Строить доверие, а не только дома: что сдерживает развитие девелопмента в Украине

Девелопмент – это не только о квадратных метрах и новых квартирах в новостройках. Это и о видении будущего страны, инвестициях в комфорт людей и городских локациях, в которых приятно находиться. В конечном итоге, это о мотивации граждан оставаться в украинских городах и возвращаться в них из-за границы.

Но сегодня в Украине мы сталкиваемся с парадоксом. Бизнес готов инвестировать, брать на себя риски, искать решения даже во время войны. Однако сталкивается с барьерами, которые зачастую являются невидимыми.

На одной из панельных дискуссий во время Строительного Конгресса мы говорили о "ненадлежащем управлении" – управленческих барьерах на рынке недвижимости, за которыми скрываются потери для бизнеса и экономики. Ниже я разберу несколько кейсов, о которых рассказали девелоперы, и укажу, какие решения проблем предлагаются.

Проблема №1 – игнорирование последствий

Бизнес начинает новый проект, покупает участок, разрабатывает план, согласовывает этажность. Вдруг через год появляются новые ограничения. Примерно так во Львове был введен новый историко-архитектурный опорный план. Цель проекта была благородной – стремились сохранить историческую среду. Но при его реализации никто не проанализировал всех последствий решений. Документом, например, установили ограничение по максимальной высоте застройки – до 20 метров.

Оказалось, что многие новые строительные проекты необходимо заморозить, потому что они не соответствуют новым нормативам. Город фактически остановился для девелопмента и находится в таком состоянии уже второй год.

Проблема №2 – регуляторная непредсказуемость

Три года назад компания UDP инвестировала в ревитализацию территории бывшего завода "Большевик" в Киеве более 1,5 млрд гривен. Был разработан проект, подготовлена команда. Но по решению Кабмина текущий механизм ДПТ признали таким, который больше нельзя использовать для изменения целевого назначения земли. Поскольку новый Генплан годами не принимается, то и изменить назначение земли невозможно. Этот инвестиционный проект оказался в тупике, и неизвестно, сколько еще он простоит в ожидании нового Генплана.

Как метко заметил CEO компании Андрей Семенов, в бизнес-школах учат работать с рисками, то есть с "черными лебедями", но науки, как увернуться от "черного гуся", который прилетит от государства, – не существует.

Проблема №3 – ответственность "задним числом"

Не менее интересный кейс случился у другого девелопера. Так же началась разработка территории, были получены все разрешения и документы, к которым ни у одного из регуляторов не возникало вопросов. Началось строительство, оно длилось два года. И вдруг чиновники Департамента земельных ресурсов КГГА, а за ними и прокуратура решили, что функциональное назначение земли их больше не устраивает. Началась судебная тяжба, землю даже под уже построенными домами постановили "вернуть" городу.

В результате: уже вложенный миллиард гривен может обернуться убытками, компания тратит средства на защиту и экспертизы, и еще неизвестно, чем этот спор закончится. Все, что еще вчера считалось абсолютно законным, сегодня оказалось таковым лишь формально.

Системные признаки

Эти кейсы не являются исключением, зная девелоперскую сферу изнутри, я могу утверждать, что это системный признак рынка. Война, очевидно, не добавляет ни одному бизнесу стабильности, но и государство пока что не стремится ее обеспечить.

Если оставить все как есть, девелоперы продолжат работать "на свой страх и риск", какой-то объем нового жилья будет строиться, и определенное количество людей сможет покупать недвижимость. Только вот иностранные инвесторы и дальше будут обходить Украину стороной, дефицитная недвижимость станет еще менее доступной для обычной семьи, а города останутся с заброшенными территориями вместо новых жилых кварталов, которые могли бы стать точками притяжения горожан.

Сегодня Украинская ассоциация девелоперов активно работает со Всемирным банком. Мы консультируем их по проблемам отрасли. И видим сдвиг в фокусе внимания международных партнеров. Их уже не интересует только макроэкономика. Они задают конкретные вопросы:

– Сколько времени нужно, чтобы построить жилье?

– Насколько прозрачны административные процедуры?

– Есть ли реальная защита инвестора?

Что теперь?

На этой же дискуссионной панели Наталия Козловская, заместитель министра развития общин, территорий и инфраструктуры Украины, которой мы невероятно благодарны за открытость к диалогу, дала много ценных советов, к которым мы прислушиваемся. Так какие решения мы предлагаем?

1. Установить правовой иммунитет для разрешительных документов, выданных согласно процедуре. Чтобы их нельзя было отменять задним числом, кроме случаев прямого мошенничества.
2. Реформировать принцип принятия решений: каждое решение должно учитывать последствия. Изменение Генплана, ГСН, этажности – все это должно проходить переходные этапы, а не вводиться с ближайшего понедельника.
3. Обеспечить ответственность должностных лиц – за злоупотребления или бездействие. А также за нанесение прямых финансовых убытков. И, конечно, должна быть ответственность и другой стороны – девелоперов, проектировщиков, экспертов.
4. Углубление цифровизации – автоматизировать выдачу документов, максимально устранить человеческий фактор, чтобы сократить точки возникновения коррупции.
5. Создать постоянный формат публичного диалога. Чтобы власть слышала бизнес, а бизнес – власть. Также должен быть диалог и с общинами, ведь это основа современного городского развития.

Стране выгодно, чтобы поступали инвестиции, бизнесу выгодно, чтобы все работало, а людям нужен комфорт жизни. Поэтому у всех сторон есть общая цель. И система должна работать на достижение этой цели. Девелоперы готовы быть участниками изменений, но для этого нужен содержательный диалог не только с Минрегионом, а со всеми стейкхолдерами.