Ринок нерухомості регіонів: зростання цін і кількості угод

На початку 2025 року ринок нерухомості перетворився на символ стійкості України. Віра в закінчення війни вплинула на активність на ньому навіть на сході України, у прифронтових містах. Намітиласятенденція зростанняне тільки цін, а й кількості угод.

Зміна цін

Новобудови, особливо з ремонтом, різко подорожчали (в гривнях) скрізь в Україні. Навіть у Харкові з’явився попит на новобуд, який тут від початку війни був практично заморожений. Утім, нових житлових комплексів усе ще не закладають навіть у Києві, а добудовують ті, що почали раніше. Щоправда, це не стосується західних областей, де нове будівництво все ж таки розпочинається.

Щодо середньої ціни квадратного метра в новобудові, то в доларовому еквіваленті в Києві та Київській області вона майже не змінилася, натомість суттєво зросла в гривнях. Водночас ціни на вторинному ринку значно знизилися (на більш як 30%). Наприклад, у Харкові вони найменші серед п’ятірки великих міст України — 560 дол./кв. м. Отже, якщо хтось шукає житло з найнижчими цінами, то це Харків і область.

Лідером ринку нерухомості залишається Київ (про нього ми вже писали), але йому на п’яти наступає сьогодні Львів. Ціни у місті Лева фактично зрівнялися з київськими: середня ціна у новобудовах майже така сама, як у столиці, — 1250–1350 дол./кв. м, хоча довоєнного 2021-го різниця була суттєвою. Тоді середня ціна новобудови у Львові сягала 950 дол./кв. м, тоді як у Києві — 1280 дол./кв. м.

Цікаво, що ціни в новобудовах у містах Київської області, таких як Ірпінь або Буча, також виросли та майже зрівнялися з київськими. Можливо, лише на 100 дол./кв. м менше, ніж у Києві, коштуватиме квартира в новобудові в центрі Ірпеня, адже є кілька категорій людей, які хочуть жити неподалік Києва в тихому місці.

Усім добре відомо, що з початком широкомасштабного вторгнення «бізнес поїхав на захід», і ця релокація сприяла активізації ринків нерухомості західних областей. Разом із цим зросли ціни на житло в доларовому еквіваленті.

Проте не всі поїхали до Львова. На початку «великого переселення» ціни на житло у Львові настільки зашкалювали, що це змусило переселенців звернути увагу на Тернопіль, Івано-Франківськ, Ковель, Ужгород, Мукачеве та інші міста. І хоча з часом ціни знизилися, активність ринку в західних областях усе ще досить висока, бо кордон близько, й великі обсяги експорту-імпорту йдуть через західний кордон.

Унаслідок запуску нових проєктів із комплексною забудовою для внутрішньо переміщених осіб у західних містах України почалося активне будівництво житлових комплексів. Ціни тут також почали змінюватися. При цьому найбільший приріст цін спостерігається в найближчому до кордону місті — Ужгороді. На новобудови вони збільшилися з 700–800 дол./кв. м 2021-го до 1250 дол./кв. м 2025-го, що становить 56–78% приросту та є рекордом для України. В Ужгороді попит на вторинному ринку також підвищився майже на 42%, а ціна на ньому нині еквівалентна 1000 дол./кв. м.

В інших містах результаті скромніші, але й вони вражають. Наприклад, в Івано-Франківську ціни збільшилися на 46,2% по новобудовах, середня ціна сьогодні становить 950 дол./кв. м. А ціна на вторинному ринку сягає 850 дол./кв. м.

Трохи менше у середньому платять за квадратний метр у Тернополі й Чернівцях — 760 і 680 дол./кв. м, відповідно (приріст 27 і 24%). У Мукачевому ціна за «квадрат» зросла до 760 дол./кв. м, або на 19%.

В Одесі, попри постійні атаки з боку агресора, ціни на новобудови також підвищилися на 47% у доларовому еквіваленті і майже зрівнялись із середніми київськими — 1250 дол./кв. м. На вторинному ринку Одеси також суттєве зростання цін на 46%, до 950 дол./кв. м. У Дніпрі ціни збільшилися ненабагато — приблизно на 10% як на ринку новобудов, так і на вторинці, і досягли 1100 і 950 дол./кв. м, відповідно.

Кількість угод

Активність ринку нерухомості характеризується не тільки зростанням цін, а й збільшенням кількості угод. Так, 2024 року загалом було укладено приблизно 180 тис. угод із житловою і комерційною нерухомістю, без урахування операцій із земельними ділянками. В таблиці наведено кількість угод по регіонах, де спостерігалася значна активність на ринку.

Звичайно, що Київ і Київська область випереджають решту регіонів, але привертає увагу висока активність у Дніпропетровській і Харківській областях. А от у Львівській, Івано-Франківській і навіть Закарпатській кількість угод скромніша. Незначна кількість угод на деяких ринках пов’язана з тим, що у невеликих містах попит в абсолютному вимірі завжди нижчий. Окрім того, дається взнаки недостатня пропозиція в новобудовах, та й релокація бізнесу все ще не зачепила цих регіонів.

Кількість угод, укладених у 2024 році

Уподобання покупців

Пріоритети при пошуку житла для купівлі змінилися відповідно до того, як змінилися умови безпеки та вимоги до комфорту. Щойно збудовані житлові комплекси пропонують не тільки сучасні комунальні послуги мешканцям (якісне водо- і теплопостачання), а й дитсадки, укриття та іншу інфраструктуру в пішій доступності. Тому покупці надають перевагу квартирам меншої площі, зате в сучасному ЖК.

З погляду безпеки, покупці шукають сучасні каркасні будівлі, невисокий поверх, квартири з ремонтом (і бажано з меблями), зважають на наявність газопостачання (новий тренд — квартири з автономним опаленням).

Тому нікого не дивує підвищений попит на новобудови: мешканці хочуть отримувати якісні комунальні послуги безперервно. Їх можуть забезпечити переважно сучасні будівлі, які мають належне водопостачання навіть на верхніх поверхах, достатню потужність електропостачання і гарячу воду цілодобово, а не за розкладом. На жаль, автономне теплопостачання практично заборонене в Україні, хоча фактично вся Європа ним користується. Так у нас беруть до уваги основний аргумент комунальників, що, мовляв, тоді їм не буде на чому заробляти. Наче це когось має хвилювати в ринковій економіці.

***

Таким чином, якщо на початку широкомасштабного вторгнення спостерігалося падіння на ринку нерухомості, а оренда була «за вартістю комуналки», то на четвертому році великої війни можна констатувати, що ринок житлової нерухомості регіонів почав відновлюватися, ціни в доларовому еквіваленті досягли рівня 2021 року і навіть зросли. Далі слід очікувати подальшого підвищення цін і активізації ринку.