Замість акцій квадратні метри: інвестиції в комерційну нерухомість стають привабливими

Останнім часом комерційна нерухомість привертає дедалі більшу увагу інвесторів як у світі, так і в Україні. Це пов’язано із великою волатильністю акцій та облігацій, а також із зниженням курсу долара. Складна ситуація в фінансовій сфері спричинила зміну розподілу активів в інвестиційних портфелях. При цьому комерційна нерухомість залишається привабливим напрямом інвестування коштів, оскільки її вартість, суттєво знизившись 2022-го, зараз почала підвищуватися.

На ринок комерційної нерухомості зазвичай припадає приблизно 10% від загальної кількості угод, проте він вирізняється значно вищою вартістю квадратного метра та більшими загальними обсягами «квадратів».

Також слід зазначити, що комерційна нерухомість поділяється на класи, оскільки ціни продажу та оренди цих класів суттєво різняться. Є такі класи будівель:

• клас А — сучасні будівлі в центрі міста або діловому центрі з паркінгом і гарним обслуговуванням;
• клас В — будівлі, що можуть розташовуватися не в центрі міста, або відреставровані будівлі, можливо, без централізованого кондиціонування, а також будівлі класу А після п’яти років експлуатації;
• клас С — приміщення в старих (радянських часів) адміністративних будівлях, відремонтовані й у гарному стані, поблизу метро;
• клас Д — приміщення в старих адмінбудівлях або на перших поверхах житлових будинків, далеко від метро.

Офісна нерухомість

Найнижчими ціною й дохідністю в останні п’ять років характеризувалась офісна нерухомість, вартість якої впала ще під час пандемії ковіду, а вакантність (обсяг незайнятих площ) зросла. А оскільки під час великої війни багато хто продовжував працювати з дому, то компанії відмовилися від частини площ, які вони займали до ковіду. З’явилася велика кількість вакантних (незайнятих) площ. Утім, поступове відродження бізнесу в Україні привело до зменшення вакантності площ і зростання цін на офісні приміщення. В результаті ціни купівлі/продажу офісної нерухомості в деяких містах із п’ятірки великих міст України зросли у гривневому еквіваленті на 100% і більше.

Якщо 2021 року ринкова вартість «квадрата» офісних приміщень у Києві становила приблизно 900–1000 дол., то 2025-го вона виросла до 1800–2000 дол. (клас А), у Львові — збільшилася з 900–1100 до 1750–1800 дол., а в Одесі і Харкові залишилася на рівні 2021 року (відповідно 1000–1400 дол. і 600–1000 дол.).

Орендні ставки на офісну нерухомість змінились аналогічно тому, як змінювалися ціни за квадратний метр.

Середня вартість оренди офісної нерухомості сьогодні становить у Києві 600–700 грн/кв. м на місяць, в Одесі — 500–600 грн/кв. м, у Львові — 400–500 грн/кв. м, у Харкові не перевищує 300–400 грн/кв. м на місяць. (Ціни наведено для офісних центрів класу А і Б.)

Орендувати в Києві квартиру в житловій новобудові під офіс із гарним офісним ремонтом і меблями все ще можна за 160–180 грн/кв. м, а в інших містах — практично за тими ж цінами, що й під житло.

Розрахунки показують, що 2021 року в усіх великих містах ставка капіталізації сягала приблизно 12%, а окупність — 8,3 року. У 2025-му ставка капіталізації майже не змінилася в усіх містах, окрім Львова, де вона зросла до 15%, а окупність зменшилася до 6,7 року, що легко пояснити релокацією бізнесу у західні області України.

Водночас у Києві, Дніпрі та Харкові 20%, а іноді й 30% офісних приміщень усе ще залишаються вакантними, що свідчить про все ще слабкий попит на офісну нерухомість.

Торговельна нерухомість

Вартість торговельної нерухомості в Києві на початку вторгнення суттєво знизилася, впали й орендні ставки, але в міру відновлення бізнесу спочатку зменшилася вакантність площ, а потім поступово й вартість почала зростати. Якщо в Києві вартість торговельної нерухомості (класу А і Б) 2021 року становила 1800 дол./кв. м, то 2024-го — вже 2125 дол. У Львові й Дніпрі з 1400 дол./кв. м вартість збільшилася до 1625 дол., в Одесі — з 1200 дол./кв. м до 1875 дол. І навіть у Харкові несуттєво, але підвищилася із 1200 дол./кв. м до 1375 дол.

Порівняно з 2021 роком орендні ставки в Києві в доларовому еквіваленті підвищилися до 27,5 дол./кв. м на місяць, у Львові і Дніпрі — до 22,5 дол./кв. м, в Одесі — до 23,75 дол./кв. м і в Харкові — до 20 дол./кв. м на місяць.

Ставка капіталізації збільшилася в Києві до 15,5%, а окупність впала до 6,4 року. В Одесі ставка капіталізації зменшилася з 20 до 15,2%, а окупність зросла до 6,6 року. У Дніпрі і Львові ставка капіталізації збільшилася з 15,4% (окупність 6,5 року) до 16,6% (окупність 6 років). Але найбільше ставка капіталізації зросла у Харкові — з 16% (окупність 6,3 року) до 17,5% (окупність 5,7 року), що свідчить про вищі ризики вкладання інвестицій, бо що вищий ризик, то на більшу віддачу капіталу і швидшу окупність погоджуються інвестори.

Загалом, як бачимо, вкладання коштів у торговельну нерухомість сьогодні набагато прибутковіше, ніж у офісну.

Склади й виробництво

У перші дні широкомасштабного вторгнення багато складів було втрачено, оскільки вони були пошкоджені й стали непридатними для використання, тому на ті, що залишилися, попит був великим, на них майже не падали ні ціни, ні орендні ставки.

На сьогодні частину пошкоджених складів уже відновлено, але попит на них великий, тому вартість їхньої оренди не знижувалася навіть у доларовому еквіваленті. Якщо 2021-го середня орендна плата на склади в Києві становила 7 дол./кв. м на місяць, то 2024-го вона зросла на 16%, до 8 дол./кв. м. У Дніпрі і Львові така оренда становила 5,8 дол./кв. м і збільшилася до 6,5 дол./кв. м, а у Харкові — з 5 дол./кв. м лише до 5,6 дол./кв. м. (Мова про звичайні «холодні» склади без опалення.)

Окреме місце серед великих міст посідає, звичайно, Одеса — морські ворота України, де завдяки морському коридору був збережений (але переформатований) увесь бізнес півдня України. Середні орендні ставки 2021-го тут були вищими, ніж у інших регіонах, і становили 6,2 дол./кв. м, а зараз зросли до 7 дол./кв. м.

Щодо виробничої нерухомості, то більшість сучасних виробництв розміщуються в таких самих будівлях, як і склади, за винятком дуже специфічної хімічної і нафтохімічної промисловості, тому вартість сучасних виробничих приміщень і їхні орендні ставки не відрізняються від складських. Виняток становлять «старі» будівлі, зведені за радянських часів, де сьогодні розташовують підприємства військово-промислового комплексу. Вартість оренди цих будівель зросла порівняно з 2021 роком з 4–5 дол./кв. м до 6–8 дол./кв. м за умови зручної локації. Вартість квадратного метра сучасної складської й виробничої нерухомості підвищилася приблизно на 10% у доларовому еквіваленті, що також покращило ставку капіталізації й окупність інвестицій.

Складська нерухомість на сьогодні є найбільш привабливою для інвестування.

Основні характеристики комерційної нерухомості