Рынок недвижимости регионов: рост цен и количества сделок

В начале 2025 года рынок недвижимости превратился в символ стойкости Украины. Вера в окончание войны повлияла на активность на нем даже на востоке Украины, в прифронтовых городах. Наметилась тенденция роста не только цен, но и количества сделок.

Изменение цен

Новострои, особенно с ремонтом, резко подорожали (в гривнях) везде в Украине. Даже в Харькове появился спрос на новострой, который здесь с начала войны был практически заморожен. Впрочем, новых жилых комплексов все еще не закладывают даже в Киеве, а достраивают начатые раньше. Правда, это не касается западных областей, где новое строительство все-таки начинается.

Что касается средней цены квадратного метра в новостройках, то в долларовом эквиваленте в Киеве и Киевской области она почти не изменилась, зато существенно выросла в гривнях. Вместе с тем цены на вторичном рынке значительно снизились (более чем на 30%). Например, в Харькове они самые низкие среди пятерки крупных городов Украины — 560 долл./кв. м. Так что, если кто-то ищет жилье с самыми низкими ценами, то это Харьков и область.

Лидером рынка недвижимости остается Киев (онем мы уже писали), но ему на пятки наступает сегодня Львов. Цены в городе Льва фактически сравнялись с киевскими: средняя цена в новостройках почти такая же, как в столице, — 1250–1350 долл./кв. м, хотя в довоенном 2021-м разница было существенной. Тогда средняя цена новостройки во Львове достигала 950 долл./кв. м, тогда как в Киеве — 1280 долл./кв. м.

Интересно, что цены в новостройках в городах Киевской области, таких как Ирпень или Буча, также выросли и почти сравнялись с киевскими. Возможно, всего на 100 долл./кв. м меньше, чем в Киеве, обойдется квартира в новостройке в центре Ирпеня, ведь есть несколько категорий людей, которые хотят жить недалеко от Киева в тихом месте.

Всем хорошо известно, что с началом широкомасштабного вторжения бизнес уехал на запад, и эта релокация способствовала активизации рынков недвижимости западных областей. При этом выросли цены на жилье в долларовом эквиваленте.

Однако не все поехали во Львов. В начале «большого переселения» цены на жилье во Львове настолько зашкаливали, что это заставило переселенцев обратить внимание на Тернополь, Ивано-Франковск, Ковель, Ужгород, Мукачево и другие города. И хотя со временем цены снизились, активность рынка в западных областях все еще очень высокая, потому что граница близко, и большие объемы экспорта-импорта идут через западную границу.

Вследствие запуска новых проектов с комплексной застройкой для внутренне перемещенных лиц в западных городах Украины началось активное строительство жилых комплексов. Цены здесь также начали меняться. При этом наибольший прирост цен наблюдается в ближайшем к границе городе — Ужгороде. На новостройки они увеличились с 700–800 долл./кв. м в 2021-м до 1250 долл./кв. м в 2025-м, что составляет 56–78% прироста и является рекордом для Украины. В Ужгороде спрос на вторичном рынке также повысился почти на 42%, а цена на нем сейчас эквивалентна 1000 долл./кв. м.

В других городах результаты более скромные, но и они поражают. Например, в Ивано-Франковске цены увеличились на 46,2% по новостройкам, средняя цена сегодня составляет 950 долл./кв. м. А цена на вторичном рынке достигает 850 долл./кв. м.

Немного меньше в среднем платят за квадратный метр в Тернополе и Черновцах — 760 и 680 долл./кв. м, соответственно (прирост 27 и 24%). В Мукачеве цена за «квадрат» выросла до 760 долл./кв. м, или на 19%.

В Одессе, несмотря на постоянные атаки со стороны агрессора, цены на новостройки также повысились на 47% в долларовом эквиваленте и почти сравнялись со средними киевскими — 1250 долл./кв. м. На вторичном рынке Одессы также существенный рост цен на 46%, до 950 долл./кв. м. В Днепре цены увеличились незначительно — примерно на 10% как на рынке новостроек, так и на «вторичке», и достигли 1100 и 950 долл./кв. м, соответственно.

Количество сделок

Активность рынка недвижимости характеризуется не только ростом цен, но и увеличением количества сделок. Так, в 2024 году в целом было заключено приблизительно 180 тыс. сделок с жилой и коммерческой недвижимостью, без учета операций с земельными участками. В таблице приведено количество сделок по регионам, где наблюдалась значительная активность на рынке.

Конечно, Киев и Киевская область опережают остальные регионы, но привлекает внимание высокая активность в Днепропетровской и Харьковской областях. А вот во Львовской, Ивано-Франковской и даже Закарпатской количество сделок более скромное. Незначительное количество сделок на некоторых рынках связано с тем, что в небольших городах спрос в абсолютном измерении всегда ниже. Кроме того, сказывается недостаточное предложение в новостройках, да и релокация бизнеса все еще не затронула эти регионы.

Количество сделок, заключенных в 2024 году

Предпочтения покупателей

Приоритеты при поиске жилья для покупки изменились в соответствии с тем, как изменились условия безопасности и требования к комфорту. Недавно построенные жилые комплексы предлагают не только современные коммунальные услуги жителям (качественное водо- и теплоснабжение), но и детсады, укрытия и другую инфраструктуру в пешей доступности. Поэтому покупатели отдают предпочтение квартирам меньшей площади, зато в современном ЖК.

С точки зрения безопасности, покупатели ищут современные каркасные здания, невысокий этаж, квартиры с ремонтом (и желательно с мебелью), учитывают наличие газоснабжения (новый тренд — квартиры с автономным отоплением).

Поэтому никого не удивляет повышенный спрос на новостройки: жители хотят получать качественные коммунальные услуги беспрерывно. Их могут обеспечить в основном современные здания, в которых надлежащее водоснабжение даже на верхних этажах, достаточная мощность электроснабжения и горячая вода круглые сутки, а не по расписанию. К сожалению, автономное теплоснабжение практически запрещено в Украине, хотя фактически вся Европа им пользуется. Так у нас принимают во внимание основной аргумент коммунальщиков, что, мол, тогда им будет не на чем зарабатывать. Как будто это кого-то должно волновать в рыночной экономике.

***

Таким образом, если в начале широкомасштабного вторжения наблюдалось падение цен на рынке недвижимости, а аренда была «по стоимости коммуналки», то на четвертом году большой войны можно констатировать, что рынок жилой недвижимости регионов начал восстанавливаться, цены в долларовом эквиваленте достигли уровня 2021 года и даже выросли. В дальнейшем стоит ожидать продолжения повышения цен и активизации рынка.