. В Украине он работает через целую сеть подставных "кооперативов", привлекает деньги инвесторов — и исчезает. А квартиры внезапно оформляются на оффшоры, родственников, доверенных лиц или вообще оказываются под ипотекой.

Начало аферы: как продавали воздух вместо квартир

Жилой комплекс «Зелёный замок» в Киеве с самого начала был обречён. Проектом занималась группа компаний, связанных с одиозным застройщиком Йозефом Московичем, чьё имя всплывает в десятках судебных споров, корпоративных конфликтов и жалоб обманутых инвесторов.

История участка на ул. Мирной, 2/1 начинается с экс-депутатки Оксаны Билозир. В 2004 году она получила землю в собственность, а в 2016 передала её по договору суперфиция некоему Ивану Владу. Через пару месяцев появляется ЖК «Зелёный замок», учредителями которого становятся тот же Влад, Йозеф Москович, сын Билозир — Ярослав Недзельский, и её бывшая помощница Марьяна Грабинская.

Кстати, имя Ивана Влада стабильно всплывает в самых скандальных историях столичного строительства. Помимо аферы с «50Avenue» и «Зелёным замком», он фигурирует и в других эпизодах незаконной застройки столицы. В том числе — в деле о так называемой "высотке Билозир", возведённой с нарушениями на Подоле, а также в строительстве 11-этажного дома на Батыевой горе и 24-этажки прямо над входом в метро "Выставочный центр".

ЖК «Зелёный замок» начинался как «садибна забудова» — то есть малоэтажная застройка (не выше 4 этажей), как того требует Генеральный план Киева. Но на деле вырос 11-этажный дом. Архитектурная «отмазка» строителей — это не этажи, а «антресоли» и «технические помещения». Суд с этим не согласился: в 2020 году Шестой апелляционный админсуд признал стройку самовольной, отменив декларацию о готовности к эксплуатации (постановление суда).

Фактически, семейный круг экс-нардепа оказался в центре прямого конфликта интересов: сначала земля, потом — кооператив, потом — стройка с грубым нарушением высотности.

Финансовая отчётность ОК «ЖСК „Зелёный Замок“ за 2020 год выглядит как анекдот для налоговой. За весь год — одна единственная операция. И та — в январе. По официальным данным, 20 января 2020 года кооператив осуществил одну реализацию на сумму 7 742 567,41 грн, из которых 1 290 427,9 грн составил НДС. Получателем выступила структура, не зарегистрированная как плательщик налога на добавленную стоимость, с формулировкой «незавершённое строительство многоквартирного жилого дома с общественными помещениями» по адресу Киев, ул. Мирная, 2/1. И всё. На этом, казалось бы, финансы кооператива иссякли.

Но нет.

Несмотря на практически нулевую активность по доходной части, в период 2020–2022 годов кооператив активно формировал налоговый кредит — то есть заявлял возмещение по НДС на миллионы гривен. Причём на основании «услуг» и «поставок» от целого ряда фирм, деятельность которых вызывает серьёзные вопросы.

Вот основные фигуранты:

ООО «ОиЛ-К» (ЄДРПОУ 43782435) — 2021 год

– Электромонтажные работы

– Общая сумма: 1 495 765,14 грн, из них НДС — 249 294,19 грн

ООО «БК Атена» (ЄДРПОУ 42311104) — 2020–2021 гг.

– Монтаж и пусконаладка лифтов WITTUR MRL W LINE 1000

– Общая сумма: 2 968 964,94 грн, НДС — 494 827,49 грн

ООО «Даст Строй» (ЄДРПОУ 41052370) — 2020 год

– Информационные услуги, ТЭО по теплоснабжению, ноутбук Dell

– Общая сумма: 861 042,36 грн, НДС — 143 507,06 грн

ЧП «Биолюкс» (ЄДРПОУ 30521977) — 2020–2021 гг.

– Монтаж корзин для кондиционеров

– Общая сумма: 694 615,98 грн, НДС — 115 769,33 грн

Таким образом, даже при отсутствии реального дохода, кооператив успешно наращивал виртуальный налоговый кредит, что может свидетельствовать о схеме по компенсации НДС без фактического товарооборота.

Как выяснилось, Йозеф Москович, а также другие фигуранты, связанные с ЖСК «Зелёный Замок» (ЄДРПОУ 41312704) и подрядчиком ООО «Даст Строй» (ЄДРПОУ 41052370), систематически выводили полученные средства за границу — в том числе в офшорные зоны и штаты США.

Ключевым хабом служит штат Делавэр — американская юрисдикция, известная низким уровнем раскрытия данных о собственниках. Именно там зарегистрированы компании, которые используются для обналички, перевода и «забывания» о деньгах:

Exon Zelenyi Zamok LLC

– Регистрация: 23.01.2020, №7814653

– Адрес: 8-A The Green, Dover, DE 19901

Учредители:

• Йозеф Москович (гражданин Израиля и Румынии)

• Лидор Агам (гражданин Израиля)

Mintinay LLC

– Адрес: 919 N Market St, Wilmington, DE, офис 950

Учредитель: Юрий Поринец, гражданин Украины

Поринец также учредил ряд фирм, тесно связанных с ЖСК Московича:

• ООО «АБВ Недвижимость» (ЄДРПОУ 43690879)

• ЖСК «Киевский Квартал» (ЄДРПОУ 43400069)

• ОК «Ваш Добробут» (ЄДРПОУ 40270522)

• ООО «Винербуд» (ЄДРПОУ 42652874) — фактический застройщик ОК «Эксон Премьер Шулявская»

С 09.02.2020 по 22.10.2020 Поринец был официальным директором ОК «Эксон Премьер Шулявская»

Также нам стало известно, что Йозеф Москович, его сожительница Цилицинская Яна Леонидовна, её сестра Цилицинская Виктория Леонидовна, а также их деловые партнёры — Иван Влад, Наталья Любченко и другие должностные лица ОК «ЖСК „Зелёный Замок“ (ЕГРПОУ 41312704) — могут быть причастны к совершению уголовного преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 212 УК Украины (уклонение от уплаты налогов в особо крупных размерах).

Для обхода обязательной регистрации договоров купли-продажи и блокирования финансового мониторинга сделки с покупателями осуществлялись через заключение «кооперативных соглашений об уплате паевого взноса и предоставления жилья». Покупка оформлялась как вступление в кооператив, а расчёты производились наличными средствами, без прохождения через банковские счета.

Полученные от покупателей наличные передавались в ООО «Даст Строй» (ЕГРПОУ 41052370, г. Киев, ул. Сечевых Стрельцов, д. 21, офис 501), которое и вело строительные работы на объекте по ул. Мирной, 2/1. Таким образом, дом был построен и введён в эксплуатацию без участия официальных механизмов финансирования строительства, что позволило избежать налоговых обязательств.

После ввода дома в эксплуатацию договоры купли-продажи имущественных прав регистрировались у частных нотариусов Киевского городского округа — Татаринцевой Евгении Анатольевны и Сальваровской Нины Игоревны, которые затем выдавали покупателям свидетельства о праве собственности.

По неофициальной информации из Госфинмониторинга, с 20.03.2020 по 28.10.2021 со счетов участников схемы (включая счета Йозефа Московича) было снято наличными 18 140 000 грн.

За более длительный период — с 20.03.2020 по 01.02.2022 — на счета Московича, Цилицинской В.Л., Влада и их доверенных лиц внесено наличными 175 000 000 грн, что значительно превышает их официальные доходы. В частности:

внесено: 164 200 000 грн

задекларировано: 47 430 000 грн

Это говорит о многократном превышении объёмов наличных операций над официальными доходами, что может указывать на уклонение от налогообложения и отмывание средств.

Цилицинская Виктория Леонидовна (род. 23.05.1994), гражданка Украины, зарегистрирована в г. Александрия, фактически проживает в Киеве. По документам — не замужем, с высшим образованием. В 2021 году её доход как ФЛП составил 4 787 246,32 грн.

Она является соучредителем ОК «ЖСК „Зелёный Замок“, а также действует по доверенности от Йозефа Московича, выданной 24.11.2021 и 08.12.2021, с правом распоряжения квартирами №26 и №32 по ул. Мирная, 2/1.

Аналогичная доверенность была выдана Ивану Юрьевичу Владу на квартиру №32.

Цилицинская Яна Леонидовна (род. 25.11.1992), сестра Виктории — сожительница Йозефа Московича. Она проживает вместе с ним в с. Петропавловская Борщаговка, в квартире по ул. Черкасской, 14, кв. 60, которая зарегистрирована на Московича. Мать сестёр — Елена Цилицинская — директор и единственный учредитель ООО «Архитектурно-инженерная группа „Дельта-Буд“ (ЕГРПОУ 43415761). В октябре–ноябре 2021 года ООО «Дельта-Буд» сформировало для ОК «Эксон Премьер Шулявская» (ЕГРПОУ 41290431), конечным бенефициаром которого является Йозеф Москович (через Exon Group LLC), фиктивный налоговый кредит на сумму 5 107 000 грн, включая НДС — 851 166,67 грн. Основанием послужили строительные работы на объекте по проспекту Победы, 50-А.

Второй проект, связанный с Московичем — это многофункциональный комплекс 50Avenue на проспекте Победы, 50А, буквально впритык к станции метро «Шулявская». Формально заказчиком выступает ОК «Эксон Премьер Шулявская», зарегистрированный на Йозефа Московича, Ивана Влада и Exon Group LLC.

Обслуживающий кооператив «Эксон Премьер Шулявская» был создан не сразу под этим названием. В апреле 2017 года он появился в реестре как Жилищно-строительный кооператив «Премьер Жилянская». Его учредителями стали: Иван Влад, Йозеф Москович и Валерий Малиновский.

Параллельно эта группа учредителей засветилась в создании других кооперативов: «Прима Эстейт», «Премьер Кристал», «Платинум Холл», а также «Родной Дом» и «Хоум Резиденс», зарегистрированных по тому же адресу, что и "Эксон Премьер Шулявская" — ул. Сечевых Стрельцов, 37–41.

Очевидно, что «Премьер Жилянская» не прижилась: уже в 2018 году кооператив переименовывают в ЖСК «Эксон Премьер Шулявская», а вместо Малиновского в составе учредителей появляется зарегистрированная в американском штате Делавэр компания Exon Group LLC. Это юридическое лицо позже станет базовой прокладкой в сделках по продаже квартир в комплексе 50Avenue.

В 2019 году структура меняет обличие окончательно: появляется финальное название — обслуживающий кооператив «Эксон Премьер Шулявская».

Земля, где в потом начали строить 50Avenue, изначально принадлежала ООО «Шулявка», а в 2018 году была передана в аренду на условиях суперфиция кооперативу ОК «Эксон Премьер Шулявская» (ЄДРПОУ 42857100).

Строительство комплекса началось без необходимых разрешительных документов. Скандал начался ещё в 2020 году, когда ГАСИ отказала в выдаче разрешения на строительство. Но вместо паузы — рабочие продолжили заливать бетон. На активность застройщика обратили внимание и местные жители, и депутаты, но результат был нулевой.

Только в 2023 году Верховный Суд Украины окончательно поставил точку: строительство признано незаконным, а жалоба «Эксон Премьер Шулявская» — отклонена (судебное решение №910/17210/20).

Особенно цинично то, что строить планировали вовсе не жилой комплекс, а торгово-офисный центр с рестораном быстрого питания и сквером. Однако де-факто начали вбивать сваи под две башни до 51 этажа — при том, что рядом проходит линия метро. Подобное игнорирование норм потенциально угрожает и городской инфраструктуре, и безопасности граждан.

«50Avenue»: как продавать бетонные миражи через Тель-Авив

Несмотря на то, что Верховный Суд Украины признал строительство комплекса «50Avenue» незаконным, застройщик не только не демонтировал фундамент, но продолжал продавать несуществующие квартиры иностранным гражданам. Удар был сделан по израильскому рынку — где меньше знают о правовом коллапсе в украинском девелопменте, а обещания «европейской квартиры в столице за полцены» звучат убедительно.

Сайт проекта 50Avenue доступен только на иврите, а единственный официальный офис продаж расположен в израильском городе Бней-Брак, недалеко от Тель-Авива. Продажами занимается фирма Ukraine Israel Real Estate Marketing, формально не являющаяся застройщиком, но фактически представляющая интересы кооператива ОК «Эксон Премьер Шулявская».

Покупателям, в том числе в Израиле и США, предлагались "квартиры" в комплексе без разрешения на строительство, без выданных условий и ограничений (МУО), и с отказом в государственной регистрации строительных прав. В отдельных рекламных материалах на иврите будущие апартаменты именовались словом "дира" (квартира), хотя юридически это не жильё, а коммерческая недвижимость. В Украине апартаменты не признаются жилыми помещениями и не позволяют зарегистрироваться по месту жительства — что влечёт дополнительные налоги, отсутствие соцгарантий и коммерческие тарифы.

Продажи велись через обслуживающий кооператив ОК «Эксон Премьер Шулявская» (ЄДРПОУ 41290431), учредителями которого являются Йозеф Москович, Иван Влад и зарегистрированная в штате Делавэр (США) компания Exon Group LLC (данные YouControl). Такая схема позволяет обойти классическую систему контроля: нет договора участия в фонде финансирования строительства, нет страхования рисков, нет гарантий.

Модель ЖСК — серый инструмент привлечения инвестиций в строительство, который формально не является ни фондом финансирования, ни ценной бумагой. Кооператив не контролируется государством как фонд или девелоперская структура и может начать сбор средств ещё до получения разрешений.

Особенности модели:

Простота запуска: вступительный взнос = пай = будущее право на квартиру.

Формально пайщик — не инвестор, а член кооператива, без гарантии собственности.

Денежные потоки внутри ЖСК не отслеживаются, а потому часто используются для обналички или фиктивных операций.

При ликвидации ЖСК пайщики имеют право на возврат, но только в теории — по закону срок возврата может достигать трёх лет.

А ещё — у «ассоциированных» членов кооператива (то есть реальных покупателей) нет права голоса в принятии ключевых решений. Решают всё — основатели и «полноправные» члены, зачастую те же лица, что управляют офшорными компаниями.

Что это даёт на практике?

• Выведение НДС через фиктивные подрядные работы, с последующим накоплением налогового кредита.
• Обналичка средств через офшоры типа Mintinay LLC.
• Привлечение иностранных инвесторов (в том числе из Израиля и США) через неформальные обещания и сайт на иврите.
• Нулевая ответственность перед пайщиками в случае срыва проекта.

Формальное прикрытие: всё выглядит как законная кооперативная деятельность.

С 2018 по 2020 год ОК «Эксон Премьер Шулявская» 16 раз пытался получить МУО на проектирование комплекса — и 16 раз получал отказ от Департамента градостроительства и архитектуры КГГА. Причина: несоответствие проектных намерений градостроительной документации — участок находится на территории зелёной зоны, рядом с тоннелем между станциями метро «Шулявская» и «Политехнический институт».

В 2021 году Департамент архитектуры заявил, что застройщик предоставил фальшивое разрешение на строительство от 2010 года, якобы выданное ГАСИ — на тот момент структура уже не существовала.

По результатам проверки, Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ДИАМ) запретила любые работы на объекте, зафиксировав нарушение Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Собственник участка — ТОВ «Шулявка», который в 2018 году передал землю по договору суперфиция кооперативу — подал иск о расторжении договора из-за нарушений сроков, неуплаты аренды и отсутствия разрешений. В сентябре 2023 года Хозяйственный суд Киева частично удовлетворил иск, расторг договор и обязал ОК «Эксон Премьер Шулявская» вернуть землю в первоначальном виде, без котлована, свай и стройматериалов (дело №910/6064/23).

Элиран Трабелси и международная сеть

Элиран Трабелси, гражданин Израиля — исполнительный директор Ukraine Israel Real Estate Marketing. Именно через его компанию велись продажи квартир в проектах Exon Group LLC, в том числе:

ОК «ЖБК "Зелёный замок"» (ЄДРПОУ 41312704);

ОК «ЖБК "Ексон Пікассо Таувер"» (ЄДРПОУ 43259056);

ЖК «Stanard One» (застройщик — ТОВ «Спортбізелект», ЄДРПОУ 38704800).

Сегодня Трабелси — директор американской компании Urbannovation Development Group LLC, зарегистрированной на Aharon Brothers Holdings LP, а та — на Aharon Brothers General Partners Inc..

Ключевым партнёром Трабелси выступает Дмитрий Деменко, ранее директор ТОВ «Стандартпроект» (ЄДРПОУ 41309581), где учредителями значатся Пётр Слипец, Ростислав Максимов и Владимир Цымбал. Эти же люди выступают основателями сразу нескольких компаний, через которые могли отмываться или «оптимизироваться» средства, полученные от инвесторов. Среди них — Венчурный фонд «С1 Інвест» (ЄДРПОУ 41056154), ТОВ «Агентство економічного розвитку» (ЄДРПОУ 31305308), где соучредителем выступает TRELOK HOLDINGS LIMITED (Кипр) — офшорная структура, через которую может осуществляться вывод капитала за пределы Украины.

Ещё один фигурант — Максим Вотинцев, менеджер по продажам ТОВ «Інтегра Холдинг», ранее связанной с голландской компанией KDD Group NV, принадлежащей Виктору Тополову и Александру Левину — одними из первых девелоперов, активно использовавших схемы фиктивного строительства и скрытого инвестирования в Украине. Вотинцев, как выяснилось, был задействован в прямых продажах недвижимости от имени структуры, связанной с Трабелси и тем самым обеспечивал выход на израильских покупателей.

Несмотря на все скандалы, КГГА ограничилась лишь попыткой выкупа участка за 24 млн грн, чтобы устроить на его месте парк. Попытка закончилась ничем: суд отказал в признании решения Киевсовета незаконным, а обязать застройщика снести объект — никто так и не решился.

На сегодня стройка на проспекте Победы, 50-А, заморожена с февраля 2022 года. Израильский сайт продаж — не работает, но клиенты, вложившие средства, так и не получили ни квадратных метров, ни компенсаций.

Кто крышует Московича: от котлована на Шулявке - к фармацевтической империи

Рабин, который знает всех

По нашей информации ключевой фигурой, позволяющей Йозефу Московичу десятилетиями «забывать» о градостроительных нормах является Рафаэль Дов Бер Рутман, главный эмиссар хасидского движения Хабад-Любавич в Украине. Рабин - не просто духовный лидер, а один из наиболее влиятельных представителей еврейской диаспоры, известный тесными контактами с представителями власти и крупного бизнеса.

С 1993 года он возглавляет Федерацию еврейских общин Украины (ФЕОУ), курируя международные связи и обеспечение, в том числе с израильскими фондами и диаспорами в США и Европе.

Именно через структуры Рутмана инвесторы из Израиля получают «гарантии» на инвестирование в проекты Московича. Формально - ничего не подписывается. Неформально - сигнал «можно» проходит по каналу доверия.

Рафаэль Рутман - также основатель и бенефициар одного из крупнейших аптечных холдингов в Украине - сети «Аптека Доброго Дня» (АДД), которая включает более 250 торговых точек по всей стране. В 2019 году он публично подтвердил, что ведет фармацевтический бизнес в Украине, включая поставки и иностранное инвестирование (интервью изданию Pharma.net.ua).

Среди его компаний - Farminvest Holdings Limited (Кипр) и Line Trust Corporation Limited (Багамы) - именно эти структуры контролируют часть собственности аптечного холдинга. По данным источников, эти же офшоры фигурируют в схемах покупки недвижимости в Киеве, в том числе в связи с проектами Московича.

Ранее эти фирмы были связаны с еще одним мощным бизнесом - фармацевтическим дистрибьютором «БаДМ», на которого регулярно жаловались конкуренты из-за монополизации рынка лекарств.

Один из связных - Александр Ярославский. Еще один канал - религиозно-культурные проекты, которые регулярно поддерживаются ОП и прикрывают частные финансовые трансферы.

Деятельность Рутмана фигурирует в уголовном производстве №42020000000001758, начатом 17.09.2020 Главным следственным управлением ГФС в Киеве. Дело расследуется по статьям:

ч.3 ст.212 УК Украины — уклонение от уплаты налогов в особо крупных размерах

ч.3 ст.209 УК Украины — легализация (отмывание) доходов, полученных преступным путём

ч.3 ст.28 УК Украины — совершение преступлений группой лиц по предварительному сговору

Согласно материалам досудебного расследования, фармацевтические компании-гиганты — «Сандоз Україна», «Київмедпрепарат», «Фармак» — переводили деньги на счета организаций, якобы за консультационные или маркетинговые услуги. Далее деньги переводились через неприбыльные или общественные организации, минуя налогообложение и контроль со стороны налоговой. Окончательным пунктом маршрута денег становились офшорные структуры, связанные с Рутманом — в частности, кипрские и багамские компании Farminvest Holdings Limited и Line Trust Corporation Limited, задействованные в структуре владения аптечной сетью «Аптека Доброго Дня».

Рабин Рафаэль Дов Бер Рутман через свою фармацевтическую сеть и связи в религиозных и политических кругах лоббировал проекты Московича. Рутман выступал «входом» в украинский рынок для офшорных структур и каналом связи с властью, но «грязная работа» — на Московиче и его ближайших лицах.

Кооперативы как прачечная

ОК «ЖСК „Зеленый Замок“, ОК „Эксон Пикассо Таувер“, ОК „Эксон Премьер Шулявская“ - все эти кооперативы работают по одной схеме: инвесторы формально вступают в кооператив, платят взносы (часто через иностранные структуры), далее эти средства оседают у ФОПов, часть - легализуется через покупку услуг, а часть - выводится через компании Трабелси и партнеров.

Ранее подобную схему массово использовали застройщики, связанные с КМК «Киевгорстрой», однако после внедрения новой системы контроля в ГИАМ такие практики формально стали невозможными. Но в реальности - влияние Рутмана и его партнеров позволяет обходить проверки, восстанавливать разрешительные документы, оспаривать запреты.

Несмотря на решение Верховного Суда, предписания ГИАМ и договор о расторжении суперфиция, фундамент 50Avenue до сих пор стоит на месте. По информации из открытых источников, Департамент благоустройства КГГА не направлял предписание на демонтаж, хотя имел на это все основания.

Мы связываем это с «неофициальной индульгенцией» от Банковой, которую обеспечивает Рутман - через прямые связи с руководством КГГА, ГИАМ и контролирующих органов.