Ракеты летят, цены растут. Стоит ли покупать жилье во время войны и обстрелов: проверили цены в Киеве, Днепре и Одессе

Постоянные обстрелы украинских городов поставили перед инвесторами и потенциальными покупателями жилья сложный вопрос: целесообразны ли вложения в недвижимость в условиях постоянной угрозы? Рынки жилья Киева, Одессы и Днепра ведут себя парадоксально, а жилье остается неожиданно привлекательным активом.

"Телеграф" разобрался, насколько выгодно инвестировать в украинскую недвижимость на фоне регулярных атак, как именно меняются цены на жилье в разных районах, в частности в тех, которые чаще всего подвергаются обстрелам в Днепре, Одессе и Киеве.

Киев: рост спроса на "бюджетное" жилье

Рынок недвижимости в Киеве демонстрирует довольно парадоксальную динамику: несмотря на риски, цены на жилье растут, особенно в среднем и низшем ценовых сегментах. Стоимость квадратного метра и количество сделок меняется в зависимости от района, типа жилья и уровня безопасности. Динамично растет спрос именно на "бюджетные" квартиры в пределах 30-50 тысяч долларов. Риелтор Юрий Хлаповский в комментарии "Телеграфу" объяснил это несколькими факторами: люди активно инвестируют сбережения в недвижимость на фоне девальвационных ожиданий, а также пользуются возможностями программы компенсаций "єВідновлення".

"Люди начали доставать доллары из-под матрасов и вкладывать в недвижимость. И куда? В Киев. Потому что столица воспринимается как наиболее защищенный город. Именно бюджетные квартиры – до 50 тысяч – разлетаются буквально за день-два, если выставлена правильная цена", – объяснил Хлаповский.

По его словам, в этом сегменте фактически не хватает предложений, ведь хорошие варианты сразу выкупаются. На рынке дорогого жилья — от 200 до 300 тысяч долларов — застой. Часть состоятельных владельцев выехала за границу, возвращаться не планирует, а цены на их квартиры, еще с довоенных времен продававшиеся с большими вложениями, сегодня покупателями не воспринимаются как адекватные.

"Такие квартиры просто висят в объявлениях. Продать их трудно, потому что рынок перенасыщен. Например, трехкомнатных квартир в продаже — множество, а вот покупателей — всего около 8% от этого предложения", — добавил риелтор.

Цены частично корректируются и зависимо от районов. Там, где часты "прилеты", например рядом с заводом им. Антонова, спрос падает — это влечет за собой незначительное снижение цен. Но в целом тренд остается растущим, особенно в районах с развитой инфраструктурой.

Как изменились цены на недвижимость в Киеве

1-комнатные квартиры:

В ноябре 2024 года средняя цена на 1-комнатную квартиру в Киеве составляла около 60 000 долларов, хотя по факту продавали часто за 55 000. Самые дорогие были в Печерском районе – 124 000$, в Шевченковском – 80 000$, Голосеевском – 70. Самые дешевые – в Деснянском (39 000$), Святошинском (45 000$), Оболонском (51 000$).

В июне 2025 года наблюдается рост почти во всех районах:

• Печерский — до 118 000$
• Шевченковский — до 85 000 $
• Голосеевский — до 67 700 $
• Дарницкий — 64 000 $
• Святошинский — 51 000 $
• Деснянский — 41 400 $

2-комнатные квартиры:

В 2024 году средняя цена на двухкомнатную квартиру составляла 94 000$, но реально продавали и дешевле – от 65 000$. Самые дорогие районы: Печерский (188 000$), Шевченковский (120 000$), Голосеевский (108 000$). Самые доступные: Деснянский (53 900$), Святошинский (60 500$), Днепровский (68 000$).

В 2025 году:

• Печерский — упала до 186 000$
• Шевченковский — до 130 000 $
• Голосеевский — до 110 000$
• Подольский — 88 000 $
• Дарницкий — 89 800 $
• Днепровский — 81 000 $
• Святошинский — 67 000 $
• Деснянский — 58 000 $

3-комнатные квартиры:

Средняя цена трехкомнатной квартиры в столице в 2024 году составляла 135 000$, и в течение полугода она оставалась стабильной.

Высокие цены фиксировались в центральных районах:

• Печерский район — 303 000 $
• Шевченковский район — 189 000 $
• Голосеевский район — 150 000 $

Самые дешевые трехкомнатные квартиры можно было найти в:

• Днепровском районе — 99 000 $
• Святошинском районе — 86 000 $
• Деснянском районе — 67 400 $

Также большое значение имело состояние квартиры: жилье с ремонтом стоило на 20–60 тысяч долларов дороже, чем аналогичное без ремонта.

В 2025 году по состоянию на июнь цены на трехкомнатное жилье существенно выросли.

Изменения в основных районах выглядят так:

• Печерский район: 297 000 $
• Шевченковский район: с ремонтом — 198 000 $
• Голосеевский район: с ремонтом — 153 000 $
• Соломенский район: с ремонтом — 140 000 $
• Подольский район: с ремонтом — 110 000 $
• Дарницкий район: с ремонтом — 115 000 $
• Оболонский район: 110 000 $
• Днепровский район: 107 000 $
• Святошинский район: 89 000 $
• Деснянский район: 71 800 $

Одесса: рост спроса на жилье у моря

Несмотря на регулярные атаки дронов и ракет, цены на жилье в Одессе продолжают расти. Рынок не только адаптировался к условиям войны, но и демонстрирует оживление, особенно в престижных районах и на первичном рынке. По данным ЛУН, в 2024-2025 годах стоимость жилья в городе выросла практически во всех категориях.

По состоянию на 10 июня 2025 года средняя цена квартиры в Одессе составляет 60 030 долларов, а средняя цена за квадратный метр – 1 083 доллара. Всего на рынке представлено более 41 тысячи предложений на продажу.

Самыми дорогими остаются районы у моря, хотя они фактически и самые опасные. В частности, в Приморском районе, Аркадии и Даче Ковалевского цены за кв. м достигают 1400-1600 долларов. По сравнению с 2024 годом, когда квадрат в новостройках Приморского района стоил около 55 269 грн (около 1320 долларов), рост составляет до 20%.

Риелтор Наталья Стоянова в комментарии "Телеграфу" подтвердила тренд: особенно растут цены на квартиры с видом на море, даже несмотря на очевидные военные риски. По ее словам, жилье, которое в 2024 году стоило 60-65 тысяч долларов, сейчас продается уже за 85-100 тысяч.

"Цены на недвижимость, если сравнивать с 2022, 2023 и 2024 годами, поднялись. Особенно это касается новостроек в хороших локациях – Аркадия, Приморский район, Таирова, Черемушки", – отметила она.

По словам Стояновой, в старом фонде, в частности в районах Слободки, Молдаванки и исторического центра, цены остаются стабильно низкими. После падения в 2022 году они так и не возобновились, особенно в сегменте квартир "под ремонт".

Среди других фактор, влияющих на рынок инвестиций в недвижимость, называют:

• инфляцию и рост стоимости стройматериалов;
• изменения в программе льготной ипотеки "єОселя";
• повышение налогов на сделки купли-продажи;
• сезонные ограничения электроснабжения и стабильность энергетики.

Также немаловажную роль играет программа компенсации разрушенного жилья – благодаря сертификатам часть покупателей вкладывается в новое жилье. Часть страховых компаний начала предлагать ограниченное страхование недвижимости от последствий войны.

"Да, все понимают, что риски военных последствий есть. Но вывести большой денежный капитал из страны сегодня сложно. К тому же людям хочется где-то отдохнуть летом. А Одесса – почти единственное морское направление, доступное для мужчин. Если сравнивать с другими странами Черноморского побережья, то цены в Одессе ниже на 30-40%". По ее словам, сейчас квартиры в городе покупают иностранцы и украинцы из других городов – чаще как дачу или для последующей перепродажи.

Цены на квартиры в Днепре

За год средняя стоимость жилья на вторичном рынке в Днепре увеличилась, особенно в центральных районах. Если в 2024 году однокомнатную квартиру можно было приобрести в среднем за 32 тысячи долларов, то в июне 2025 года, по данным LUN, цена в топовом Соборном районе уже достигла 45 900 долларов. В Центральном районе цена выросла до 36 200 долларов, в Шевченковском — до 35 500 долларов. В отдаленных районах, таких как Новокодацкий, средние цены остаются ниже — около 23 500 долларов.

Двухкомнатное жилье тоже подорожало. В 2024 году средняя цена составила 43 тысячи долларов, а по состоянию на 2025 год – в Соборном районе уже 58 800 долларов, в Центральном – 50 тысяч долларов, в Шевченковском – 48 200 долларов.

Наибольший рост цен зафиксирован для трехкомнатных квартир. Если в 2024 году такая недвижимость в среднем стоила 59 тысяч долларов, то в 2025 году цены достигли 70 тысяч долларов и больше в зависимости от района. К примеру, в том же Соборном районе цена на трехкомнатную квартиру может превышать 85 тысяч долларов.

В то же время, рынок остается нестабильным. Эксперты отмечают, что спрос сместился в сторону квартир с готовым ремонтом и расположенных не выше четвертого этажа – такие помещения считаются потенциально более безопасными в случае обстрелов. Люди покупают жилье только тогда, когда цена значительно ниже рыночной. Продажи активизируются после новых волн переселения, как это было летом 2024 на фоне эвакуации с прифронтовых территорий.

Напомним, ранее "Телеграф" писал, что журналистыразоблачили ряд должностных лиц, воспользовавшихся льготной ипотекой в рамках государственной программы "єОселя", несмотря на то, что уже владели элитной недвижимостью в столице. Хотя инициатива ориентирована на граждан, действительно нуждающихся в жилье, часть участников программы, как выяснилось, имела в собственности несколько квартир в Киеве и не имела объективной потребности в новом доме.