Чи можна добудувати балкон на першому поверсі

Який правовий режим та процедурні вимоги добудови?

Питання добудови або прибудови балкону на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку охоплює низку взаємопов'язаних правових режимів: режим права власності, містобудівне регулювання, вимоги до об'єктів будівництва, а також дотримання прав інших співвласників багатоквартирного будинку, повідомляє 24 Канал.

За словами адвокатки Ірини Босої, з правової точки зору, така реконструкція або прибудова є будівельною діяльністю, яка, у залежності від характеру втручання, може бути визнана реконструкцією об'єкта нерухомості або самочинним будівництвому разі порушення вимог закону.

Добудова як реконструкція

Відповідно до пункту 17 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", реконструкція об'єкта будівництва – це перебудова, що передбачає зміну геометричних розмірів, функціонального призначення, технічних характеристик конструктивних елементів або інженерного обладнання.

Самочинне будівництво

За словами юристки, згідно з ст. 376 Цивільного кодексу України (ЦКУ), самочинним вважається будівництво об'єкта нерухомості без:

• документів, що дають право на виконання будівельних робіт;
• належно затвердженого проєкту (якщо такий вимагається);
• погодження зі співвласниками багатоквартирного будинку (якщо об'єкт є спільним майном).
• Правові наслідки самочинного будівництва:
• відсутність у власника права на такий об'єкт;
• можливість зобов'язання судом привести об'єкт у первісний стан або демонтувати його;
• у разі заподіяння шкоди – відповідальність за нормами ст. 1166 ЦКУ (деліктна відповідальність).

Процедурні вимоги до легалізації добудови

Отримання згоди співвласників

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", будь-яке втручання у спільне майно вимагає рішення співвласників, прийнятого більшістю голосів. Добудова балкону, яка змінює фасад будівлі, безпосередньо впливає на спільне майно, отже потребує погодження загальних зборів або ОСББ.

Розробка та погодження проєктної документації

Відповідно до ст. 29 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", замовник будівництва зобов'язаний:

• замовити виготовлення проєктної документації в ліцензованого суб'єкта;
• забезпечити її експертизу (за потреби);
• затвердити проєктну документацію;
• отримати дозвіл на виконання будівельних робіт (у випадку класу наслідків СС2 і вище – дозвіл; при СС1 – повідомлення).

Для реконструкції з прибудовою балкону зазвичай достатньо повідомлення про початок будівельних робіт через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва відповідно до Порядку №466, затвердженого КМУ,
– зазначає Ірина Боса.

Введення об'єкта в експлуатацію та реєстрація права власності

Після завершення будівельних робіт, реконструйований об'єкт необхідно ввести в експлуатацію, подаючи відповідне повідомлення та документи, що підтверджують виконання робіт відповідно до проєкту (ч. 1 ст. 39 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності").

Зверніть увагу! Після введення об'єкта в експлуатацію, зміни до технічної документації (техпаспорт БТІ) мають бути внесені, а нова конфігурація квартири – зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав…".

Що говорить судова практика

Постанова № 464/104/16‑ц від 28.05.2024 – це ще один чіткий прецедент Верховного Суду, який підкреслює, що навіть “незначне” розширення балконів на першому поверсі без належного дозволу є незаконним, і такі конструкції підлягають демонтажу за рішенням суду.

Постанова КЦС ВС від 28.06.2023 у справі № 334/5737/20 "Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна. Використання прибудинкової території має відбуватися за її призначенням; створення на прибудинковій території певних об'єктів має проводитися тільки за згодою співвласників тому створення на прибудинковій території певних об'єктів вимагає погодження зі співвласниками.""

На підставі цього суд зобов'язав відповідача демонтувати самовільно встановлені об'єкти та відновити прибудинкову територію до попереднього стану за власний кошт.

Що варто запам'ятати, плануючи добудову?

Таким чином, добудова балкону на першому поверсі багатоквартирного будинку допускається, однак за дотримання всіх передбачених законом процедур:

Обов'язково:

• погодження співвласників (ОСББ або загальні збори);
• виготовлення проєкту та інженерної документації;
• подання повідомлення про початок робіт;
• введення в експлуатацію реконструйованої частини;
• реєстрація змін у праві власності.

Недопустимо:

• зведення балкону без дозвільної документації;
• самовільна зміна фасаду;
• відсутність погодження з мешканцями або ОСББ.

Важливо! За словами Ірини Босої, самочинне будівництво, незалежно від поверху, є порушенням публічного порядку, і може спричинити як адміністративну відповідальність, так і судове зобов'язання щодо демонтажу.