Пороблено в Брюховичах: родичі депутатів стали власниками незаконних котеджів на березі озера біля Львова

Селище Брюховичі, що під Львовом останніми роками здобуло собі славу по-справжньому "зачарованого" місця. І зовсім не завдяки чарівно красивим природним ландшафтам чи дивовижним цілющим властивостям місцевої природи. Ні, "чаклунства" тут відбуваються дещо іншого гатунку, темні.

Наприклад,громадське озеро за рішенням місцевих "чаклунів" тут дивовижним чином може стати приватним, і обгородженим парканом всупереч законодавству, яке гарантує вільний доступ до водних об’єктів. А дорогоцінна брюховицька земля розчерком пера чиновників-"чарівників" може перетворитися на безкоштовну, аби дістатися зрештою місцевим і львівським можновладцям або наближеним до них комерційним фірмам.

Одне з таких "чаклунств" відбувається прямо зараз з ділянкою поблизу озера Плотіки (на деяких картах – Піщане) в Брюховичах. Ця ділянка площею 3,8 га розташована за адресою вул. Незалежності України, 64, має виключно рекреаційне призначення. Відтак тут збиралися побудувати оздоровчо-розважальний комплекс, яким би міг скористатися кожен охочий. І жодними документами тут не передбачалася якась житлова забудова.

Але рішенням за №666 її було передано в оренду приватній фірмі. І замість відпочинкового комплексу на рекреаційній ділянці несподівано "чаклунським" чином виросло ціле приватне котеджне містечко "Forest Park Club Resort", оселями в якому вже встигли заволодіти, наприклад, родичі депутатів Львівської міської ради.

"Телеграф" дослідив цю історію, і виявив, що насправді "чаклунського" в ній мало. Банальний кидок громади з боку не надто чистих на руку ділків, яких, схоже, прикриває чи то некомпетентна, чи просто корумпована влада.

Трошки історії

Славу справжньої курортної перлини містечко Брюховичі, що на північному сході від Львова, зажило ще наприкінці позаминулого століття, перебуваючи у складі Австро-Угорської імперії. Як пише у своїй невеликій але цікавій і ємкій історичній розвідці журналіст Богдан Скаврон, поштовхом для цього стало будівництво залізниці Львів-Белз, прокладеній поруч з Брюховичами 1887 року.

У 1889 році селище було включене в офіційний список кліматичних курортів. А станом на 1900 рік у містечку вже існувала потужна рекреаційна і відпочинкова інфраструктура зі спортивними кортами, купальнями, орендованими віллами та лікувальними закладами. Було навіть створено спеціальний Комітет розваг, який опікувався розвитком Брюховичів, як кліматичної станції (так тоді називали курорти).

Подальший розвиток Брюховичів як курортної зони було пригальмовано Першою й Другою світовими війнами, хоча селище й залишило за собою відповідну славу. Навіть за радянських часів тут діяли декілька санаторіїв та профілакторіїв, розташовувалися дитячі табори.

У 1996 році, вже за часів Незалежної України, курортний статус Брюховичів було підтверджено відповідною постановою уряду. З того часу місцева влада з різною інтенсивністю намагалася відновити популярність селища, як одного з найкращих курортів Львівщини. Одним із кроків у цьому напрямку стало прийняте у 2007 році Брюховицькою селищною радою рішення про створення нової курортної зони.

Рішення 666, або Як втратити озеро і 4 гектари дорогоцінної курортної землі

Ще у 2007 році Брюховецька селищна рада задумала відвести частину землі селища (наразі ділянка з кадастровим номером 4610166300:11:002:0001), яка не перебувала у власності чи користуванні, під створення оздоровчо-розважального комплексу для дорослих та дітей. Ідея, начебто, була цілком раціональна – порожня ділянка мала чудове розташування поблизу мальовничого озера Плотіки, і створення тут готельної чи санаторної інфраструктури напевно б забезпечило притік туристів, а отже і додаткові надходження в бюджет селища.

Стартом процесу стало рішення Брюховицької селищної ради №318 від 04.10.2007, яким вона, фактично, надала дозвіл ТзОВ "Сервіс" на виготовлення проекту відводу на земельну ділянку площею 3,8 га по вул. Незалежності України. А вже за три місяці – у січні 2008 року — було вирішено попередньо погодити містобудівне обґрунтування розміщення земельної ділянки для будівництва.

Зрештою, 5 лютого 2009 року Брюховецькою селищною радою було прийнято найвирішальніше рішення у всій цій історії, яким вона затвердила проєкт відводу земельної ділянки по вул. Незалежності України в смт Брюховичі та надання її в оренду ТзОВ "Сервіс". За збігом обставин рішення отримало досить "зловісний" номер — 666.

30 квітня 2009 року саме на підставі цього рішення між Брюховицькою селищною радою та ТзОВ "Сервіс" було укладено договір оренди землі, згідно з яким забудовник офіційно отримав у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Львів-смт Брюховичі, вул. Незалежності України загальною площею — 3,800 га, в тому числі: під водою — 1,0260 га, відкриті землі — 0,6897 га, інші — 2,0843 га. Договір було укладено на 15 років, тобто зі строком дії до 30 квітня 2024 року.

Отже, що саме передбачав згаданий договір? Із даних Держаудитслужби щодо аналізу ситуації з земельною ділянкою в Брюховичах, з якими мав можливість ознайомитися "Телеграф", відомо, що, наприклад, відповідно до пунктів 14 та 15 договору ділянка була виділена саме під будівництво оздоровчо-розважального комплексу, і ні для жодних інших цілей. Також ще було акцентовано на цільовому призначенні ділянки – землі рекреаційного призначення. Пункт договору 16 при цьому прямо забороняв будь яку самовільну забудову ділянки.

Пунктом 25, своєю чергою, прямо вказувалося, що на ділянку встановлено обмеження (обтяження) ті інші права третіх осіб, які ґрунтувалися на висновку про наявність містобудівних обмежень щодо режиму користування земельною ділянкою, який був затверджений рішенням Брюховицької селищної ради №2220-с від 26 листопада 2008 року.

Цей висновок, зокрема, містив положення, що по-перше, ділянка згідно генплану Брюховичів розміщена в рекреаційній зоні, по-друге, будівництво капітальних споруд в межах червоних ліній не допускається, по-третє, акцентував на вільному цілодобовому забезпеченні доступу до ділянки інженерних служб, по-четверте, чітко вказував, що будівництво на ділянці повинно проводитись виключно у відповідності до вимог генплану за умови оформлення відповідного дозволу та узгодження проєктної документації у встановленому порядку.

Що стосується генплану Брюховичів, то він був затверджений ще у 2003 році і згодом багато разів уточнювався і коригувався. У 2020 році, за результатами реформи децентралізації, Брюховичі увійшли до Львівської ОТГ, і відповідно, їхній генплан став частиною генплану Львова. Але увесь цей час статус згаданої ділянки 4610166300:11:002:0001 лишався незмінним, і вона не передбачала "сторонньої" забудови як територія, віднесена до земель рекреаційного призначення.

Ми так детально описуємо процес відведення і статус ділянки тому, що все згадане вище є істотним для розуміння того, що саме відбувалося з цією землею пізніше і відбувається зараз. Отже, якщо підсумувати – на ділянці мав з’явитися відпочинково-оздоровчий комплекс — готель чи санаторій, доступний (нехай і на комерційній основі) для всіх охочих. Тобто для вас, читачів цього тексту, або, наприклад, для його автора. Саме ця, і жодна інша мета, чітко прописана в усіх вказаних вище документах.

Якби на ділянці з самого початку планувалася якась інша забудова, наприклад – індивідуальним або багатоквартирним житлом, це б мало кардинально змінити положення у всьому ланцюжку згаданих вище документів – від генерального плану (де можливість такої забудови мала б бути чітко зазначена) до договору оренди.

Чому це важливо? Та тому що отримати дозвіл на житлову забудову на землях рекреаційного призначення, згідно Земельного кодексу, можливо лише тоді, коли це передбачено чинною містобудівною документацією і лише за умови, що така забудова не порушує режим використання земель рекреаційного призначення. Адже вони тому й називаються рекреаційними, що використовуються "для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів", тобто за своєю суттю це поняття передбачає їх загальну доступність.

Та в 2017 році, коли будівництво вийшло на завершальний етап і було здано в експлуатацію першу чергу, стало зрозуміло, що щось відбувається зовсім не так, як заплановано. З рекламних публікацій того часу можна помітити, що забудовник чомусь став позиціонувати будівництво зовсім не як "оздоровчо-розважальний комплекс", доступний для всіх, а, фактично, як індивідуальне клубне житло для обраних – котеджний квартал "Forest Park Club Resort".

При цьому керівник забудовника, директор компанії-інвестора ТзОВ "Сервіс" Ігор Боярчук, не соромлячись, розповідав, нібито з дозвільними документами у нього все в порядку.

"…На відміну від інших будівельних проектів, нас оминули скандали і проблеми юридично-правового забезпечення статусу території "Форест-Парку". Усі необхідні ліцензії маємо, усіх вимог, приписів, норм ми дотримали. Кожен наш клієнт отримує повний пакет дозвільних документів. Звичайно, під час реалізації цього проекту були різноманітні заздрісники, але це вже пройдений етап. Сьогодні потенційні мешканці знайомляться зі своїми апартаментами, адже в нас чудове географічне розташування, в парковій зоні, далеко від виробничих та шкідливих підприємств", — розписував принади життя Боярчук.

Зауважте риторику – не туристи, не відпочиваючі – а саме клієнти та мешканці новозбудованого комплексу.

Своєю чергою тогочасний місцевий селищний голова Володимир Доманський, знаючи ситуацію, схоже, вирішив, вибачте, "закосити під дурника". Як писало у 2020 році видання NGL, він, дізнавшись про будівництво індивідуальних котеджів, начебто викликав інвесторів на розмову, але ті "переконали" його, що земля лишається рекреаційного призначення.

"На сьогодні на цій ділянці збудовані певні корпуси з рекреаційним призначенням, і, я так розумію, вони просто не діють. Бачу, що бізнес в них зупинився, можливо, через пандемію коронавірусу", – цитувало Доманського NGL.

До слова, Володимир Доманський – пізніше стане фігурантом гучної справи про тендерне шахрайство. Як встановило слідство, у червні 2023 року вже будучи депутатом Львіської облради від ЄС Володимир Доманський разом із своїм колишнім соратником по Брюховицькій селищній раді, а згодом заступником міського голови м. Яворів Віталієм Дейнегою пропонували "допомогу" приватному підприємству, яке брало участь у тендері на ремонт об'єктів у територіальній громаді. За це вони отримали 25 тис. доларів та 190 тис. гривень. Під час затримання Доманський намагався спустити отримані кошти в унітаз. Наразі відомо, що слідство по обом фігурантом закінчено і на них найближчим часом чекає судовий вирок. Тобто ось такі люди відповідали за контроль, аби приватна фірма в Брюховичах виконала взяті на себе зобов’язання. Не дивно, що все вийшло інакше.

Та повернімося до будівництва оздоровчего комплексу. Розберемо, яким чином він зрештою перетворився на індивідуальні котеджі "Forest Park Club Resort".

Робоча схема

У вересні 2015 року ТзОВ "Сервіс" як забудовник уклало договір про співпрацю ще з однією фірмою – ТзОВ "Екскомбуд". Предметом договору було все ще спорудження оздоровчо-розважального комплексу. І саме таке формулювання фігурує у Акті готовності об’єкта до експлуатації, який було підписано 23 березня 2018 року. Результатом стало спорудження 20 окремих котеджів, які власне, і вважалися цим самим комплексом.

Але лише незначна частина з цих споруд (котеджі №№15-17) були закріплені за ТзОВ "Сервіс", тобто початковою договірною стороною з Брюховицькою селищною радою. Левова ж частка — (котеджі №№1-14 та 18-20) — відійшли ТзОВ "Екскомбуд".

Навіщо це було зроблено не важко здогадатися – таким чином ТзОВ "Сервіс" могло зняти з себе значну частину відповідальності за те, що рекреаційна територія була, фактично, забудована житлом. Ми, мовляв, зобов’язання виконали, побудували "оздоровчо-розважальний комплекс". А що там з цими спорудами вирішить робити новий власник – це його справа.

Ну а новий власник ТОВ "Екскомбуд" у грудні 2018 року "загнав" частину котеджів іншій фірмі, ТОВ "Екшан", яка пов’язана з "Екскомбудом", але формально взагалі до договору про створення оздоровчо-розважального комплексу не мала відношення. Та ж всупереч усім діючим документам – генплану, договорам, містобудівнійй документації тощо – вирішила, що шляхом інвентаризації може переоформити побудовані котеджі, призначені під санаторій чи готель, як житлові будинки. Так, наприклад, сталося з котеджем №8.

7 вересня 2022 року таке собі ТОВ "ІНМ" провело інвентаризацію цієї будівлі та виготовило технічний паспорт, згідно з яким рекреаційний об’єкт несподівано виявився "об’єктом житловим — будинком садибного типу нове будівництво".

Вже за тиждень після цього, 15.09.2022 , на підставі договору купівл-продажу ТзОВ "Екшан" продає котедж №8 (загальна площа 148,4 м кв)… малолітньому Ломазі Давиду Юрійовичу. І цього ж дня приватний реєстратор, нотаріус Глинчак-Кучерепа О.О. оформлює на Давида Ломагу власність вже на квартиру такою ж площею..

Наступний хід – 09.08.2023 згадане ТОВ "ІНМ" знову проводить нову інвентаризацію об’єкту, як "житлового будинку садибного типу", про що зазначено у виготовленому ним технічному паспорті. А в експлікації (пояснення до плану будівлі) підтверджує , що віднині об’єкт — "квартира – нове будівництво загальною площею 148,4 м кв з 4-ма житловими кімнатами площею 58,3 м кв".

Усе. Приміщення котеджу №8, призначене під готель, чи санаторій для всіх – за інвентаризаційними документами практично "відмите" і перетворилося на приватне житло для конкретної особи.

Зауважимо, що увесь цей час місцева Брюховицька влада (під керівництвом згаданого вище Володимира Доманського) а після реформи ОТГ– Львівська міськрада (яка успадкувала право контролю за ситуацією в Брюховичах), індеферентно спостерігають за цими процесами.

Лише у листопаді 2023 року департамент містобудування Львівської міської ради спромігся направити у Брюховичі комісію для обстеження ділянки №4610166300:11:002:0001. І та виявила, що, виявляється, за ТзОВ "Сервіс" на згаданій ділянці за адресою вул. Незалежності України, 64, зареєстровані лише два недобудовані об’єкти у стадії готовності 7% і 32%, які, ймовірно, забудовник пізніше і збирався позиціонувати як об’єкти "оздоровчо-розважального комплексу", а також котедж №17 (очевидно, "залишки" договору з ТзОВ "Екскомбуд").

По всім іншим об’єктам – права власності на 5 цілих котеджів та низку "квартир" в інших котеджах (які тепер вже несподівано стали "будинками") за тією ж адресою – зареєстровано на приватних осіб. Про це, зокрема, свідчать матеріали господарської справи №914/3258/24 яку намагалася вести Галицька окружна прокуратура м.Львова.

Юридичні тонкощі

Якщо абстрагуватися від статусу згаданих котеджів у Брюховичах як "оздоровчо-розважального комплексу" та цільового призначення земельної ділянки під ними (рекреація) – у оформленні приватною особою права власності як на цілий котедж, так і його частину – немає нічого протиправного. Ну справді, хто заборонить людині купити "будівлю для тимчасового проживання" (саме до такого класу належать побудовані котеджі)? За формальними ознаками вони не належать до житлової забудови, проте, законний власник такого приміщення, звичайно, може в ньому хоч створити готель, хоч жити самому.

Але. Купуючи таке приміщення, приватна особа має бути свідома того, що вона купує саме нежитлове приміщення. І бути при цьому готова до відмінного від житлового оподаткування (більшого, адже така нерухомість вважається комерційною), тарифів на електрику, газопостачання тощо (більших з тих самих причин) та готовності забезпечити використання ділянки, де розташована їх нерухомість, для рекреаційних цілей, як це передбачено законом. Простіше кажучи, придбавши таке приміщення новий власник має бути готовим до того, що формально він проживає в готелі, чи санаторії, який, втім, йому самому і належить.

Чи вигідний такий стан справ тим власникам котеджів, які, по-суті, мають намір обійти чітко прописані документально положення щодо рекреаційної зони і влаштувати у згаданих котеджах власне житлове "гніздечко"? Очевидно, що ні. Вони найймовірніше розраховують на відокремлене "клубне" життя у заміському котеджі-маєтку, а не в загальній рекреаційній зоні…

Саме тому наразі у провадженні судів розглядається ціла низка справ зі спробами власників котеджів у Брюховичах або їх частин "легалізувати" побудовані рекреаційній приміщення у житлові будинки та квартири.

Своєю чергою нинішній власник ділянки в Брюховичах – Львівська міська рада, хоч і запізніло, але намагається відстояти рекреаційний статус землі. Інколи їй в цьому намагається підіграти і прокуратура. Втім, виходить це у держави не зовсім вдало, і ось чому.

Бджоли проти меду

Справа в тому, що частина власників котеджів, розташованих на рекреаційній ділянці в Брюховичах, є особами, так чи інакше пов’язаними з депутатами Львіської міської ради.

Наприклад, згаданий власник котеджу №8 Давид Ломага – є сином покійного нині депутата Львівської міської ради від ЄС Юрія Ломаги. Котедж №3 – перебуває у власності іншого сина Ломаги, Дмитра. Також відомо що за те, аби "легалізувати" нежитлові котеджі у Брюховичах як житлові у 2023-24 роках судилися дочка Ломаги Софія та його колишня співмешканка Мирослава Дроздовська.

При цьому інтереси частини з них представляв колишній партнер Юрія Ломаги по будівельному бізнесу, також депутат Львівської міськради від ЄС та за сумісництвом адвокат Олексій Різник. З Юрієм Ломагою його пов’язує чималий скандал у Львові, коли, як пише Львівський Портал, під час реконструкції Стрийского парку фірма депутатів ТзОВ "Львів-Енергія" знищила історичну будівлю.

Окрім родичів колишнього партнера Різника за "житлову легалізацію" судиться також низка його власних родичів, яким також належать котеджі у Брюховичах.

Так, згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, які є в розпорядженні "Телеграфу", котеджі №5 та №6 належить на правах власності Оксані та Івану Лоневським (тещі та тестю Різника), а №1 та №2 — Надії та Роману Різникам, його батькам.

Предметом спору є відмова виконкому Львівської міськради погоджувати містобудівні умови та обмеження на реконструкцію всіх згаданих котеджів у житлові одиниці. Наразі відомо, що більшість справ пройшла розгляд у судах (деякі – навіть в Касаційному суді Верховного суду), які у переважній кількості випадків ставали на бік родичів депутатів Львівської міськради. Цікаво, що у випадку Мирослави Дроздовської, Дмитра Ломаги та Романа Різника — основним аргументом суду стало невчасне ухвалення виконкомом рішення про відмову, відтак суд вирішив що у кожному з випадків має діяти "принцип мовчазної згоди".

Ще одна цікава деталь: депутат-адвокат ЛМР Олексій Різник, який допоміг родичам та іншим власникам котеджів протягнути через суди рішення проти виконкому Львівської міськради, сам є головою депутатської комісії архітектури, містобудування та розвитку територій. Тобто людиною, яка, по ідеї, якнайкраще має знати, що будувати в рекреаційній зоні житло, якщо це не передбачено містобудівними документами, забороняється.

Втім, попри маніпуляції з документами та програні Львівською міськрадою судові рішення, згідно з даним державних реєстрів станом на 10.07.2025 жоден із згаданих котеджів наразі не визнано житловою забудовою. Це може означати, що у Львівської міськради поки є аргументи, за допомогою яких вона збирається зберегти за ділянкою в Брюховичах статус рекреаційної зони.

А тим часом нагадаємо, що право оренди ТзОВ "Сервіс" на спірну земельну ділянку в Брюховичах сплило ще 30 квітня 2024 року. З наявної у Держреєстрі судових рішень інформації відомо, що у 2024 році компанія кілька разів зверталася до Львівської міськради про продовження строку оренди, але, юридичний департаменту ЛМР рекомендував департаменту містобудування не укладати додаткової угоди щодо цього. За даними "Телеграфу", оренду так і не було продовжено і наразі юрдепартамент Львівської міськради вживає заходів щодо внесення до Державного реєстру нерухомого майна відомостей про припинення права оренди.

Крім того, з державних земельних та судових реєстрів відомо, що наразі на земельну ділянку 4610166300:11:002:0001 судом накладено арешт у зв’язку із розслідуванням кримінального провадження, яке стосується її незаконної забудови із, цитуємо: "забороною проведення на ній будь-яких будівельних робіт, а також забороною розпорядження земельною ділянкою в частині вчинення будь-яких реєстраційних дії щодо зміни режиму використання земель, цільового призначення, а також з метою забезпечення збереження речових доказів та подальшого їх дослідження у встановленому в КПК України порядку".

Окрім кримінальної справи та тяганини щодо видачі містобудівних умов та обмежень спірна ділянка також нещодавно стала предметом розгляду у господарському суді за позовом Галицької окружної прокуратури міста Львова до Львівської міськради і Держгеокадастру. Прокурори оспорюють законність формування земельної ділянки комунальної власності кадастровий номер 4610166300:11:002:0001 в принципі, оскільки на ній знаходиться водний об'єкт, та яка, на їхнє переконання, є фактично земельною ділянкою водного фонду. Відтак, на думку прокурорів, згадану ділянку взагалі не можна було передавати в оренду. Поки що першу інстанцію прокуратура програла, але не виключено, що оскаржить це рішення у апеляційній інстанції.

З огляду на наявність купи судових справ, як господарських, так і кримінальних, сьогодні досить важко спрогнозувати, яким буде подальший статус як спірної земельної ділянки в Брюховичах, так і побудованих на її території котеджів. Безспірним є одне: аби забудовник ТзОВ "Сервіс" виконав усі взяті на себе зобов’язання, аби Брюховицька влада не закривала очі на кричущі порушення земельного законодавства та пильно контролювала процес, а львівська влада вчасно ухвалювала рішення, не даючи підстав оскаржувати їх в суді, – такої б "зачарованої" ситуації у курортному селищі можна було б уникнути.

А поки чудова місцина, де міг би діяти готель, який би принаджував у Брюховичі сотні й тисячі гостей з усіх куточків країни, перебуває у розпорядженні рідні львівського депутата від Європейської солідарності. Чи так потрібно розвивати курортні зони в країні – питання риторичне.

"Телеграф" має намір продовжувати слідкувати за розвитком подій навколо брюховицького курорту/некурорту та інформувати про це своїх читачів. Не перемикайтесь.

До відома.

ТзОВ "Сервіс" зареєстровано на Ігоря та Ольгу Боярчуків та Віталія Крупського. Зараз його основним видом діяльності прописано будівництво житла, але до кейсу в Брюховичах фірма займалася зовсім іншим – виробництвом взуття. У лютому 2024 року на ділянці в Брюховичах компанія вирішила самовільно спустити озеро, внаслідок чого було затоплено ділянки на кілометри навколо.

ТОВ "Екскомбуд" основним видом діяльності має "діяльність у сфері права", а супутніми – низку будівельних. Власником компанії зазначено громадянина Узбекистану Рахімова Санджара Хуррамовича.

ТОВ "Екшан" (те саме, яке, власне, продавало котеджі приватним особам) на 100% належить ТОВ "ФК "ЕКСКОМБУД-ІНВЕСТ", пов’язаному з "Екскомбудом". Своєю чергою власником ТОВ "ФК "ЕКСКОМБУД-ІНВЕСТ" є Шушанський Василь Маркіянович. Компанія була задіяна відразу у декількох будівельних проєктах у Львові та області – ЖК "Старий Сихів", ЖК "Галицька Брама" тощо.