Возвращение офисов. Какие форматы недвижимости в цене и на какие помещения растет спрос

В 2025 году эксперты отмечают рост и стоимости, и спроса на коммерческие помещения. Согласно исследованию рынка складской недвижимости Киева от CBRE Ukraine, в этом направлении коммерческих площадей еще в прошлом году наблюдалась положительная динамика спроса — высокая арендная активность. Постепенное восстановление специалисты отмечают и в сегменте офисной и торговой недвижимости. "Офисы возвращаются. Люди устали от того, что работа, дом и спортзал — все в одном пространстве. Сейчас стремятся к четкому зонированию жизни. Работа — в офисе. Отдых — дома. Это и для эффективности лучше, и для баланса. Офис также обеспечивает стабильность в кризисных условиях: укрытие, связь, электричество", — отметила руководитель коммерческого направления "Интергал-Буд" Дарья Чмышенко.

Что происходит в 2025 году на рынке недвижимости для бизнеса и какие форматы интересны арендаторам, выяснял Фокус.

Офисная недвижимость: рост спроса и внимание к гибридным моделям

Рынок коммерческой недвижимости 2025 характеризуется неоднородностью и пестротой как поведенческих (запросов аудитории), так и рыночных трендов (спрос, предложение, изменение вакантности, арендные ставки и т.д.) в зависимости от регионов, отмечает в комментарии Фокусу обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак. И добавляет: в сегменте офисной недвижимости фиксируем стабильный, но очень умеренный рост запросов на гибридные модели офисов с фокусом на меньшие площади — средний запрос компаний достигает 350 кв.м в противовес привычным ранее 700 кв.м и более.

• Читайте также: "Именно сейчас — хорошее время найти качественный офис по разумной цене" — Дарья Чмышенко, Интергал-Буд

Как отметила в комментарии Фокусу Дарья Чмышенко, сейчас все больше компаний выбирают смешанные форматы. "Ореп space сохраняется, но его сочетают с переговорными на 6-10 человек, и даже с маленькими комнатами для онлайн-звонков — на одного-двух человек. Это удобно для гибридной работы, Zoom-встреч, конфиденциальных разговоров", — говорит специалист. Она также рассказала, что у компании "Интергал-Буд" есть офисные и торговые центры в Киеве, Львове, Ровно и Черновцах. "Если говорить о столице, то наши бизнес-центры расположены в Печерском, Подольском и Голосеевском районах. Это современные объекты, где уже работают как украинские компании, так и международные арендаторы. Исторически нас воспринимают как застройщика жилой недвижимости, но наш коммерческий портфель — это не только помещения в жилых комплексах. Мы имеем полноценные бизнес-центры и торговые объекты, как под продажу, так и под аренду", — отметила Дарья Чмышенко.

Виктория Берещак отметила: сейчас заметно растет интерес в сегменте В+ и гибких форматах — коворкингах, сервисных офисных центрах, где есть самодостаточная дополнительная инфраструктура за счет принципиальных якорных арендаторов: спортивного оператора, ресторана/заведения общественного питания, кафе и т.д. "Особенно заметен запрос на гибкие офисы и их нехватка в городах-хабах: Львов, Ужгород, Днепр. Средняя ставка аренды в офисах класса А ориентировочно в диапазоне $19-20/кв.м, В — $15-17/кв.м", — отметила эксперт.

По мнению Дарьи Чмышенко, подход арендаторов к выбору офисных помещений изменился: раньше арендовали площади более 1000 м, сейчас средний запрос — это 200-500 м. Относительно больших офисов площадью более 2000 квадратов эксперт отметила: сейчас доминируют запросы на средние площади, но уже есть первые сделки с международными логистическими компаниями, банками на большие офисные площади. "Восстановление интереса к большим офисам возможно в условиях стабилизации экономики, изменения законодательства о труде или уменьшения популярности удаленной работы. Это, вероятно, будет касаться международных компаний, которые готовятся к масштабированию после войны", — говорит Дарья Чмышенко.

По ее словам, наиболее интересными сегодня арендаторам являются офисные помещения 300-700 м с комбинированной планировкой: открытые зоны плюс изолированные комнаты. "Обязательно — укрытие, автономное электро- и водообеспечение, возможность подключения Starlink. Важна также гибкость в контрактах — на 2-3 года с опцией продления. И, конечно, развитая инфраструктура — кафе, спортзал, сервис-менеджмент в здании", — говорит эксперт.

Конечно, о полном восстановлении рынка офисной недвижимости речь не идет, однако операторы продолжают наполнять рынок новыми объектами. По данным CBRE Ukraine, в Киеве в 2024 году были введены в эксплуатацию бизнес-центры Tw12ve (16 000 кв.м), Heritage (13 300 кв.м) и Stoic (4 500 кв.м), что увеличило общее предложение офисных площадей на 34 000 кв.м. А общий объем конкурентного предложения офисов в Киеве составил 2,26 млн. кв.м (+2% г/г). Между тем, вакантность несколько снизилась в прошлом году — на 2,7 п.п. до 22% (год к году).

Важно Всем нужна недвижимость. Как найти площадь для получения наилучшего дохода

По мнению Дарьи Чмышенко, после завершения военного положения в Украине подход к офисам станет более гибким: появятся краткосрочные форматы, зоны совместного пользования, больше внимания к сервису. "Возможно также привлечение арендаторов к инвестированию в ремонт — например, в счет арендной платы. А вот объекты без укрытий, без сервиса и гибкости — потеряют актуальность", — отметила Дарья Чмышенко, руководитель коммерческого направления "Интергал-Буд".

Площади для торговли: куда идут арендаторы и как меняется спрос на помещения

Согласно исследованию рынка торговой недвижимости Киева от CBRE Ukraine, это направление в прошлом году продемонстрировало признаки здорового восстановления на фоне повышения потребительской активности, роста уверенности ритейлеров и постепенного возвращения международных брендов. "Объем розничного товарооборота вырос на 13% г/г, что свидетельствует об осторожном, но постепенном восстановлении. Однако потребители продолжают сталкиваться со сложной экономической ситуацией, а меры экономии сдерживают полноценное восстановление структуры расходов. Несмотря на рост средней заработной платы на 20% в годовом измерении, повышение налогов и рост ИПЦ на 13,5% г/г продолжало давить на покупательную способность, ограничивая возможности потребителей по расходам на товары не первой необходимости", — говорят аналитики CBRE Ukraine.

Там отметили: в прошлом году на рынок Киева не вышло ни одного нового торгового центра, а общий объем конкурентного предложения торговых центров остался неизменным на уровне 1,59 млн кв.м. Как следствие, объем нового предложения достиг десятилетнего минимума, что свидетельствует о самом низком уровне девелопмента торговых центров за последние 10 лет. "Темпы строительства продолжают сдерживаться повышенными рисками безопасности, ростом стоимости строительства и ограниченным доступом к долговому финансированию", — говорят аналитики.

Что касается вакантности, то на конец 2024 года средний уровень вакантности снизился до 12% (-3 п.п. с начала года), вакантность заметно снизилась в прайм торговых центрах — до 14% (-3 п.п. с нач. года), тогда как в ТРЦ районного формата сохранялся стабильно низкий технический уровень вакантности на уровне 2%-3%.

Важно Не хотят рисковать из-за войны: украинские стартапы массово бегут за границу, — Forbes

"В торговой недвижимости сохраняется спрос на средние по площади лоты в стрит-ритейле в пределах новых районов города, полифункциональных ЖК с повышенным трафиком, отдельной входной группой, которая должна быть инклюзивной. Больше всего пользуются спросом площади в пределах 40-130 кв.м", — говорит Виктория Берещак. По ее оценке, ключевыми арендаторами являются формат магазин у дома, ритейл, сервисные малые объекты (салоны красоты, массажные кабинеты, груминг, косметологические бизнесы и т.д.). Ставки же на рынке торговой недвижимости растут.

"Ставки аренды в 2025 выросли на 10-20% по сравнению с 2024 годом: от 18 до 30 долл./м, в зависимости от района, наличия фасадного входа и паркинга. Есть определенный дефицит, связанный с реальной строительной динамикой и заселенностью ЖК: открываться в комплексах", — говорит Виктория Берещак. Она отмечает: в ТРЦ тоже заметно оживление арендаторов, а средние ставки на ходовые площади до 250 кв.м вышли на довоенный уровень в 25-30 долл./кв.м в зависимости от ТРЦ, а в якорных объектах стоимость выросла на 15% и более. "На выбор арендаторов влияет не только человекопоток, загруженность, но и вопросы безопасности фактора, резервного энергопитания, прозрачных финансовых условий", — говорит эксперт.

Эксперты считают, что в течение 2025 года продолжится постепенное восстановление спроса на площади как на территории ЖК, так и в ТРЦ. Однако на это будет влиять общее экономическое восстановление и, конечно, ситуация с безопасностью в Украине. "Розничный товарооборот, вероятно, продолжит рост благодаря улучшению потребительских настроений и более широкой структуры расходов. Это формирует почву для оживления со стороны ритейлеров и укрепляет спрос на качественные торговые площади. Впрочем, риски остаются высокими. Инфляция, ограниченная покупательная способность и продолжающаяся неопределенность в отношении ситуации с безопасностью продолжают оказывать давление на рынок, ограничивая темпы восстановления, несмотря на общую экономическую стабилизацию", — резюмировали аналитики CBRE Ukraine.