REIT в Україні: нові горизонти для інвесторів

В Україні інвестиції в нерухомість досі часто асоціюють із купівлею квартир або комерційних об'єктів. Проте нова модель - REIT (Real Estate Investment Trust) - поступово змінює ці уявлення, дозволяючи інвестувати в нерухомість без повного володіння об'єктами. Світовий ринок REIT оцінюють у понад $4 трлн, і хоча в Україні цей сегмент молодий, він стрімко розвивається.Український REIT-сектор стартував у 2022 році - буквально на тлі повномасштабного вторгнення. Попри складний контекст, аналітики прогнозують його зростання на 25-30% щороку. Модель приваблює тим, що дозволяє інвестувати навіть із невеликим чеком. Учасники фонду отримують частку від оренди чи капіталізації об'єктів пропорційно до інвестицій. Це відкриває доступ до об'єктів, які раніше були недосяжні для роздрібних інвесторів - готелів, складів, землі тощо. Гнучкість також є перевагою: REIT дозволяє вийти з інвестиції, що особливо важливо в умовах нестабільності. Крім того, комерційна нерухомість часто окупається швидше за житлову: 7-10 років проти 10-12. Завдяки REIT тисячі людей отримують доступ до раніше "закритих" активів - конкуренція зростає, а ринок стає динамічнішим.Основні ризики - війна та економічна нестабільність. Валютні коливання можуть знизити прибутковість, однак договори часто фіксують оренду у валюті, що частково нівелює ризики. Ракетні обстріли теж становлять загрозу, адже втрата навіть кількох об'єктів може суттєво вплинути на прибутковість фонду. Водночас розвиток ринку та збільшення кількості об'єктів у фондах дозволить розподіляти ці ризики ефективніше.В Україні немає окремого REIT-законодавства, але діяльність фондів регулюється загальними правилами держави для інститутів спільного інвестування. Зокрема, 100% активів мають бути нерухомістю або коштами, 90% доходу - виплачуватися інвесторам. Схожі правила діють у багатьох країнах світу.Піонером українського REIT став фонд Inzhur, створений у 2022 році. Він інвестує у комерційні об'єкти - супермаркети, ресторани, готелі, електростанції та навіть соціально важливу нерухомість. Перші інвестори отримали прибуток до 58% у валюті. Ще один приклад - компанія "Твоє Коло", яка об'єднує інвесторів навколо земельного портфеля, сформованого після реформи продажу сільгоспземель.За три роки Inzhur залучила більше 19 тис. інвесторів і сформувала активи на 3,3 млрд грн. Однак навіть ці цифри - лише початок. Для порівняння: американська компанія Simon Property Group володіє активами на понад $100 млрд. Ринок REIT в Україні лише зароджується, але вже довів свою життєздатність і потенціал.