10% від вартості квартири: як не потрапити в податкову пастку і не втратити тисячі

Продаж нерухомості в Україні нерідко викликає шок: продав квартиру — а держава забирає 10% від отриманої суми. Але не завжди. У 2025 році є чіткі умови, коли продавець взагалі не зобов’язаний платити податки.

Згідно з Податковим кодексом України, якщо продавець не дотримується умов звільнення, він сплачує:

• 5% податку на доходи фізичних осіб

• 1,5% військового збору.

Разом це 6,5%, але подекуди виникають додаткові нарахування, тому загальні втрати можуть сягати 10% вартості об’єкта.

Простіше кажучи: з 1 мільйона гривень — до 100 тисяч податку.

Держава звільняє від податків у разі дотримання трьох критеріїв:

1. Нерухомість перебуває у власності понад три роки
   Виняток — об’єкти, отримані у спадок. У такому разі термін володіння не має значення.

2. Це перший продаж нерухомості у поточному році
   Не має значення, які об’єкти продаються — квартира, гараж чи будинок. Другий продаж протягом року вже оподатковується.

3. Майно не використовувалося в підприємницькій діяльності
   Якщо житло офіційно здавалося в оренду через ФОП або для бізнесу, звільнення не діє.

Якщо ці три умови виконані, не потрібно сплачувати ані ПДФО, ані військовий збір.

Якщо хоча б одна умова не виконана, у такому разі податки сплачуються в повному обсязі:

• 5% ПДФО

• 1,5% військовий збір.

Нарахування відбувається на ту суму, яка є більшою — або договірна, або оціночна вартість об'єкта.

Поширені ситуації, коли податки обов’язкові:

• продаж другої квартири або об’єкта нерухомості за рік

• володіння майном менше трьох років (крім спадщини)

• використання житла в комерційних цілях (наприклад, оренда через ФОП).

У випадках із нерухомістю, отриманою у спадок, діють інші правила.

Спадщина від близьких родичів (діти, батьки, подружжя):

• ПДФО = 0% при отриманні спадку

• ПДФО = 0% і ВЗ = 0% при продажу, якщо це перший продаж у році

У цьому випадку не потрібно дотримуватись трирічного терміну володіння — квартиру можна продати одразу після вступу в спадщину без податків.

Спадщина від інших осіб (брати, сестри, бабусі, дідусі, сторонні):

• ПДФО = 5% при отриманні спадщини

• Податки при подальшому продажі не нараховуються лише у разі, якщо це перший продаж у році

Другий продаж впродовж календарного року вже оподатковується повністю.

Щоб уникнути зайвих витрат і зберегти до 10% вартості угоди, перед продажем нерухомості необхідно перевірити:

• скільки часу ви володієте об’єктом

• чи це перший продаж у році

• чи використовували майно для бізнесу.

Якщо відповіді на всі три питання позитивні — ви не сплачуєте жодних податків. В іншому разі — податки обов’язкові.

Юристи радять перед кожною угодою ретельно перевіряти документи, дати, джерело надходження майна і, за можливості, проконсультуватися зі спеціалістами. Це вбереже не лише від податкових витрат, а й від потенційних штрафів.

Раніше ми розповідали, що торкнеться всіх, хто має свою квартиру чи будинок: українців почали викликати до податкової – з чим це пов'язано

Також,поки що не на повітря: які нові податки готують для українців