Эксперт по ЖКХ Олег Попенко: У нас нет не только жилищной политики, а даже понимания, какой она должна быть

В парламенте зарегистрирован правительственный законопроект об обновлении основных принципов жилищной политики. Законопроектом №12377 « Об основных принципах жилищной политики », среди прочего, предлагается ликвидировать устаревший Жилищный кодекс. Авторы документа считают, что открывают двери для создания возможностей и условий, при которых каждый из нас сможет решить жилищный вопрос, приобретя жилье в аренду или в собственность. Но действительно ли это так?

Корреспондент Коротко про обсудила законопроект с председателем Союза потребителей коммунальных услуг Олегом Попенко.

«В Украине вообще нет жилищной политики»

- Олег, в правительстве говорят, что хотят обновить главные принципы жилищной политики и, среди прочего, ликвидировать Жилищный кодекс, который, по мнению нардепов, устарел. А что именно со старым кодексом не так? И поможет ли его ликвидация рынку?
– В Украине вообще нет жилищной политики как таковой. Действующая редакция Жилищного кодекса Украины была разработана в 1983 году и прописана еще в условиях, что жилье не было частной собственностью, а принадлежало предприятиям и обслуживалось коммунальными ЖЭКами. Сегодня нам нужно радикальное изменение жилищной политики. Нужно подробно ее прописать и разработать новую стратегию, основным элементов которой будет именно новый Жилищный кодекс.

- То есть предложенный документ актуален?

– Нам крайне необходим новый Жилищный кодекс. Вместо жилищной политики у нас есть одна политика, которую нам истолковывают из каждого утюга: создавайте ОСМД - и это решит все ваши вопросы. Это непрофессиональный подход, потому что создание ОСМД ничего не решает.

Документ, который сегодня предлагается, абсолютно слаб, несовременен, не учитывает новые тенденции жилищной политики цивилизованных стран мира. И сквозь весь документ прослеживается та же мечта: у нас должно быть 100% ОСМД. Но это ложная идея, которая не выведет нас из тупика, в котором мы сейчас находимся. У нас нет не только жилищной политики, но даже понимания, какой она должна быть, не предложены изменения, которые действительно хотелось бы ввести.

«Это попытка застройщиков продвинуть собственные прихоти»

- Целью законопроекта его авторы называют создание возможностей и условий, при которых каждый сможет решить жилищный вопрос, приобретя жилье в аренду или в собственность. Но разве с этим есть проблемы? Были бы деньги. Что может изменить новый закон? Далее идет речь о «доступности и безбарьерности жилья». Как это понимать? Можно будет приобрести без денег?

– Это абсолютно правильный вопрос. Лично я не вижу, как новый ЖК будет решать эти проблемы. К тому же жилищная политика – это не только возможность приобрести жилье.

Считаю, что новый законопроект, прежде всего, это попытка застройщиков продвинуть собственные прихоти в Жилищный кодекс, чтобы привязать существующую систему к себе. Застройщики будут строить, а государство будет частично компенсировать их расходы. Но при этом нет ответов на сложные вопросы: кто будет строить социальное жилье, как его будут эксплуатировать, кто на него будет иметь право? И это при том, что не нужно изобретать велосипед, ведь хорошие примеры эксплуатации социального жилья есть во Франции, Швеции, США, других странах.

Или, например, вопрос о муниципальном жилье. Почти три четверти жилищного фонда Украины – это «хрущевки». Что с ними делать? 80% населения страны неплатежеспособны и не могут оплатить даже обслуживание домов, о модернизации речь не идет.

– Авторы документа приводят цифры: 90% жилья частной собственности передается в аренду, и этот рынок в «тени», а вот социальной доступной аренды в стране не существует. И опять-таки вопрос: как новый закон поможет? Ведь люди не выходят из "тени", чтобы не платить налоги, и вряд ли они захотят сдавать собственные «метры» официально и дешевле.

– Рынка аренды в Украине фактически нет. Он хаотичен и неурегулирован, и это показала ситуация весной 2022 года, когда стоимость аренды на западе страны выросла в 3-5 раз.

Предложенный законопроект вообще не предлагает социально доступную аренду, хотя мы опять же можем обратиться к опыту других стран. К примеру, в Германии социально доступная аренда – это муниципальные квартиры, которые предоставляются местными властями тем, кто не может себе купить или построить качественное жилье. Это огромный рынок, где четко прописаны самые разные ситуации. В Украине нет даже предложений создать нечто подобное. А рассчитывать на то, что рынок саморегулируется и люди сами добровольно выйдут из "тени", действительно, было бы очень наивно.

– А что можно сделать на рынке аренды для улучшения ситуации?

- Нам нужно разрабатывать закон о доходных домах – то есть домах, где сдаются не отдельные квартиры, а все. Это могло изменить парадигму рынка аренды и вообще жилищной политики в Украине.

- Среди прочего, законопроектом №12377 предусматривается, что уровень арендной платы, уплачиваемой непосредственно гражданином, зависит от его уровня доходов и имущества, и должен регулироваться механизмами субсидирования. Неужели снова субсидирование? Нам еще мало субсидий – нужно больше? За чей счет?

– Вполне согласен. У нас черный рынок аренды жилья, поэтому подать в соцслужбы хоть какой-то договор часто физически невозможно. К тому же у нас нет анализа рынка аренды, нет соответствующей нормативной базы.

Например, во французской столице стоимость аренды отличается в зависимости от округа – чем дальше от центра Парижа, тем меньше арендная плата. Причем цена регулируется, арендодатель не может установить на свое жилище космическую цену. Конечно, иногда, во время каких-то крупных мероприятий, некоторые владельцы могут обойти правила и "задрать" цены, но в большинстве случаев сюрпризов в долгосрочной аренде не бывает. Это урегулированный рынок. В Украине о таких вещах речь даже не идет, и я не понимаю, как вообще можно планировать субсидирование такого огромного направления, как долгосрочная аренда. В законопроекте об этом тоже ничего нет.

Сейчас в Украине большая прослойка арендующего жилье населения. К примеру, в Киеве сдается в аренду как минимум половина квартир. Представьте, что произойдет, если хотя бы 20% арендаторов обратятся за субсидией на аренду. Это десятки миллиардов гривен – о чем вообще идет речь?

«Европейское законодательство этот бред не требует»

- В пояснительной записке утверждается, что таких действий требует европейское законодательство. Это поможет привлечь помощь международных организаций и доноров для формирования жилищных фондов. Так, может, все можно объяснить именно надеждой на международные средства?

– У нас практически каждый законопроект предлагается под лозунгом «это требует европейское законодательство». Это полная фикция. Я уверен, что этот бред, прописанный в законопроекте, никакое европейское законодательство не требует.

– А на что вообще пойдут эти «желаемые средства» и что может означать «формирование жилищных фондов» для рядового украинца?

– Наши власть имущие питают надежды, что к нам придут европейские средства, на которые можно будет строить еще больше жилья для переселенцев или социального жилья в аренду. То есть, как я уже говорил выше, опять-таки речь идет об интересах застройщиков.

- Если подытожить, какой главный плюс документа и каков его главный минус?

– Плюс заключается в том, что на этот вопрос вообще обратили внимание и начали действовать в этом направлении. А минус – это непрофессиональная подготовка законопроекта. Нам нужна огромная работа по привлечению профессиональных специалистов, в частности иностранных, а не очередные попытки "пилить" средства. Нам нужно не выдавать за свои разработки какие-то российские "ноу-хау", как это часто раньше происходило, а сделать принципиально новый документ, который сможет изменить ситуацию к лучшему.

- «Украина, как современное европейское государство, обязана создать условия, при которых каждое лицо, в зависимости от его финансового положения и потребностей, сможет решить свой жилищный вопрос тем или иным способом» - говорится в документе. Сказано классно. Но действительно ли законопроект сделает жилье более доступным? Хотя бы в далекой перспективе?

– В таком виде он не решит ни одного вопроса, связанного с жилищной политикой, с проживанием и управлением многоквартирным домом.

- Но если что-то все равно нужно делать с жилищной политикой, то с чего мы должны начать?

– Начать нужно с полного анализа законодательной базы и всех подзаконных актов. Каждый закон, каждое постановление Кабмина, каждое распоряжение министерства - все должно быть проверено. После этого следует разработать совершенно новую стратегию, новую жилищную политику, новый Жилищный кодекс с новыми законами и новыми подзаконными актами. Это огромная работа, а не то, что сегодня спешно пытаются сделать наши депутаты.

Только так: сначала – анализ, потом – разработка. В новом Жилищном кодексе должны быть прописаны все проблемы и пути их решения – от земли под многоквартирными домами и документов на собственность до модернизации, аренды, социального и муниципального жилья. Следует определиться со стоимостью управления и разобраться с конкурсами, в частности с тем позорным конкурсом, когда стоимость обслуживания многоквартирных домов в Киеве повысили вдвое. Все это должно быть проанализировано, изменено и подробно расписано. А там уже дойдет дело до, например, закладки средств в бюджет на модернизацию, на энергоэффективность. Только после этого можно будет ожидать результата ,и мы начнем ощущать изменения к лучшему.