Інвестиції в готельну нерухомість. Як це працює — на прикладі моделі «УЛІС»

Готельна нерухомість як інвестиційний інструмент почала набирати обертів в Україні нещодавно.

Зараз усе більше українців розглядають готельний формат як спосіб отримувати стабільний дохід і вдало диверсифікувати інвестиційний портфель.

Вкладатися в нерухомість для відпочинку справді вигідно: за оцінками гравців ринку, попит на відпочинок у заміських готельних форматах (від котеджів до апарт-готелів) за останні три роки зріс на 30–40%.

Така тенденція метчиться і з глобальним трендом на slow-living і проведення часу на природі.

Цю тенденцію підхопив і «УЛІС» — проєкт Ігоря Фарберова та Євгена Лавренюка, які вже понад 15 років реалізують проєкти на перетині інвестицій, девелопменту та гостинності.

Ідея «УЛІС» виникла під час пандемії: саме тоді почав зростати попит на усамітнений релакс подалі від міської метушні.

Зараз кількість локацій проєкту зростає: у планах засновників — зробити заміські комплекси відпочинку в усіх регіонах України.

Як працює бізнес-модель «УЛІС», як саме відбувається процес інвестування на всіх етапах і що говорять інвестори, які вклалися в різні локацїі — у матеріалі AIN.

Локації та плани: що варто знати про «УЛІС» «УЛІС» — це проєкт заміського відпочинку.

Першу локацію в Київській області — «УЛІС.

Дудки» — відкрили у 2021-му.

Під час тимчасової окупації частини Київщини у 2022-му команда проєкту залишалася на звʼязку з інвесторами, і жоден з тих, хто інвестував у локацію, не просив повернути вкладених коштів.

Після деокупації «УЛІС.

Дудки» продовжив роботу.

Враховуючи попит на заміський відпочинок та інвестиції в котеджі, засновники «УЛІС» відкрили нову локацію у Ворохті.

До 2028 року Ігор Фарберов і Євген Лавренюк планують масштабувати проєкт до десяти локацій по Україні, у мріях — щоб «УЛІС» був у кожному регіоні.

Крім відпочинку за містом, «УЛІС» також дає можливість інвестувати в нерухомість.

Інвестор стає повноцінним власником будинку, в який вклався, водночас не має потреби займатися операційним управлінням: цей процес команда «УЛІС» повністю бере на себе.

Процеси та KPI.

Як працює «УЛІС» У проєкті є дві операційні команди: Dreamers Development, яка відповідає за будівництво та залучення інвестицій, і Dreamers Hospitality: на цій команді — досвід гостей, завантаженість та операційні процеси локацій.

Такий підхід допомагає контролювати якість і гарантує інвесторам, що будівництво буде завершене в домовлені терміни, без затримок.

Після запуску будинків участь «УЛІС» у проєкті не зупиняється.

Команда продовжує керувати локацією, відповідає за завантаженість, сервіс, технічну підтримку та маркетинг.

Завдяки цьому інвестори можуть не занурюватися в операційну діяльність і водночас отримувати стабільний дохід.

Оберт з інвестором після запуску локації «УЛІС» ділить навпіл.

Для команди це є додатковим чинником, який стимулює підтримувати високі показники заповнюваності (стабільно понад 70%), слідкувати за якістю сервісу й оперативно реагувати на запити гостей.

Які головні KPI Dreamers Development: прогнозна дохідність інвестора — від 10%+ на рік; потенціал капіталізації території: компанія працює з неосвоєними ділянками, які з розвитком популярності локацій зростають у вартості; маржинальність проєкту — орієнтуються на 12%; кількість повторних продажів внутрішній спільноті.

Ключові метрики Dreamers Hospitality: середньорічна завантаженість локацій (в «УЛІС.

Дудки» — 70%+); відсоток повторних бронювань, який відображає рівень задоволеності гостей; операційний прибуток — показує ефективність управління та дозволяє команді фіксувати, які рішення найкраще працюють.

Соціальна відповідальність.

Соціальний компонент і робота з місцевими громадами Команда свідомо інтегрує проєкти в природне й соціальне середовище регіонів.

Облаштування локацій планують таким чином, щоб не зашкодити довкіллю, а для будівництва використовують винятково натуральні матеріали.

Прозорий підхід в «УЛІС» і щодо сплати податків: їх скеровують до місцевих бюджетів, а 10% від чистого прибутку проєкту йде на розвиток громади.

Проєкт створює нові робочі місця та офіційно зареєстрований за місцем діяльності.

Цінності команди розділяють і інвестори, які зважають на соціальну складову проєкту, коли ухвалюють рішення в нього інвестувати.

«”УЛІС” реалізує ряд соціальних ініціатив і розвиває громади, в яких працює, показуючи таким чином приклад ефективного державно-приватного партнерства, — говорить вона, додаючи: — саме ці цінності створюють міцну основу для плідної та взаємовигідної співпраці».

Від першого контакту до договору та взаємодії з засновниками.

Процес інвестування в «УЛІС» Потенційний інвестор знайомиться з проєктом через публічні виступи, рекомендації або диджитал-канали — наприклад, через сайт «Інвестиції УЛІС».

Досвід чинних інвесторів стає найкращою рекомендацією для нових.

Наприклад, один з інвесторів «УЛІС.

Ворохта» Григорій дізнався про проєкт від друга, який раніше вклався в «УЛІС».

Після цього інвестор залишає заявку для зворотного звʼязку.

На заявку відповідає інвестиційна помічниця або комʼюніті-менеджерка — вона допомагає розібратися в умовах і періодично підтримує контакт.

Завдання помічниці — не просто відповісти на запитання, а подбати, щоб інвестор швидко отримав фахову відповідь саме від того спеціаліста, який найкраще розуміється на темі: юриста, бухгалтера чи іншого експерта.

Такий підхід дозволяє вирішувати питання без залучення керівництва, затримок і зайвої бюрократії.

Також за потреби інвестор може спланувати візит на локацію, щоб побачити формат у дії.

Коли інвестор готовий ухвалювати рішення та переходити до підписання договору, настає ключовий момент — зустріч з Ігорем Фарберовим.

Особисте спілкування має велике значення, адже «УЛІС» — це проєкт із філософією, де важлива атмосфера довіри, спільні погляди та світогляд.

Такий діалог допомагає зрозуміти, чи резонуємо ми як команда та чи можемо рухатися далі разом, як зазначає сам Ігор.

Після цього створюється окремий чат з участю фінансової помічниці, Ігоря Фарберова та юриста.

Тут обговорюють деталі, а після узгодження інвестиції надають документи та готуються до підписання договору.

За словами Григорія, він упевнився в рішенні інвестувати завдяки переконливій історії фаундерів, які постійно розвиваються і запускають нові локації, а також особистому спілкуванню з Ігорем.

Крім цього, інвестиція в «УЛІС» — раціональна можливість мати фіксований дохід і бути частиною нетворку.

Після договору інвестор вносить кошти.

Починається етап реалізації — будівництво на локації, за яке відповідає команда проєкту.

Коли обʼєкт готовий, «УЛІС» інформує інвестора, і сторони укладають договір із керівною компанією, яка бере обʼєкт в управління.

Також інвестор отримує доступ до особистого кабінету, де може відстежувати свій дохід.

Інвестування в «УЛІС» — це також долучення до спільноти інвесторів: можливість першими отримувати новини про локації, долучатися до крутих офлайн-подій і соціальних ініціатив, які підтримує «УЛІС».

Крім цього, інвестори мають приємний бонус: спеціальні умови на відпочинок у комплексах.

Відгуки про інвестування в «УЛІС» Протягом усіх етапів консультанти були на звʼязку, а команда — включеною та уважною до деталей, за словами Ганни та Микити Бутенків.

Як і Григорій, вони інвестували в «УЛІС.

Взаємодія з командою людяна й надихаюча.

«У спілкуванні із засновниками немає тиску чи формалізму — є довіра, внутрішня повага та відчуття спільної справи», — говорить Ганна Бутенко.

Інвесторка додає, що, попри затримки у процесі інвестування, які були з її боку, команда ставилася з повним розумінням і завжди знаходила спосіб м’яко й без напруження зрушити процес, що для Ганни було дуже цінним.

Микита Бутенко розцінює проєкт «УЛІС» і комунікацію команди як поєднання стратегічності, технологічності процесів і тепла спілкування: «Засновники не просто мислять глобально, а й діють по-людськи — з повагою, делікатністю і бажанням чути.

Це створює дуже особливу динаміку: ти не просто інвестор, ти частина живої команди».

Серед інвесторів одразу у дві локації – «УЛІС.

Ворохта» та «УЛІС.

Дудки» — Дмитро Любарський і Юлія Левіна.

За словами Дмитра, досвід взаємодії з командою виявився максимально комфортним: «Ігор із командою погодилися піти назустріч в тих пунктах, які нас хвилювали.

Також дали нам достатньо часу на роздуми, ніколи не підганяли в ухваленні виважених рішень, що було досить важливо в той момент».

Ключовою цінністю у взаємодії із засновниками «УЛІС» Дмитро вважає довіру: «Особисто я в усіх сферах життя й бізнесу звик будувати співпрацю й стосунки саме на довірі.

З Ігорем і Євгеном це також вдалося.

Не згадаю жодного випадку, коли б обіцяне не було виконане або не виправдало наших очікувань.

Ми були раді стати одними з перших інвесторів і хочемо сподіватися, що наша віра в проєкт дала додатковий поштовх і натхнення засновникам».

Майбутня локація УЛІС.

Віняви Які локації зараз доступні для інвестування: «УЛІС.

Ворохта» — триває друга черга будівництва, можна інвестувати в односпальні котеджі (площа будинків 60 м2, ділянка 9 соток, дохідність — 10–12% річних у доларах на 3+ рік роботи); нова локація «УЛІС.

Віняви» (триває передпродаж для внутрішньої спільноти інвесторів) — доступні двоспальні й односпальні будинки, серед них — інклюзивні та видові.

Що отримують інвестори «УЛІС»: пасивний дохід до $25 000 на рік — від здачі будинку в оренду під управлінням команди «УЛІС»; прозора аналітика — щоденне оновлення фінансових показників у персональному онлайн-кабінеті; знижка 15% на відпочинок на будь-якій із локацій проєкту та в будь-який період; пріоритетний доступ до нових обʼєктів: інвестори першими отримують інформацію про можливість нових інвестицій; середовище однодумців: спільнота інвесторів «УЛІС» — це нетворкінг, спільні ініціативи та сильні контакти по всій країні.

Більше про проєкт «УЛІС» та інші проєкти Ігоря Фарберова та Євгена Лавренюка, обʼєднані в екосистему Dreamers, ризики та виклики бізнесу й цінності команди можна прочитати в матеріалі.