Цифровізація корупції від Черновецького до Кличка. Як і чому Китаїв віддали під забудову?

Кияни друге десятиліття захищають від забудови місцевість біля урочища Китаїв та поряд ним. Замість майже 60 га колишніх експериментальних садів та ягідників Інституту садівництва Національної академії аграрних наук України може з’явитися мікрорайон висоток. Будувати тут планує компанія KAN Development, пов’язана з Ігорем Ніконовим — колишнім першим заступником Віталія Кличка.

Дві ділянки, де розташоване Китаївське городище, прокуратура відстоює в судах як пам’ятку археології національного значення. Ще три ділянки в урочищах Самбурки та Болгарське межують із нацпарком «Голосіївський». Їх резервували для його розширення. Але як сільськогосподарські землі у Генплані столиці стали ділянками під житлову забудову?

Громадська ініціатива "Голка"

Громадська ініціатива «Голка» дослідила, що вся історія із намірами забудувати урочища, яка розпочалася 2007 року при Черновецькому, досі тримається лише на службовому підробленні та інших махінаціях з документами чиновників команди діючого мера. Тобто замість ліквідації схем чинна столична влада продовжує їх використовувати.

Як сади та ягідники перетворювали на житло

2004 року Київрада передала землі Інституту садівництва НААН в оренду СВАТ «Київська овочева фабрика» для сільського господарства. Після рішення суду 2006-го договір було укладено, а вже 29 листопада 2007 року Київрада дозволила забудову ділянок громадськими об’єктами та житлом.

Для кожної з п’яти ділянок було ухвалено окремі рішення (№1321/4154, 1322/4155, 1323/4156, 1324/4157, 1325/4158), що містили майже ідентичні формулювання. Водночас у цих рішеннях не пояснювалося, як змінюється функціональне призначення територій згідно з Генеральним планом міста. Зміст цих змін залишився неочевидним, адже за однаковими назвами об’єктів могли ховатися різні типи зон: від громадської забудови до садибної, малоповерхової, середньоповерхової й багатоповерхової житлової плюс дороги.

Генплан як містобудівна документація визначає розвиток населеного пункту. Він не змінюється автоматично після рішень Київради. Як метро не з’являється лише після голосування «за його будівництво», так і зміни до Генплану потребують окремої процедури та документа.

На той момент таким документом було містобудівне обґрунтування — спеціальний вид документації, який діяв згідно з ДБН Б.1.1-4-2002 у 2002–2009 роках. Після затвердження містобудівне обґрунтування ставало частиною містобудівної документації та підлягало реєстрації й зберіганню в архіві уповноваженого органу, яким сьогодні є департамент містобудування та архітектури КМДА.

Окрім того, зміни до Генплану регулювалися «Правилами забудови м. Києва», затвердженими Київрадою. Пункт 2.1.6 цих правил також визнавав, що містобудівне обґрунтування після затвердження є невід’ємною частиною Генплану та має зберігатися в Головкиївархітектурі. І це важливо для розуміння подальшого впровадження схеми.

Містобудівні обґрунтування змін до Генплану, яких не існувало

Згідно із Законом «Про регулювання містобудівної діяльності» (2011), матеріали чинного Генплану Києва мали бути оприлюднені, зокрема на сайті департаменту містобудування та архітектури КМДА. Містобудівні обґрунтування, затверджені Київрадою, ставали його частиною. Але цього так і не сталося.

За три роки правління Попова й одинадцять — Кличка цих вимог не виконали: близько тисячі містобудівних обґрунтувань часів Черновецького залишилися недоступними для киян. Навіть на офіційний запит департамент не надав жодного з п’яти обґрунтувань, затверджених 29.11.2007 Київрадою. Як з’ясувалося, після затвердження ці документи взагалі не надходили до профільного органу.

Ба більше, вони не були погоджені й до ухвалення, як того вимагає законодавство. Архітектурно-містобудівна рада, яка зобов’язана їх розглядати, цього не робила. Натомість 23.08.2007 секція містобудування розглядала лише одне спільне обґрунтування для всіх п’яти ділянок (справа №532-а-07).

Аналіз усіх доступних документів, включно з погодженнями проєктів землеустрою, підтвердив: окремих обґрунтувань не існувало. У всіх матеріалах згадується лише єдиний документ. Й саме його 14.11.2007 подавали до МОЗ на експертизу — теж як єдиний на всі п’ять ділянок.

Навіть у лютому 2008 року, майже через три місяці після рішень Київради, СВАТ «Київська овочева фабрика» зверталося до КМДА, посилаючись на спільне для всіх ділянок обґрунтування.

Висновок очевидний: Київрада затвердила документи, яких фактично не існувало. А отже, ніяких змін до Генплану юридично не відбулося — території залишаються сільськогосподарськими, і їхня забудова житлом чи громадськими об’єктами є незаконною.

Як Київрада затвердила неіснуючі документи і ніхто цього не помітив?

Те, що Київрада ухвалила рішення, ще не означає, що вона розглядала їхні проєкти. Головне управління земельних ресурсів КМДА погодило п’ять проєктів землеустрою лише 29.11.2007. Але саме цього дня між 11:49 і 11:52 Київрада вже встигла проголосувати за всі відповідні рішення на сесії. Це виключає можливість дотримання регламенту та порядку розгляду земельних питань.

Інформація про реєстрацію відповідних проєктів при поданні їх на розгляд Київради відсутня в журналі реєстрацій (Держархів Києва, Фонд №1697, опис 1, справа 1575). У матеріалах засідання Київради (Держархів Києва, Фонд №1697, опис 1, справа 1553) справді є проєкти рішень із пояснювальними записками. Проте всі вони без підпису начальника юридичного управління Київзему, який мав би завірити їх перед поданням. Відсутні й дати подання, реєстрації та розгляду на профільних комісіях — обов’язкові реквізити для подібних документів.

Згідно зі стенограмою засідання, питання було внесено до порядку денного з голосу головою земельної комісії Олексієм Євлахом. Проєктів рішень не було навіть у президії, зміст не озвучувався. Вказувалися лише номери справ і назва орендаря. Секретар Київради Олесь Довгий описав їх як «овочеву базу».

Під час голосування — жодної деталізації: ні змін до Генплану, ні адрес, ні площ. Євлах попросив розглянути питання «першочергово, щоб відпустити людей». Таким чином, депутати голосували фактично всліпу. Усе це свідчить про ймовірність того, що проєкти рішень виготовили вже після голосування й підшили заднім числом.

До речі, Євлах уже фігурував у справі про підробку інших рішень Київради, прийнятих саме восени 2007-го. 2011 року суд визнав його винним, але звільнив за амністією.

Чи могла Київрада затвердити єдине містобудівне обґрунтування на п’ять ділянок?

Невідомо, чи існувало взагалі містобудівне обґрунтування, розроблене за всіма вимогами. Документ із відповідною назвою справді існував, але фактично це були лише передпроєктні пропозиції.

У матеріалі, який 23.08.2007 розглядала секція архітектурно-містобудівної ради (справа №532-а-07), вказано, що його розроблено згідно з пунктом 2.6 ДБН А.2.2-3-2004, тобто норм, які стосуються передпроєктних матеріалів. Вони не є частиною проєктування і не можуть замінювати містобудівне обґрунтування, передбачене ДБН Б.1.1-4-2002.

Документ не містив жодних розрахунків щодо потреб в інженерній, соціальній чи транспортній інфраструктурі. Обґрунтування змін до Генплану обмежувалися загальними тезами про інвестиційні наміри та зручне розташування ділянок.

Витяг із протоколу засідання секції архітектурно-містобудівної ради 23 серпня 2007 року став ключовим доказом у всіх п’яти проєктах землеустрою. Експертизи також посилалися саме на нього. Але яку юридичну силу мав цей документ?

Архітектурно-містобудівна рада — лише дорадчий орган, що надає рекомендації, але не ухвалює рішень і не затверджує документації. Формально витяг із протоколу лише підтверджує дотримання процедури, але не замінює погодження уповноваженим органом.

Згідно з протоколом, документ схвалили із зауваженнями: передбачалося врахувати рецензію та обов’язково погодити в головному управлінні містобудування. Але у відповіді департаменту містобудування та архітектури КМДА зазначено, що рецензії в них немає, а доопрацьоване обґрунтування на погодження не надходило.

Крім того, ці обґрунтування розглядалися не архітектурно-містобудівною радою, а її секцією. Але після 11.06.2007, згідно з новим Типовим положенням Мінрегіонбуду, секції в таких радах уже не мали юридичного статусу й не могли розглядати містобудівні документи.

ДБН Б.1.1-4-2002 і Правила забудови Києва прямо передбачають погодження містобудівного обґрунтування з органом містобудування, розробником Генплану та іншими структурами. Але в затверджених Київрадою матеріалах немає жодного з таких погоджень — лише погодження проєктів землеустрою та посилання на юридично нікчемний протокол секції.

За таких умов затвердження змін до Генплану Києва — навіть за наявності єдиного обґрунтування — було юридично неможливим. Ні профільні погодження, ні повноцінне містобудівне обґрунтування не були надані. Рішення Київради ґрунтувалися на формально недійсних підставах.

Службове підроблення: як видавали МУО на підставі фіктивних документів

Після передачі землі в оренду активної забудови тривалий час не було. Лише у травні 2014 року орендар СПАТ «Київська овочева фабрика» та суборендар ТОВ «Альціон» звернулися до департаменту містобудування та архітектури КМДА по містобудівні умови та обмеження (МУО) на ділянку в урочищі Китаїв. У поданому містобудівному розрахунку прямо зазначалося: функціональне призначення території за Генпланом — «сільськогосподарська», тож для забудови потрібні зміни до містобудівної документації.

Попри це, 29 травня 2014 року тодішній головний архітектор Києва Сергій Целовальник видав МУО, пославшись на неіснуюче містобудівне обґрунтування як на затверджене Київрадою, а також окремо — на обґрунтування щодо Китаєва, якого не існувало взагалі. Це було класичне службове підроблення. Уже наступного дня після видачі МУО замовник уклав договір на розробку детального плану території (ДПТ), який мав легалізувати порушення. Інвестором розробки виступило ТОВ «Альціон».

Тодішній орендар мав зв’язки з Віктором Пилипишиним — діючим на той момент нардепом і ексголовою Шевченківської РДА. Очевидно, він знав, що зміни до Генплану фіктивні, й намагався легалізувати забудову через ДПТ. Але 2017 року проєкт перейшов до компанії Saga Development Андрія Вавриша — на той момент колишнього заступника директора департаменту містобудування та архітектури КМДА, який 2014-го готував документи для Целовальника. Тож замість прямої забудови ставку було зроблено на публічну комунікацію та спроби затвердити детальний план території.

Завдяки опору громади план не було ухвалено. 2021 року право на забудову передали Ігорю Ніконову — бізнесмену та першому заступнику Віталія Кличка у 2014–2015 роках.

У жовтні 2022 року департамент містобудування та архітектури видає містобудівні обмеження та умови вже на дві ділянки в урочищі Самбурки. В обох документах зазначено, що територія — «житлова і громадська забудова» відповідно до рішень Київради 2007 року. Проте в самих рішеннях Київрада не визначила, як саме змінюється функціональне призначення. Єдине джерело — містобудівні обґрунтування, яких у департаменті, як він сам офіційно визнав, немає.

Понад те, в Генплані того часу не існувало поняття «територія житлової та громадської забудови». Це дві окремі функціональні зони, що не можуть об'єднуватися. Звідки ж така інформація в МУО?

Її внесли до Містобудівного кадастру Києва, створеного вже за каденції Кличка. Замість перевірки документів у систему автоматично вносили дані, які не підтверджувалися реальними матеріалами. Так фальсифіковану інформацію про функціональне призначення територій перевели в цифровий формат.

Після запуску кадастру чиновники почали працювати з витягами з кадастру, не перевіряючи джерела інформації. Якщо в кадастрі вказано «житлова забудова», її приймають за правду. Відповідальні працівники департаменту, які це ввели, можуть усе пояснити «технічною помилкою». Довести умисел чи корупційні мотиви без прямого факту отримання хабаря майже неможливо.

У результаті чиновники, забудовники і контролюючі органи існують у віртуальній реальності, де документів насправді немає, але всі діють так, наче вони є. І ніхто за це не несе відповідальності.

Корупція при поновленні оренди ділянок під забудову

Київрада могла поставити крапку в цій історії, відмовивши в поновленні оренди земельних ділянок. Цього вимагала петиція №12969, яка набрала рекордну кількість голосів. Проте 23.05.2024 міський голова Віталій Кличко не підтримав її, заявивши, що рішення ухвалюватиме Київрада.

У своїй відповіді Кличко вказав, що ділянки нібито розташовані в зоні «житлової та громадської забудови» за Генпланом, хоча така інформація не відповідає дійсності. Того ж дня до Київради подали проєкти рішень про поновлення всіх п’яти договорів оренди. Три одразу поновили, два в урочищі Китаїв — відклали до рішення суду через ознаки охоронюваної археологічної території.

У пояснювальних записках до всіх проєктів містилася неправдива інформація про начебто внесені 2007 року зміни до Генплану. Але, як уже зазначалося, жодних змін не було — Київрада затвердила фіктивні містобудівні обґрунтування. Чиновники, підпорядковані Кличку, надали депутатам недостовірні дані щодо критично важливої інформації.

Підсумки

По-перше, затвердження Київрадою 2007 року неіснуючих містобудівних обґрунтувань не мало жодних юридичних наслідків. Території в Китаєві, Самбурках і Болгарському залишаються землями сільськогосподарського призначення. Житлова та громадська забудова там незаконна.

По-друге, зміна цільового призначення ділянок без реальних змін у Генплані також протизаконна.

По-третє, ця історія могла б стати публічною давно, якби не системне порушення права киян на доступ до містобудівної документації.

По-четверте, махінації часів Черновецького стали своєрідною корупційною інвестицією, з якої й сьогодні отримують дивіденди ті, хто при владі.

По-п’яте, історія забудови Китаєва демонструє, що незаконно отримані ділянки досі потребують корупційного супроводу — для легалізації МУО, приховування документів і поновлення оренди.

І останнє, найважливіше, — коли центральна влада, яка в багатьох випадках демонструє тотальний контроль над усіма своїми гілками інституційно і персонально, виправить нарешті цю ганебну ситуацію? Зверне увагу на багаторічні апеляції Київської громади і на кричущі порушення Закону? Чи в цьому разі центральна влада в частці з місцевою і забудовниками?