Ракети летять, ціни зростають. Чи варто купувати житло під час війни та обстрілів: перевірили ціни у Києві, Дніпрі та Одесі

Постійні обстріли українських міст поставили перед інвесторами та потенційними покупцями житла складне питання: чи доцільні вкладення в нерухомість в умовах постійної загрози? Ринки житла Києва, Одеси та Дніпра поводяться парадоксально, а житло залишається несподівано привабливим активом.

"Телеграф" розібрався, наскільки вигідно інвестувати в українську нерухомість на тлі регулярних атак, як саме змінюються ціни на житло в різних районах, зокрема в тих, які найчастіше зазнають обстрілів у Дніпрі, Одесі та Києві.

Київ: зростання попиту на "бюджетне" житло

Ринок нерухомості в Києві демонструє досить парадоксальну динаміку: попри ризики, ціни на житло зростають, особливо в середньому та нижчому цінових сегментах. Вартість квадратного метра та кількість угод змінюється залежно від району, типу житла та рівня безпеки. Динамічно зростає попит саме на "бюджетні" квартири у межах 30-50 тисяч доларів. Ріелтор Юрій Хлаповський у коментарі "Телеграфу" пояснив це кількома факторами: люди активно інвестують заощадження в нерухомість на тлі девальваційних очікувань, а також мають можливості програми компенсацій "єВідновлення".

"Люди почали діставати долари з-під матраців і вкладати в нерухомість. І куди? У Київ. Тому що столиця сприймається як найбільш захищена. Саме бюджетні квартири — до 50 тисяч — розлітаються буквально за день-два, якщо правильна ціна", — пояснив Хлаповський.

За його словами, у цьому сегменті фактично бракує пропозицій, адже хороші варіанти одразу викуповують. Натомість на ринку дорогого житла — від 200 до 300 тисяч доларів — застій. Частина заможних власників виїхала за кордон, повернення не планує, а ціни на їхні квартири, які ще з довоєнних часів продавалися з великими вкладеннями, сьогодні покупцями не сприймаються як адекватні.

"Такі квартири просто висять в оголошеннях. Продати їх важко, бо ринок перенасичений. Наприклад, трикімнатних квартир у продажу — безліч, а от покупців — лише близько 8 % від цієї пропозиції", — додав рієлтор.

Ціни частково коригуються й залежно від районів. Там, де часті "прильоти", наприклад, поруч із заводом ім. Антонова, попит падає — це спричиняє незначне зниження цін. Але загалом тренд залишається зростаючим, особливо у районах із розвиненою інфраструктурою.

Як змінилися ціни на нерухомість в Києві

1-кімнатні квартири:

У листопаді 2024 року середня ціна на 1-кімнатну квартиру в Києві становила близько 60 000 доларів, хоча за фактом продавали часто за 55 000. Найдорожчі були у Печерському районі — 124 000 $, у Шевченківському — 80 000 $, Голосіївському — 70 100 $. Найдешевші — у Деснянському (39 000 $), Святошинському (45 000 $), Оболонському (51 000 $).

У червні 2025 року спостерігається зростання майже в усіх районах:

• Печерський — до 118 000 $
• Шевченківський — до 85 000 $
• Голосіївський — до 67 700 $
• Дарницький — 64 000 $
• Святошинський — 51 000 $
• Деснянський — 41 400 $

2-кімнатні квартири:

У 2024 році середня ціна на двокімнатну квартиру становила 94 000 $, але реально продавали й дешевше — від 65 000 $. Найдорожчі райони: Печерський (188 000 $), Шевченківський (120 000 $), Голосіївський (108 000 $). Найдоступніші: Деснянський (53 900 $), Святошинський (60 500 $), Дніпровський (68 000 $).

У 2025 році:

• Печерський — впала до 186 000 $
• Шевченківський — до 130 000 $
• Голосіївський — до 110 000 $
• Подільський — 88 000 $
• Дарницький — 89 800 $
• Дніпровський — 81 000 $
• Святошинський — 67 000 $
• Деснянський — 58 000 $

3-кімнатні квартири:

Середня ціна трикімнатної квартири в столиці у 2024 році становила 135 000 $, і протягом пів року вона залишалася стабільною.

Найвищі ціни фіксувалися в центральних районах:

• Печерський район — 303 000 $
• Шевченківський район — 189 000 $
• Голосіївський район — 150 000 $

Найдешевші трикімнатні квартири можна було знайти в:

• Дніпровському районі — 99 000 $
• Святошинському районі — 86 000 $
• Деснянському районі — 67 400 $

Також велике значення мав стан квартири: житло з ремонтом коштувало на 20–60 тисяч доларів дорожче, ніж аналогічне без ремонту.

У 2025 році, станом на червень, ціни на трикімнатне житло суттєво зросли.

Зміни в основних районах виглядають так:

• Печерський район: 297 000 $
• Шевченківський район: з ремонтом — 198 000 $
• Голосіївський район: з ремонтом — 153 000 $
• Солом’янський район: з ремонтом — 140 000 $
• Подільський район: з ремонтом — 110 000 $
• Дарницький район: з ремонтом — 115 000 $
• Оболонський район: 110 000 $
• Дніпровський район: 107 000 $
• Святошинський район: 89 000 $
• Деснянський район: 71 800 $

Одеса: зростання попиту на житло біля моря

Попри регулярні атаки дронів та ракет, ціни на житло в Одесі продовжують зростати. Ринок не лише адаптувався до умов війни, а й демонструє пожвавлення – особливо в престижних районах та на первинному ринку. За даними ЛУН, у 2024-2025 роках вартість житла в місті зросла практично у всіх категоріях.

Станом на 10 червня 2025 року середня ціна квартири в Одесі становить 60 030 доларів, а середня ціна за квадратний метр – 1 083 долари. Загалом на ринку представлено понад 41 тисячу пропозицій на продаж.

Найдорожчими залишаються райони біля моря, хоча вони фактично є і найнебезпечнішими. Зокрема, у Приморському районі, Аркадії та на Дачі Ковалевського ціни за кв. м сягають 1400-1600 доларів. У порівнянні з 2024 роком, коли квадрат у новобудовах Приморського району коштував близько 55 269 грн (приблизно 1320 доларів), зростання становить до 20%.

Рієлторка Наталя Стоянова в коментарі "Телеграфу" підтвердила тренд: особливо зростають ціни на квартири з видом на море, навіть попри очевидні воєнні ризики. За її словами, житло, яке у 2024 році коштувало 60-65 тисяч доларів, зараз продається вже за 85-100 тисяч.

"Ціни на нерухомість, якщо порівнювати з 2022, 2023 та 2024 роками, піднялися. Особливо це стосується новобудов у гарних локаціях – Аркадія, Приморський район, Таїрова, Черемушки", – зазначила вона.

Натомість за словами Стоянової, у старому фонді, зокрема в районах Слобідки, Молдаванки та історичного центру, ціни залишаються стабільно низькими. Після падіння у 2022 році вони так і не відновилися, особливо в сегменті квартир "під ремонт".

Серед інших фактор, що впливають на ринок інвестицій в нерухомість, називають:

• інфляцію та зростання вартості будматеріалів;
• зміни у програмі пільгової іпотеки "єОселя";
• підвищення податків на угоди купівлі-продажу;
• сезонні обмеження електропостачання та стабільність енергетики.

Також важливу роль відіграє програма компенсації зруйнованого житла – завдяки сертифікатам частина покупців вкладається в нове житло. А частина страхових компаній почала пропонувати обмежене страхування нерухомості від наслідків війни.

"Так, всі розуміють, що ризики воєнних наслідків є. Але вивести великий грошовий капітал із країни сьогодні складно. До того ж людям хочеться десь відпочити влітку. А Одеса – майже єдиний морський напрямок, доступний для чоловіків. Якщо порівнювати з іншими країнами Чорноморського узбережжя, то ціни в Одесі нижчі на 30-40%", – прокоментувала рієлторка. За її словами, зараз квартири в місті купують іноземці та українці з інших міст – найчастіше як дачу або для подальшого перепродажу.

Ціни на квартири у Дніпрі

За рік середня вартість житла на вторинному ринку в Дніпрі зросла, особливо в центральних районах. Якщо у 2024 році однокімнатну квартиру можна було придбати в середньому за 32 тисячі доларів, то у червні 2025-го, за даними LUN, ціна в топовому Соборному районі вже сягнула 45 900 доларів. У Центральному районі ціна зросла до 36 200 доларів, у Шевченківському — до 35 500 доларів. Натомість у віддалених районах, таких як Новокодацький, середні ціни залишаються нижчими — близько 23 500 доларів.

Двокімнатне житло теж подорожчало. У 2024 році середня ціна становила 43 тисячі доларів, а станом на 2025 рік — у Соборному районі вже 58 800 доларів, у Центральному — 50 тисяч доларів, у Шевченківському — 48 200 доларів.

Найбільше зростання цін зафіксовано для трикімнатних квартир. Якщо у 2024 році така нерухомість у середньому коштувала 59 тисяч доларів, то у 2025 році ціни сягнули 70 тисяч доларів і більше, залежно від району. Наприклад, у тому ж Соборному районі ціна на трикімнатну квартиру може перевищувати 85 тисяч доларів.

Водночас ринок залишається нестабільним. Експерти відзначають, що попит змістився у бік квартир із готовим ремонтом і розташованих не вище четвертого поверху – такі помешкання вважаються потенційно безпечнішими у разі обстрілів. Люди купують житло лише тоді, коли ціна значно нижча за ринкову. Продажі активізуються після нових хвиль переселення, як це було влітку 2024 року на тлі евакуації з прифронтових територій.

Нагадаємо, раніше "Телеграф" писав, що журналісти викрили низку посадовців, які скористалися пільговою іпотекою в рамках державної програми "єОселя", попри те, що вже володіли елітною нерухомістю в столиці. Хоча ініціатива орієнтована на громадян, які справді потребують житла, частина учасників програми, як з’ясувалося, мала у власності кілька квартир у Києві й не мала об’єктивної потреби у новому помешканні.