Вместо акций квадратные метры: инвестиции в коммерческую недвижимость становятся привлекательными

В последнее время коммерческая недвижимость привлекает все большее внимание инвесторов как в мире, так и в Украине. Это связано с большой волатильностью акций и облигаций, а также со снижением курса доллара. Сложная ситуация в финансовой сфере вызвала изменение распределения активов в инвестиционных портфелях. При этом коммерческая недвижимость остается привлекательным направлением инвестирования средств, поскольку ее стоимость, существенно снизившись в 2022-м, сейчас начала повышаться.

На рынок коммерческой недвижимости обычно приходится приблизительно 10% от общего количества сделок, но он отличается значительно более высокой стоимостью квадратного метра и большими общими объемами «квадратов».

Также следует отметить, что коммерческая недвижимость делится на классы, поскольку цены продажи и аренды этих классов существенно отличаются. Есть такие классы зданий:

• класс А — современные здания в центре города или деловом центре с паркингом и хорошим обслуживанием;
• класс В — здания, которые могут находиться не в центре города, или отреставрированные здания, возможно, без централизованного кондиционирования, а также здания класса А после пяти лет эксплуатации;
• класс С — помещения в старых (советских времен) административных зданиях, отремонтированные и в хорошем состоянии, возле метро;
• класс Д — помещения в старых админзданиях или на первых этажах жилых домов, далеко от метро.

Офисная недвижимость

Самой низкой ценой и доходностью в последние пять лет характеризовалась офисная недвижимость, стоимость которой упала еще при пандемии ковида, а вакантность (объем незанятых площадей) выросла. А поскольку во время большой войны многие продолжали работать из дому, то компании отказались от части площадей, которые они занимали до ковида. Появилось большое количество вакантных (незанятых) площадей. Впрочем, постепенное возрождение бизнеса в Украине привело к уменьшению вакантности площадей и росту цен на офисные помещения. В результате цены купли/продажи офисной недвижимости в некоторых городах из пятерки крупных городов Украины выросли в гривневом эквиваленте на 100% и больше.

Если в 2021 году рыночная стоимость «квадрата» офисных помещений в Киеве составляла приблизительно 900–1000 долл., то в 2025-м она выросла до 1800–2000 долл. (класс А), во Львове — увеличилась с 900–1100 до 1750–1800 долл., а в Одессе и Харькове осталась на уровне 2021 года (соответственно 1000–1400 долл. и 600–1000 долл.).

Арендные ставки на офисную недвижимость изменились аналогично тому, как менялись цены за квадратный метр.

Средняя стоимость аренды офисной недвижимости сегодня составляет в Киеве 600–700 грн/кв. м в месяц, в Одессе — 500–600 грн/кв. м, во Львове — 400–500 грн/кв. м, в Харькове не превышает 300–400 грн/кв. м в месяц. (Цены приведены для офисных центров класса А и Б.)

Арендовать в Киеве квартиру в жилой новостройке под офис с хорошим офисным ремонтом и мебелью все еще можно за 160–180 грн/кв. м, а в других городах — практически по тем же ценам, что и под жилье.

Расчеты показывают, что в 2021 году во всех крупных городах ставка капитализации достигала приблизительно 12%, а окупаемость — 8,3 года. В 2025-м ставка капитализации почти не изменилась во всех городах, кроме Львова, где она выросла до 15%, а окупаемость уменьшилась до 6,7 года, что легко объяснить релокацией бизнеса в западные области Украины.

При этом в Киеве, Днепре и Харькове 20%, а иногда и 30% офисных помещений все еще остаются вакантными, что свидетельствует обо всем еще слабом спросе на офисную недвижимость.

Торговая недвижимость

Стоимость торговой недвижимости в Киеве в начале вторжения существенно снизилась, упали и арендные ставки, но по мере восстановления бизнеса сначала уменьшилась вакантность площадей, а потом постепенно и стоимость начала расти. Если в Киеве стоимость торговой недвижимости (класса А и Б) в 2021 году составляла 1800 долл./кв. м, то в 2024-м — уже 2125 долл. Во Львове и Днепре с 1400 долл./кв. м стоимость увеличилась до 1625 долл., в Одессе — с 1200 долл./кв. м до 1875 долл. И даже в Харькове несущественно, но повысилась с 1200 долл./кв. м до 1375 долл.

По сравнению с 2021 годом арендные ставки в Киеве в долларовом эквиваленте повысились до 27,5 долл./кв. м в месяц, во Львове и Днепре — до 22,5 долл./кв. м, в Одессе — до 23,75 долл./кв. м и в Харькове — до 20 долл./кв. м в месяц.

Ставка капитализации увеличилась в Киеве до 15,5%, а окупаемость упала до 6,4 года. В Одессе ставка капитализации уменьшилась с 20 до 15,2%, а окупаемость выросла до 6,6 года. В Днепре и Львове ставка капитализации увеличилась с 15,4% (окупаемость 6,5 года) до 16,6% (окупаемость 6 лет). Но больше всего ставка капитализации выросла в Харькове — с 16% (окупаемость 6,3 года) до 17,5% (окупаемость 5,7 года), что свидетельствует о более высоких рисках вкладывания инвестиций, поскольку чем выше риск, тем на большую отдачу капитала и более быструю окупаемость соглашаются инвесторы.

В общем, как видим, вкладывание средств в торговую недвижимость сегодня намного прибыльнее, чем в офисную.

Склады и производство

В первые дни широкомасштабного вторжения многие склады были утрачены, поскольку они были повреждены и стали непригодными для использования, поэтому на оставшиеся спрос был большим, на них почти не падали ни цены, ни арендные ставки.

На сегодняшний день часть поврежденных складов уже восстановлена, но спрос на них высокий, поэтому стоимость их аренды не снижалась даже в долларовом эквиваленте. Если в 2021-м средняя арендная плата на склады в Киеве составляла 7 долл./кв. м в месяц, то в 2024-м она выросла на 16%, до 8 долл./кв. м. В Днепре и Львове такая аренда составляла 5,8 долл./кв. м и увеличилась до 6,5 долл./кв. м, а в Харькове — с 5 долл./кв. м только до 5,6 долл./кв. м. (Речь идет об обычных «холодных» складах без отопления.)

Отдельное место среди крупных городов занимает, конечно, Одесса — морские ворота Украины, где благодаря морскому коридору был сохранен (но переформатирован) весь бизнес юга Украины. Средние арендные ставки в 2021-м здесь были выше, чем в других регионах, и составляли 6,2 долл./кв. м, а сейчас выросли до 7 долл./кв. м.

Что касается производственной недвижимости, то большинство современных производств размещаются в таких же зданиях, как и склады, за исключением очень специфической химической и нефтехимической промышленности, поэтому стоимость современных производственных помещений и их арендные ставки не отличаются от складских. Исключение составляют «старые» здания, возведенные в советское время, где сегодня располагаются предприятия военно-промышленного комплекса. Стоимость аренды этих зданий выросла по сравнению с 2021 годом с 4–5 долл./кв. м до 6–8 долл./кв. м при условии удобной локации. Стоимость квадратного метра современной складской и производственной недвижимости повысилась приблизительно на 10% в долларовом эквиваленте, что также улучшило ставку капитализации и окупаемость инвестиций.

Складская недвижимость на сегодняшний день наиболее привлекательная для инвестирования.

Основные характеристики коммерческой недвижимости