Как изменился рынок земли спустя 4 года после начала его запуска

1 июля 2021 г. в Украине официально заработал рынок сельскохозяйственной земли. Этот шаг стал одним из самых важных для украинской экономики. Через четыре года мы уже видим первые результаты: рост цен, активизацию продаж, участие юридических лиц и влияние на бюджеты общин. Однако, что изменилось на рынке земли и какие прогнозы дают эксперты по дальнейшему развитию — читайте в нашем материале.

Как изменился рынок земли спустя 4 года после начала его запуска

Сколько земли продано за это время и как росли цены

По данным Госгеокадастра с начала реформы и до мая 2025 года украинцы заключили более 370 тысяч сделок купли-продажи сельхозземель. Общая площадь проданных участков – более 830 тысяч гектаров. В среднем одна сделка касается участка размером в 2,2 га. Наиболее активным был рынок весной 2025 года, когда ежемесячно продавали около 26 тысяч гектаров. Это даже больше, чем в 2024 году.

Впрочем, аналитики предупреждают: рынок стабилизируется и рост замедляется. Частично это связано с войной — почти 20% территорий остаются оккупированными, а в регионах прифронтовых соглашения практически не заключаются. 

Несмотря на войну, цены на землю продолжают расти. В 2023 году средняя стоимость гектара составила чуть больше 37 тысяч гривен. В 2024-м — более 44 тысяч, а в 2025 — уже 50 тысяч гривен. Самой дорогой землей считается участок в Ивано-Франковской области – до 78 тыс. грн за гектар. Дешевле всего продают на юге страны — до 40 тыс. грн/га.

Интересно, что в долларах цены тоже рекордные: в среднем 1255 долларов за гектар. Преимущественно продаются участки, ранее находившиеся под мораторием. Это так называемые товарные земли, на которые приходится более половины всех сделок. Земли для личного крестьянского хозяйства (ОСГ) тоже активно продаются, но из-за небольшого размера участков они дают меньше площади. Земли фермерского назначения составляют всего 1% сделок, но занимают 7% общей площади.

Бизнес платит налоги, громады получают доходы

С начала 2024 года покупать землю разрешили юридическим лицам. За год и несколько месяцев юрлица заключили более 32 тысяч сделок и купили 93 тысяч гектаров. Активнее всего они покупают в Полтавской, Днепропетровской и Харьковской областях. При этом концентрации земли в одних руках не наблюдается: всего несколько компаний имеют более 1 тысячи гектаров.

Реформа также принесла дополнительный доход местным бюджетам. Согласно данным Минфина, в марте 2025 года украинские общины получили 3,5 млрд грн налогов, связанных с землей. Это на 18% больше, чем годом ранее. Больше всего поступает от аренды, земельного и единого налога для агропроизводителей. В разрезе регионов больше налогов собрали в Днепропетровской, Одесской и Львовской областях.

Но земельный рынок — это не только покупка, но и аренда. Через аукционы Prozorro общины передали в аренду более 13 тысяч участков. Ежегодно это дает местным бюджетам более миллиарда гривен. В 2025 году средняя стоимость аренды значительно возросла – до 14,6 тыс. грн/га в мае.

Почему ограничение на продажу земли — не самое лучшее решение

Несмотря на неприятие продажи земли многими гражданами Украины в начале реформы, через 4 года они могут убедиться в правильности этого решения. Об этом свидетельствует печальный опыт чрезмерного регулирования земельного рынка других стран. К примеру, Таиланд в свое время ввел запрет на продажу земли иностранцам и ограничение на концентрацию земель в руках местных фермеров. Намерение было благое — сделать доступ к земле равномерным, но на практике это привело к обратному эффекту.

В результате, многие граждане Таиланда, не имевшие желания или возможности возделывать землю, просто покидали ее. Те же, кто стремился заниматься сельским хозяйством, не могли выкупить достаточное количество площадей. В результате, по данным на 2021 год, только 42% сельхозземель в стране имели орошение, а урожайность в 2021-2022 годах была ниже, чем у соседей. Среди причин – отсутствие полноценного рынка земли, ограничение на ее покупку и параллельное регулирование цен на рис.

Этот пример демонстрирует, что чрезмерное вмешательство в земельное обращение может привести к упадку аграрного сектора.

Что показывает мировой опыт: где земля самая дорогая

По сравнению с другими странами, украинская земля пока недооценена. Так, по данным Eurostat, в 2023 году средняя цена гектара сельскохозяйственной земли в ЕС составляла более €11 700. Самая дорогая была земля на Мальте — €283 000/га, в Нидерландах — свыше €91 000/га и Люксембурге — €42 500/га. (€4591/га) и Словакии (€5189/га) В соседней Польше земельный участок можно приобрести за €11 000/га, во Франции — почти €6 000/га, а в Италии он стоит €35 000/га. В США средняя стоимость возделываемых земель в 2020 году составляла около $11000/га.

Для сравнения, в Украине средняя цена гектара в апреле 2025 года стоила всего 86 600 грн или около €2 000. Это в несколько раз ниже, чем в странах Европы и других развитых странах мира. Такая разница свидетельствует: после завершения войны, восстановления инфраструктуры и последующей либерализации рынка у украинской земли есть большой потенциал для роста.

Как будет меняться рынок земли: прогнозы экспертов

Специалисты аграрного сектора прогнозируют дальнейший рост цен на сельскохозяйственную землю в Украине в ближайшие годы. По оценкам экспертов, стоимость гектара может вырасти еще на 15–20%, при улучшении экономической ситуации, дальнейших реформ и стабильного инвестиционного климата.

Игорь Лысецкий, координатор земельного комитета ассоциации "Украинский клуб аграрного бизнеса" (УКАБ), отмечает, что война остается главным сдерживающим рынок фактором. Однако, по его словам, в среднесрочной перспективе можно ожидать положительную динамику. Подобное мнение высказывает и Андрей Мартын, заместитель Председателя Совета Ассоциации "Земельный союз Украины". В комментарии AgroPolit.com он отметил, что стоимость земли в 2025 году может вырасти на 10%.

"Это будет небольшой постепенный рост. Она связана с тем, что сельскохозяйственная продукция у нас преимущественно экспортируется, а доходы аграриев зависят от валютных поступлений. Если гривна будет ослабевать, доходы аграриев в гривне будут расти, как и цена на землю", — объясняет Мартын.

Также эксперт подчеркнул, что рост будет неравномерным — наибольшее подорожание прогнозируется в центральных регионах и Подолье, где традиционно высока конкуренция за землю. В прифронтовых областях цены будут расти медленнее из-за высоких рисков.

Несмотря на войну, рынок земли в Украине работает, а его участники как люди, так и компании адаптировались к новым условиям. В будущем темпы роста могут снизиться, но эксперты говорят: для развития нужны упрощение процедур, дерегуляция и поддержание прозрачности. Тогда земля станет еще более ценным ресурсом не только для аграриев, но и для громад.