Повернення офісів. Які формати нерухомості в ціні та на які приміщення зростає попит

У 2025 році експерти зазначають зростання і вартості, і попиту на комерційні приміщення. Згідно з дослідженням ринку складської нерухомості Києва від CBRE Ukraine, в цьому напрямку комерційних площ ще минулого року спостерігалась позитивна динаміка попиту — висока орендна активність. Поступове відновлення фахівці відмічають і в сегменті офісної та торговельної нерухомості. "Офіси повертаються. Люди втомились від того, що робота, дім і спортзал — усе в одному просторі. Зараз прагнуть чіткого зонування життя. Робота — в офісі. Відпочинок — вдома. Це і для ефективності краще, і для балансу. Офіс також забезпечує стабільність у кризових умовах: укриття, зв’язок, електрика", — зазначила керівниця комерційного напряму "Інтергал-Буд" Дар’я Чмишенко.

Що відбувається в 2025 році на ринку нерухомості для бізнесу і які формати цікаві орендарям, з’ясовував Фокус.

Офісна нерухомість: зростання попиту та увага до гібридних моделей

Ринок комерційної нерухомості 2025 характеризується неоднорідністю і строкатістю як поведінкових (запитів аудиторії), так і ринкових трендів (попит, пропозиція, зміна вакантності, орендні ставки тощо) залежно від регіонів, зазначає в коментарі Фокусу оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. І додає: в сегменті офісної нерухомості фіксуємо стабільне, але дуже помірне зростання запитів на гібридні моделі офісів з фокусом на менші площі — середній запит компаній сягає 350 кв.м на противагу звичним раніше 700 кв.м і більше.

• Читайте також: "Саме зараз — гарний час знайти якісний офіс за розумною ціною" — Дар'я Чмишенко, Інтергал-Буд

Як зауважила у коментарі Фокусу Дар’я Чмишенко, зараз дедалі більше компаній обирають змішані формати. "Оpen space зберігається, але його поєднують із переговорними на 6-10 осіб, і навіть з маленькими кімнатами для онлайн-дзвінків — на одну-дві людини. Це зручно для гібридної роботи, Zoom-зустрічей, конфіденційних розмов", — каже фахівчиня. Вона також розповіла, що у компанії "Інтергал-Буд" є офісні й торгові центри в Києві, Львові, Рівному та Чернівцях. "Якщо говорити про столицю, то наші бізнес-центри розташовані в Печерському, Подільському та Голосіївському районах. Це сучасні об'єкти, де вже працюють як українські компанії, так і міжнародні орендарі. Історично нас сприймають як забудовника житлової нерухомості, але наш комерційний портфель — це не лише приміщення в житлових комплексах. Ми маємо повноцінні бізнес-центри та торгові об’єкти, як під продаж, так і під оренду", — зазначила Дар’я Чмишенко.

Вікторія Берещак зауважила: зараз помітно зростає інтерес в сегменті В+ та гнучних форматах — коворкінгах, сервісних офісних центрах, де є самодостатня додаткова інфраструктура за рахунок принципових якірних орендарів: спортивного оператора, ресторана/закладу громадського харчування, кав’ярні тощо. "Особливо помітний запит на гнучкі офіси і їхня нестача у містах-хабах: Львів, Ужгород, Дніпро. Середня ставка оренди в офісах класу А орієнтовно в діапазоні $19-20/кв.м, В — $15-17/кв.м", — зазначила експертка.

На думку Дар’ї Чмишенко, підхід орендарів до вибору офісних приміщень змінився: раніше орендували площі понад 1000 м, зараз середній запит — це 200–500 м. Щодо великих офісів площею понад 2000 квадратів експертка зауважила: наразі домінують запити на середні площі, але вже є перші угоди з міжнародними логістичними компаніями, банками на великі офісні площі. "Відновлення інтересу до великих офісів можливе за умов стабілізації економіки, зміни законодавства щодо праці або зменшення популярності віддаленої роботи. Це, ймовірно, стосуватиметься міжнародних компаній, які готуються до масштабування після війни", — каже Дар’я Чмишенко.

За її словами, найбільш цікавими сьогодні орендарям є офісні приміщення 300–700 м із комбінованим плануванням: відкриті зони плюс ізольовані кімнати. "Обов’язково — укриття, автономне електро- та водозабезпечення, можливість підключення Starlink. Важлива також гнучкість у контрактах — на 2–3 роки з опцією продовження. І, звісно, розвинена інфраструктура — кафе, спортзал, сервіс-менеджмент у будівлі", — каже експертка.

Звісно, про повне відновлення ринку офісної нерухомості не йдеться, проте оператори продовжують наповнювати ринок новими об’єктами. За даними CBRE Ukraine, в Києві у 2024 році були введені в експлуатацію бізнес-центри Tw12ve (16 000 кв.м), Heritage (13 300 кв.м) та Stoic (4 500 кв.м), що збільшило загальну пропозицію офісних площ на 34 000 кв.м. А загальний обсяг конкурентної пропозиції офісів у Києві склав 2,26 млн. кв.м (+2% р/р). Тим часом, вакантність дещо знизилась минулого року – на 2,7 п.п. до 22% (рік до року).

Важливо Усім потрібна нерухомість. Як знайти площу для отримання найкращого доходу

На думку Дар’ї Чмишенко, після завершення військового стану в Україні підхід до офісів стане більш гнучким: з’являться короткострокові формати, зони спільного користування, більше уваги до сервісу. "Можливе також залучення орендарів до інвестування в ремонт — наприклад, у рахунок орендної плати. А от об’єкти без укриттів, без сервісу і гнучкості — втратять актуальність", — зауважила Дар’я Чмишенко, керівниця комерційного напряму "Інтергал-Буд".

Площі для торгівлі: куди ідуть орендарі та як змінюється попит на приміщення

Згідно з дослідженням ринку торгової нерухомості Києва від CBRE Ukraine, цей напрямок минулого року продемонстрував ознаки здорового відновлення на фоні підвищення споживчої активності, зростання впевненості ритейлерів та поступового повернення міжнародних брендів. "Обсяг роздрібного товарообігу зріс на 13% р/р, що свідчить про обережне, але поступове відновлення. Однак споживачі продовжують стикатись зі складною економічною ситуацією, а заходи економії стримують повноцінне відновлення структури витрат. Незважаючи на зростання середньої заробітної плати на 20% у річному вимірі, підвищення податків та зростання ІСЦ на 13,5% р/р продовжувало тиснути на купівельну спроможність, обмежуючи можливості споживачів щодо витрат на товари не першої необхідності", — кажуть аналітики CBRE Ukraine.

Там зауважили: у минулому році на ринок Києва не вийшло жодного нового торгового центру, а загальний обсяг конкурентної пропозиції торгових центрів залишився незмінним на рівні 1,59 млн кв.м. Як наслідок, обсяг нової пропозиції досяг десятирічного мінімуму, що свідчить про найнижчий рівень девелопменту торгових центрів за останні 10 років. "Темпи будівництва продовжують стримуватися підвищеними ризиками безпеки, зростанням вартості будівництва та обмеженим доступом до боргового фінансування", — кажуть аналітики.

Щодо вакантності, то на кінець 2024 року середній рівень вакантності знизився до 12% (-3 п.п. з поч року), вакантність помітно знизилася у прайм торгових центрах — до 14% (-3 п.п. з поч. року), тоді як у ТРЦ районного формату зберігався стабільно низький технічний рівень вакантності на рівні 2%-3%.

Важливо Не хочуть ризикувати через війну: українські стартапи масово втікають за кордон, — Forbes

"У торговій нерухомості зберігається попит на середні за площею лоти в стріт-рітейлі в межах нових районів міста, поліфункціональних ЖК з підвищеним трафіком, окремою вхідною групою, яка має бути інклюзивною. Найбільше користуються попитом площі в межах 40-130 кв.м", — каже Вікторія Берещак. За її оцінкою, ключовими орендарями є формат магазин біля дому, ритейл, сервісні малі об’єкти (салони краси, масажні кабінети, грумінг, косметологічні бізнеси тощо). Ставки ж на ринку торговельної нерухомості зростають.

"Ставки оренди у 2025 зросли на 10–20% порівняно з 2024 роком: від 18 до 30 дол./м, залежно від району, наявності фасадного входу та паркінгу. Є певний дефіцит, пов’язаний із реальною будівельною динамікою і заселеністю ЖК: відкриватись в комплексах", — каже Вікторія Берещак. Вона зазначає: у ТРЦ теж помітне пожвавлення орендарів, а середні ставки на ходові площі до 250 кв.м вийшли на довоєнний рівень в 25-30 дол./кв.м залежно від ТРЦ, а в якірних об’єктах вартість виросла на 15% та більше. "На вибір орендарів впливає не лише людинопотік, завантаженість, а й питання безпекового фактору, резервного енергоживлення, прозорих фінансових умов", — каже експертка.

Експерти вважають, що протягом 2025 року продовжиться поступове відновлення попиту на площі як на території ЖК, так і в ТРЦ. Проте на це впливатиме загальне економічне відновлення та, звісно, безпекова ситуація в Україні. "Роздрібний товарообіг, ймовірно, продовжить зростання завдяки поліпшенню споживчих настроїв і ширшої структури витрат. Це формує підґрунтя для пожвавлення з боку ритейлерів і зміцнює попит на якісні торгові площі. Втім, ризики залишаються високими. Інфляція, обмежена купівельна спроможність і тривала невизначеність щодо безпекової ситуації продовжують чинити тиск на ринок, обмежуючи темпи відновлення, незважаючи на загальну економічну стабілізацію", — резюмували аналітики CBRE Ukraine.