Будувати довіру, а не лише будинки: що стримує розвиток девелопменту в Україні

Девелопмент – це не лише про квадратні метри й нові квартири у новобудовах. Це і про бачення майбутнього країни, інвестиції у комфорт людей і міські локації, на яких приємно бути. Врешті-решт, це про спонукання громадян залишатися в українських містах та повертатися до них з-за кордону.

Але сьогодні в Україні ми стикаємося з парадоксом. Бізнес готовий інвестувати, брати ризики, шукати рішення навіть у час війни. Однак стикається з барʼєрами, які часто є невидимими.

На одній із панельних дискусій під час Будівельного Конгресу ми говорили про "неналежне врядування" – управлінські бар’єри на ринку нерухомості, за якими ховаються втрати для бізнесу та економіки. Нижче я розберу кілька кейсів, про які розповіли девелопери, й вкажу, які рішення проблем пропонуються.

Проблема №1 – ігнорування наслідків

Бізнес розпочинає новий проєкт, купує ділянку, розробляє план, погоджує поверховість. Раптом через рік зʼявляються нові обмеження. Приблизно так у Львові запровадили новий історико-архітектурний опорний план. Мета проєкту була благородною, прагнули зберегти історичне середовище. Але до його реалізації ніхто не проаналізував усіх наслідків рішень. Документом, наприклад, встановили обмеження щодо максимальної висоти забудови – до 20 метрів.

З'ясувалося, що багато нових будівельних проєктів слід заморозити, бо вони новим нормативам не відповідають. Місто фактично зупинилося для девелопменту і є в такому стані вже другий рік.

Проблема №2 – регуляторна непередбачуваність

Три роки тому UDP інвестувала у ревіталізацію території колишнього заводу "Більшовик" в Києві понад 1,5 млрд гривень. Розробили проєкт, підготували команду. Але за рішенням Кабміну поточний механізм ДПТ визнали таким, що його більше не можна використовувати для зміни цільового призначення землі. Оскільки новий Генплан довгі роки не ухвалюється, то і змінити призначення землі неможливо. Цей інвестиційний проєкт опинився у глухому куті та хтозна скільки ще простоїть в очікуванні нового Генплану.

Як влучно зазначив CEO компанії Андрій Семенов, у бізнес-школах навчають працювати з ризиками, тобто "чорними лебедями", але науки, як ухилитися від "чорного гуся", який прилетить від держави, – немає.

Проблема №3 – відповідальність "заднім числом"

Не менш цікавий кейс стався в іншого девелопера. Так само розпочалась розробка території, отримали всі дозволи та документи, питань до яких у жодного з регуляторів не виникало. Почали будівництво, воно тривало два роки. Аж раптом чиновники Департаменту земельних ресурсів КМДА, а за ними й прокуратура вирішили, що функціональне призначення землі їх більше не влаштовує. Розпочалася судова тяганина, землю навіть під вже новобудовами постановили "повернути" місту.

У результаті: вже вкладений мільярд гривень може обернутися збитками, компанія витрачає кошти на захист і експертизи, і ще невідомо, чим цей спір закінчиться. Все, що ще вчора вважалося абсолютно законним, сьогодні виявилось не таким.

Системні ознаки

Ці кейси не є винятками, знаючи девелоперську сферу зсередини, я можу свідчити, що це є системна ознака ринку. Війна, очевидно, не додає жодному бізнесу стабільності, але і держава поки що не намагається її забезпечувати.

Якщо залишити все як є, девелопери й далі працюватимуть "на свій страх і ризик", якісь обсяги нового житла будуватимуться, а певне число людей зможе купувати нерухомість. От тільки іноземні інвестори й надалі оминатимуть Україну, дефіцитна нерухомість стане ще менш доступною звичайній родині, а міста залишатимуться із занедбаними територіями замість нових житлових кварталів, що могли б стати точками тяжіння містян.

Сьогодні Українська асоціація девелоперів активно працює зі Світовим банком. Ми‬‭ консультуємо їх щодо проблем галузі.‬‭ І бачимо зсув у фокусі уваги міжнародних партнерів. Їх уже не цікавить сама тільки макроекономіка. Вони запитують конкретне:‬

– Скільки часу потрібно, щоб побудувати житло?‬‭

– Наскільки прозорі адміністративні процедури?‬‭

– Чи є реальний захист інвестора?‬‭

То що тепер?

На цій самій дискусійній панелі Наталія Козловська, заступниця Міністра розвитку громад, територій та‬‭ інфраструктури України, якій ми неймовірно вдячні за відкритість до діалогу, дала багато цінних порад, до яких ми прислухаємося. То які рішення пропонуємо?

1. Встановити правовий імунітет для дозвільних документів, виданих згідно з процедурою. Щоб їх не можна було скасовувати заднім числом, крім випадків безпосереднього шахрайства.

2. Реформувати принцип ухвалення рішень: кожне рішення має враховувати наслідки. Зміна Генплану, ДБН, висотності – все це має проходити перехідні етапи, а не вводитись з наступного понеділка.

3. Забезпечити відповідальність посадових осіб – за зловживання чи бездіяльність. А також за завдавання прямих фінансових збитків. І, звісно, так само має бути відповідальність іншої сторони – девелоперів, проєктантів, експертів.

4. Поглиблення цифровізації – автоматизувати видавання документів, максимально усунути людський фактор, аби скоротити точки виникнення корупції.

5. Створити постійний формат публічного діалогу. Щоб влада чула бізнес, а бізнес – владу. Також має бути діалог і з громадами, бо це основа сучасного міського розвитку.

Країні вигідно, щоб надходили інвестиції, бізнесу вигідно, щоб усе працювало, а людям потрібен комфорт життя. Тому всі сторони мають спільну мету. І система має працювати на здійснення цієї мети. Девелопери готові бути учасниками змін, але для цього потрібен змістовний діалог не з одним тільки Мінрегіоном, а зі всіма стейкхолдерами.