Експерт з ЖКГ Олег Попенко: У нас немає не тільки житлової політики, а навіть розуміння, якою вона має бути

У парламенті зареєстровано урядовий законопроєкт щодо оновлення основних засад житлової політики. Законопроєктом №12377 «Про основні засади житлової політики», серед іншого, пропонується ліквідувати застарілий Житловий кодекс. Автори документа вважають, що відчиняють двері для створення можливостей та умов, за яких кожен з нас матиме можливість вирішити житлове питання, набувши житло в оренду або у власність. Але чи дійсно це так?

Кореспондентка Коротко про обговорила законопроєкт з головою Спілки споживачів комунальних послуг Олегом Попенко.

«В Україні взагалі немає житлової політики»

- Пане Олеже, в уряді кажуть, що хочуть оновити головні засади житлової політики та ліквідувати Житловий кодекс, який, на думку нардепів, застарів. А що саме зі старим кодексом не так? І чи допоможе його ліквідація ринку?

- В Україні взагалі немає житлової політики як такої. Чинна редакція Житлового кодексу України була розроблена у 1983 році і прописана ще за умов, коли житло не було приватною власністю, а належало підприємствам та обслуговувалось комунальними ЖЕКами. Сьогодні нам потрібна радикальна зміна житлової політики. Потрібно її детально прописати та розробити нову стратегію, основним елементом якої буде саме новий Житловий кодекс.

- Тобто запропонований документ на часі?

- Нам вкрай необхідний новий Житловий кодекс. Замість житлової політики у нас є одна політика, яку нам втлумачують з кожної праски: створюйте ОСББ - і це вирішить всі ваші питання. Це непрофесійний підхід, бо створення ОСББ геть нічого не вирішує.

Документ, що сьогодні пропонується, абсолютно слабкий, несучасний, не враховує нові тенденції житлової політики цивілізованих країн світу. І крізь весь документ простежується та ж сама мрія: у нас має бути 100% ОСББ. Але це хибна ідея, яка не виведе нас з глухого кута, в якому ми зараз знаходимось. У нас немає не тільки житлової політики, а навіть розуміння, якою вона має бути, не запропоновані зміни, які б дійсно хотілося б запровадити.

«Це спроба забудовників просунути власні забаганки»

- Метою законопроєкту його автори називають створення можливостей та умов, за яких кожен матиме можливість вирішити житлове питання, набувши житло в оренду або у власність. Але хіба з цим є проблеми? Були б гроші. Що може змінити новий закон? Далі йдеться про «доступність та безбар’єрність житла». Як це розуміти? Можна буде придбати без грошей?

- Це абсолютно правильне питання. Особисто я не бачу, яким чином новий ЖК вирішуватиме проблеми. До того ж житлова політика – це не тільки можливість придбати житло.

Вважаю, що новий законопроєкт, насамперед, є спробою забудовників просунути власні забаганки в Житловий кодекс, щоб прив’язати існуючу систему до себе. Забудовники будуватимуть, а держава частково компенсуватиме їхні витрати. Але при цьому немає відповідей на складні питання: хто будуватиме соціальне житло, як його експлуатуватимуть, хто на нього матиме право? І це при тому, що не потрібно винаходити велосипед, адже гарні приклади експлуатації соціального житла є у Франції, Швеції, США, інших країнах.

Або, наприклад, питання щодо муніципального житла. Майже три чверті житлового фонду України – це «хрущовки». Що з ними робити? 80% населення країни неплатоспроможні і не можуть сплатити навіть за обслуговування будинків, про модернізацію навіть не йдеться.

- Автори документа наводять цифри: 90% житла приватної власності передається в оренду, і цей ринок у «тіні», а ось соціальної доступної оренди в країні не існує. І знов-таки питання: як новий закон допоможе? Адже люди не виходять з "тіні", щоб не платити податки, і навряд чи вони захочуть здавати власні «метри» офіційно та ще й дешевше.

- Ринку оренди в Україні фактично немає. Він хаотичний та неврегульований, і це наявно показала ситуація навесні 2022 року, коли вартість оренди на заході країни зросла в 3-5 разів.

Цей законопроєкт взагалі не пропонує соціально доступної оренди, хоча ми знов-таки можемо звернутися до досвіду інших країн. Наприклад, в Німеччині соціально доступна оренда – це муніципальні квартири, які здаються місцевою владою тим, хто не може собі купити або побудувати якісне житло. Це величезний ринок, де чітко прописані найрізноманітніші ситуації. В Україні немає навіть пропозицій створити щось подібне. А розраховувати на те, що ринок «самоврегулюється» та люди самі добровільно повиходять з "тіні", дійсно, було б дуже наївно.

- А що можна зробити на ринку оренди для поліпшення ситуації?

- Нам потрібно розробляти закон про дохідні будинки – тобто будинки, де здаються не окремі квартири, а всі. Це могло б змінити парадигму ринку оренди і взагалі житлової політики в Україні.

- Серед іншого законопроєктом №12377 передбачається, що рівень орендної плати, що сплачується безпосередньо громадянином, залежить від його рівня доходів та майна, та має регулюватися механізмами субсидіювання. Невже знов субсидіювання? Нам ще мало субсидій – потрібно більше? За чий рахунок?

- Цілком згоден. У нас чорний ринок оренди житла, тому подати в соцслужби хоча б якийсь договір часто фізично неможливо. До того ж у нас немає аналізу ринку оренди, немає відповідної нормативної бази.

Наприклад, у французькій столиці вартість оренди відрізняється в залежності від округу – що далі від центру Парижа, то менша орендна плата. Причому вартість регулюється, орендодавець не може встановити на своє житло космічну ціну. Звісно, інколи, під час якихось великих заходів, деякі власники можуть обійти правила та "задрати" ціни, але в переважної більшості випадків сюрпризів в довгостроковій оренді не буває. Це врегульований ринок. В Україні про такі речі навіть не йдеться, і я не розумію, як взагалі можна планувати субсидіювання такого величезного напрямку, як довгострокова оренда. В законопроєкті про це також нічого немає.

Зараз в Україні великий прошарок населення, що орендує житло. Наприклад, у Києві здається в оренду щонайменше половина квартир. Уявіть, що станеться, коли хоча б 20% з орендарів звернуться за субсидією на оренду. Це десятки мільярдів гривень – про що взагалі йдеться?

«Європейське законодавство цю маячню не вимагає»

- У пояснювальній записці стверджується, що таких дій потребує європейське законодавство. І це допоможе залучити допомогу міжнародних організацій та донорів для формування житлових фондів. То, може, все можна пояснити саме надією на міжнародні кошти?

- У нас практично кожен законопроєкт пропонується під гаслом «цього потребує європейське законодавство». Це повна фікція. Я впевнений, що цю маячню, прописану в законопроєкті, ніяке європейське законодавство не вимагає.

- А на що взагалі підуть ці «омріяні кошти» та що може означати «формування житлових фондів» для пересічного українця?

- Наші можновладці плекають надії, що до нас прийдуть європейські кошти, на які можна буде будувати ще більше житла для переселенців або соціального житла під оренду. Тобто, як я вже казав вище, знов-таки мова про інтереси забудовників.

- Якщо підсумувати, який головний плюс документа та який його головний мінус?

- Плюс полягає в тому, що на це питання взагалі звернули увагу та почали діяти в цьому напрямку. А мінус – це непрофесійна підготовка законопроєкту. Нам потрібна величезна робота з залученням професійних фахівців, зокрема іноземних, а не чергові спроби "пиляти" кошти. Нам потрібно не видавати за свої розробки якісь російські «ноу-хау», як це часто раніше відбувалось, а зробити принципово новий документ, який зможе змінити ситуацію на краще.

- «Україна, як сучасна європейська держава, зобов’язана створити умови, за яких кожна особа, залежно від її фінансового становища і потреб, зможе розв’язати своє житлове питання у той чи інший спосіб» - йдеться в документі. Сказано класно. Але чи дійсно законопроєкт зробить житло доступнішим? Хоча б у далекій перспективі?

- У такому вигляді він не вирішить жодного питання, пов’язаного з житловою політикою, з проживанням та управлінням багатоквартирним будинком.

- Але якщо щось все одно потрібно робити з житловою політикою, то з чого маємо почати?

- Почати потрібно з повного аналізу законодавчої бази та всіх підзаконних актів. Кожен закон, кожна постанова Кабміну, кожне розпорядження міністерства – все має бути перевірене. Після цього потрібно розробити абсолютно нову стратегію, нову житлову політику, новий Житловий кодекс з новими законами і новими підзаконними актами. Це величезна робота, а не те, що сьогодні поспіхом намагаються зробити наші депутати.

Тільки так: спочатку – аналіз, потім - розробка. У новому Житловому кодексі мають бути прописані всі проблеми та шляхи їх вирішення – від питань землі під багатоквартирними будинками та документів на співвласність до питань модернізації, оренди, соціального та муніципального житла. Потрібно визначитися з вартістю управління та розібратися з конкурсами, зокрема з тим ганебним конкурсом, коли вартість обслуговування багатоквартирних будинків в Києві підвищили вдвічі. Все це має бути проаналізовано, змінено та детально розписано. А там вже дійде справа до, наприклад, закладення коштів в бюджет на модернізацію, на енергоефективність. Тільки після цього можна буде очікувати на результат, і ми почнемо відчувати зміни на краще.