На 25% меньше: как война повлияла на рынок нового жилья в Киеве

Первичный рынок недвижимости Киева после нескольких лет стагнации начал проявлять признаки стабилизации.

По состоянию на середину 2025 года в продаже остается 143 жилых комплекса, что на 25% меньше, чем в начале войны, сообщает Delo.ua со ссылкой на аналитику инвестиционно-девелоперской компании City One Development.

По данным исследования, рынок демонстрирует баланс, осторожный девелоперский оптимизм и постепенное восстановление инвестиционного доверия. С одной стороны, часть новостроек переходит на вторичный рынок. С другой - появляются новые проекты.

В первой половине 2025 года в Киеве стартовали продажи в нескольких новых ЖК. Застройщики акцентируют внимание на двух ключевых параметрах в своих новых проектах:

Автономность жилых комплексов – все больше новостроек оснащены резервным питанием (генераторы, инверторы, солнечные панели).

Безопасность и укрытия – 75% новостроек предусматривают укрытия: подземные парковки, подвалы, специализированные бомбоубежища.

По данным аналитиков, почти половина девелоперов в новых проектах предлагают покупку жилья в рамках государственных программ "єОселя" и "єВідновлення".

В июне средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева на середину 2025 года составляет $1924 или 80,1 тысяч гривен за кв. метр - это на 1,2% ниже, чем в начале года.

Изменение цены остается в пределах статистической погрешности (+/- $50-80 от $2000/кв. м), что наблюдается еще с начала полномасштабного вторжения.

Характерной особенностью ценовой политики новых ЖК стала обратная зависимость между ценой и этажностью: чем ниже этаж, тем дороже жилье.

Стоимость жилья за последние полгода изменяется минимально во всех сегментах:

эконом и комфорт-класс: +0,5 – +1%,
премиум-класс: +2%,
бизнес-класс: – 0,4%.

Несмотря на стабилизацию цен, по мнению аналитиков, рынок первичной недвижимости Киева демонстрирует тенденцию к постепенному росту цен.

По мнению аналитика City One Development Елены Шириной, тенденция постепенного роста цен обусловлена несколькими факторами. Прежде всего это рост себестоимости строительства, вызванный подорожанием материалов, электроэнергии, логистики, труда.

"Недвижимость остается надежным активом, особенно в периоды нестабильности, что стимулирует инвестиционный интерес. Традиционный рост цен на этапах строительства также играет роль – чем ближе к сдаче объекта, тем дороже становятся квартиры. Инфляционный фактор поддерживает тенденцию к укреплению стоимости жилья", - объясняет эксперт.

Вместе с тем, по ее убеждению, стабильную среднюю цену сдерживает несколько факторов. Во-первых, слабый спрос на квартиры в военный период ограничивает активный рост цен, поскольку многие покупатели откладывают решения о покупке недвижимости. Во-вторых, на рынке до сих пор есть проблемные объекты: строительство фактически остановлено, но продажи продолжаются.

"Застройщики таких ЖК вынуждены демпинговать, что статистически снижает среднюю цену по рынку. Это особенно важно, поскольку покупатели ориентируются на средние показатели, а не только на рост отдельных сегментов. Кроме того, замещение объектов на рынке тоже играет важную роль", - подчеркивает Ширина.

По ее словам, последние квартиры в готовых проектах продаются по максимальным ценам, некоторые ЖК завершили продажи и перешли во вторичный сегмент, тогда как на первичку заходят новые проекты с низкими стартовыми ценами. Такое математическое равновесие между "дешевым стартом" и "дорогим финишем" сдерживает стремительный рост среднего показателя стоимости квадратного метра.

"Средняя цена остается стабильной из-за баланса между ростом стоимости ликвидных объектов и наличием факторов, которые удерживают общий уровень рынка. Это создает замедленный, но предсказуемый рост стоимости жилья", - объяснила аналитик.