Реформа єОселі, воєнне страхування житла та інше. Як НБУ змінює ринок іпотеки в Україні

Національний банк у липні оприлюднив Стратегію розвитку іпотечного ринку України, розраховану до середини 2027 року, і фінансисти зробили попередні прогнози щодо її реалізації. Завдяки їй прості українці мають отримати здешевлення іпотечних кредитів, зменшення вимог щодо первинного внеску за нерухомість власними коштами та вирішення питання щодо страхування від воєнних ризиків на випадок пошкоджень/знищення житла внаслідок бомбардувань чи бойових дій. Звісно, все не одразу, а по ходу змін базових можливостей, правил для споживачів і перебудови іпотечного ринку загалом. Ця перебудова триватиме найближчі пару років, та окремі зміни відбудуться вже у 2025-му, причому за ключовою державною програмою єОселя. Її оператор держкомпанія "Укрфінжитло" повідомила "Телеграфу" про свої плани.

Що Стратегія значить для банків і що дасть людям

Загалом у переліку нової іпотечної Стратегії передбачено 13 заходів, і серед найперших кроків (на 2025 рік) є зміни в роботі держаної компанії-оператора програми єОселя — "Укрфінжитло", яка на 100% належить Міністерству економіки. Для неї затвердять нову стратегію, деталі якої поки невідомі. Також під іпотеку мають розробити механізм страхування від воєнних ризиків і оновити законодавство про оціночну діяльність.

"Зокрема, у Стратегії мова йде про такі надважливі напрями як захист прав кредитора, захист прав покупця житлової нерухомості на етапі будівництва через контроль за цільовим використанням інвестованих коштів та етапністю будівництва, страхування військових ризиків, імплементації директив ЄС 2014/17/ЄС в т.ч. в частині уніфікації договорів тощо", — зазначила "Телеграфу" директорка з розвитку іпотечного кредитування Sense Bank Орися Юзвишин.

А начальник управління розвитку продуктів департаменту роздрібного банкінгу "Укргазбанку" Віталій Годун перелічив нам такі ключові ризики, які має мінімізувати ця іпотечна Стратегія:

1. Прозоріші умови кредитування та захист прав позичальників сприятимуть підвищенню довіри до банківського сектору в цілому, зменшуючи ймовірність судових позовів та негативного резонансу.
2. Завдяки впровадженню страхування воєнних ризиків банки отримають додатковий механізм захисту від втрат, пов'язаних із пошкодженням або знищенням застави через військові дії.
3. Удосконалення законодавства щодо регулювання будівництва та підвищення прозорості продажу нерухомості мінімізує ризики, пов'язані з недобросовісними забудовниками та недобудовами.
4. Оновлення процедур врегулювання проблемної заборгованості та імплементація європейських стандартів дозволить банкам швидше та ефективніше працювати з проблемними активами, скорочуючи терміни їх повернення та мінімізуючи втрати.
5. Впровадження інструментів сек'юритизації та облігацій з покриттям дозволить банкам диверсифікувати ризики та залучати довгострокове фінансування, що підвищить стабільність фінансової системи.

Він пояснив, що за умови зниження власних ризиків банки матимуть змогу зменшувати вартість кредитів для споживача (реальні процентні ставки), а прозоріша робота забудовників і цільове використання коштів унеможливлять зловживання й проблеми з будівництвом житла.

"Зменшення ризиків для банків завдяки страхуванню воєнних ризиків та кращому врегулюванню проблемної заборгованості може дозволити банкам знизити вимоги до мінімального внеску. Проте реалізація Стратегії не стимулюватиме збільшенню строків кредитування, оскільки чинні програми іпотечного кредитування, як правило, вже передбачають можливість отримати кредит на термін 20 років", — додав Годун.

Запуск же в Україні ще складної для розуміння загалу сек'юритизації дозволить залучати в іпотеку дешевші грошові ресурси. Цей спосіб зводиться до кількох ключових кроків: спочатку іпотечна компанія чи банк видає пачку іпотечних кредитів, приміром, на 1 млрд грн, потім випускає на цей мільярд цільові облігації, забезпечені цими кредитами (по суті, продає цей іпотечний портфель), і розміщає їх на ринку. Відповідно, отримує за них 1 млрд грн. Тобто знову може на цю ж суму видавати нові іпотечні кредити. Схема може повторюватися, а заробіток розподілятиметься на дві частини: відсотки, що позичальники платитимуть за своїми іпотеками, отримуватимуть покупці кредитних портфелів (власники іпотечних облігацій), а комісії за іпотеками — банки чи іпотечні компанії, які первісно видавали людям кредити.

Цей механізм доволі непростий і потребує більш-менш розвиненого фондового ринку, якого, на жаль, немає в Україні (функціонує лише ринок облігацій внутрішньої держпозики — ОВДП). Згідно з іпотечною Стратегією, законодавчі пропозиції під сек'юритизацію мають розроблятися в першому кварталі 2026 року. Паралельно вирішуватимуться й інші поточні проблеми іпотечного ринку.

"Стратегія включає всі болі та проблеми ринку та є гарним дороговказом для реформування іпотечного ринку. Стратегія розвитку іпотечного кредитування містить набір заходів, по реформуванню всього фінансового ринку, при їх реалізації дозволить зробити іпотечний ринок цивілізованим з достатнім захистом прав як позичальника, так і кредитора", — підкреслив у коментарі для "Телеграфу" керівник департаменту забезпеченого кредитування "Приватбанку" Владислав Корольов.

Державна ж компанія "Укрфінжитло", що реалізує єОселю, в ексклюзивному коментарі для "Телеграфу" анонсувала реалізацію в Україні програми фінансового лізингу (коли родини орендують житло з подальшим викупом) і перелічила практичні вигоди Стратегії для споживачів:

• Менше паперів і мінімізація витрат часу позичальника. Завдяки цифровій трансформації процедур, в т. ч. отримання інформації про позичальника через державні реєстри. Мета — цифрова іпотека від заявки до підписаних дистанційно договорів.
• Нові форми підтримки. Зокрема, інструменти для тих, кому важко накопичити перший внесок.
• З’явиться альтернатива іпотеці. У вигляді програм фінансового лізингу або оренди з викупом.
• Фактично, це рух у бік "іпотеки без черг, без довідок і без бар’єрів". Але з балансом між адресністю підтримки та фінансовою стійкістю програми.

Як змінять єОселю та які нові програми запустять

В компанії "Укрфінжитло" повідомили, що до кінця 2025 року заплановане оновлення державної програми єОселя. Уточнивши, що зміни спрямовані на розширення доступу до кредитів, спрощення процедур та підвищення соціальної адресності.

"Серед ключових новацій, які планується здійснити найближчим часом, — впровадження обмежень по вартості житла, нормативу площі, як на вході у програму, так і доступна для придбання кількість квадратних метрів. Ініційована зміна розширення категорій, яким єОселя буде доступна під 3% — зокрема, за рахунок включення мобілізованих. Також працюємо над запровадженням обмежень щодо сукупного доходу родини позичальника. Щоб це питання вирішувалося максимально автоматизовано — через взаємодію з державними реєстрами, без зайвої бюрократії", — йдеться в коментарі "Укрфінжитла" для "Телеграфу".

Там також додали, що єОселю змінюватимуть і у 2026 році, щоб допомогти тим, кому не вистачає коштів для старту участі в програмі.

Про страхування від воєнних ризиків поки кажуть загалом, без конкретики та терміну його повноцінного запуску. Переважна більшість іпотек зараз не захищена. Тобто, якщо кредитне житло вразить ракета/дрон або воно буде в інший спосіб пошкоджено чи знищено війною, то збитки лишаться на позичальнику.

"Питання страхування іпотеки від воєнних ризиків справді є актуальним. На сьогодні чинна Постанова Кабміну №856 від 2 серпня 2022 року вже передбачає можливість такого страхування — однак воно не є обов’язковим. Рішення щодо укладення відповідного договору залишається за позичальником і витрати покриваються його коштом. Зараз ми вивчаємо ринок пропозицій такого страхування: існують опції, які покривають пошкодження або повне руйнування житла внаслідок ударів ракет, дронів, уламків або ударної хвилі. Умови тарифування типово формуються як щорічний відсоток від вартості нерухомості — залежно від рівня покриття та зони дії договору", — розповіли в "Укрфінжитлі".

А ще уточнили, коли воєнне страхування все ж відбувається, то страхова сума зазвичай дорівнює повній вартості нерухомості. Але виплата збитків обмежується лише 25% такої вартості, хоча й залежить від регіону та умов договору.

"На поточний момент страхування військових ризиків не є обов’язковим. Банк може вимагати базове страхування майна, але опція "воєнних ризиків" зазвичай є добровільною та є надбудовою до стандартного поліса. В середньому такий поліс коштуватиме від приблизно 3 000 гривень до 15 000 гривень на рік залежно від страхової суми та місця розташування об'єкта. Страхування не доступне на тимчасово окупованих територіях, у зонах активних бойових дій, в областях, що межують з фронтом. Що ближче до лінії фронту або критичної інфраструктури, то вищий тариф (до 2,5 % від страхової суми). Високою є також франшиза — до 30%, покриття на конструкції складає 70% вартості, на внутрішнє майно — 30%", — пояснила Орися Юзвишин з Sense Bank.

Пом’якшення умов воєнного страхування очікується лише після розробки нових механізмів і залучення ширшого кола страхових компаній. В тому числі за участі "Укрфінжитла".

Ще в цій держкомпанії повідомили, що вже розпочали власну докапіталізацію на 30 млрд грн, яка має завершитися в другому півріччі 2025 року.

"Укрфінжитло" емітує акції, а держава в особі Міністерства економіки купує їх за рахунок ОВДП (облігацій внутрішньої державної позики)", — уточнили нам механізм.

Та зазначили, що оператор єОселі планує розвивати іпотеку не лише державним коштом, але й за участі міжнародних партнерів — йдеться як про залучення прямих коштів, так і про механізми гарантій через українські банки.

"З міркувань конфіденційності не можемо розкривати деталі всіх переговорних процесів без згоди партнерів. Проте вже досягнуто принципових домовленостей зі Світовим банком щодо зміни окремих умов програми, а також потенційного залучення додаткового фінансування (наразі сума ще перебуває на стадії погодження). Це важливий крок, і, без сумніву, попереду ще багато позитивних новин", — запевнили "Телеграф" в "Укрфінжитлі".

Ще в компанії додали, що нещодавно на Ukraine Investment Projects Portal Київської школи економіки (KSE) був розміщений її проєкт yeOSELIA+: Scaling the Affordable Mortgage Program with Additional Funding, який передбачає залучення до $1,5 млрд протягом наступних 5 років. Це дозволить масштабувати програму єОселя.

За даними компанії, на 28 липня 2025 року загалом по єОселі видано майже 18,5 тисяч кредитів на 30,7 млрд гривень. Найрезультативнішим став минулий рік, а у 2025-му темп видачі нових іпотек дещо сповільнився:

• жовтень – грудень 2022 року — видано 470 кредитів на 611,5 млн грн;
• 2023 рік — 5 855 кредитів на 8,8 млрд грн;
• 2024 рік — 8 515 кредитів на 14,6 млрд грн;
• на 28.07.2025 — 3 652 кредити на 6,7 млрд грн.

"Стратегічним планом розвитку "Укрфінжитла" на 2025–2029 роки закладено масштабування до 70 тисяч виданих кредитів", — зазначили нам в компанії.

Державна іпотека та інші нюанси

На поточний момент близько 96% всіх іпотечних кредитів населенню в Україні видається саме в межах держпрограми єОселя. Переважна більшість позик — 60% — йде під купівлі в новобудовах.

"Вочевидь, умови за суто банківськими кредитами не можуть конкурувати з державною іпотекою, адже в середньому ставки за єОселею вдвічі нижчі за відсотки, що пропонують банки. Проте в умовах війни надважливо зберегти цей банківський сегмент. Крім того, банківські умови більш лояльні до позичальника, а також відсутні обмеження щодо "віку" будинку, в якому громадянин планує придбати житло", — пояснила перша заступниця голови правління "Глобус Банку" Олена Дмітрієва.

В межах єОселі діють дві пропозиції по іпотеках. Цільова — для військовослужбовців, медичних працівників, педагогів і науковців — і так звана масова іпотека для ветеранів, внутрішньо переміщених осіб й інших громадян, які не володіють житлом або мають нерухомість меншу за 52,5 кв. м + 21 кв. м на кожного члена родини додатково.

Початковий внесок варіюється від 10% до 20% вартості житла, термін кредитування — до 20 років, а відсоткова ставка — від 3% до 10% річних.

За словами Олени Дмітрієвої, за 5 місяців цього року близько 41% іпотечних кредитів за єОселею було оформлено на житло площею до 50 м², ще 34% — площею від 50 до 73 м².

"Наразі поточний попит є досить великим, проте він обмежується фінансовими можливостями програми єОселя. Окрім фактора війни, він може залежити від ситуації з поверненням біженців, наявності підтримки відбудови України з боку іноземних партнерів, від стану ринку оренди житла тощо", — прокоментували ситуацію в пресслужбі "Ощадбанку".

Значна частка прокредитованих об’єктів (40%) була придбана в новобудовах, вже введених в експлуатацію, 19% — на стадії зведення, 41% — житло на вторинному ринку.

"Головна тенденція 2025 року — різке скорочення іпотеки на вторинному ринку. Станом на 1 травня цього року, порівняно з аналогічним періодом 2024-го, кількість таких кредитів зменшилася на понад 1600 — тобто на 64%. Водночас поступово зростає частка іпотеки під заставу майнових прав: 17% у 2025 році проти 5% за перші чотири місяці минулого року", — наголосила Дмітрієва.

Водночас вона надала таку цінову структуру профінансованих за єОселею іпотек:

• 42% — житло вартістю від 2 млн грн до 3 млн грн;
• 30% — вартістю понад 3 млн грн;
• 28% — від 1 млн грн до 2 млн грн.

У разі реалізації вищезгаданої іпотечної Стратегії фінансисті прогнозують активніший розвиток не тільки державної єОселі, але й суто банківських іпотечних програм, які зараз стримуються.

Окрім великої війни, Віталій Годун з "Укргазбанку" виокремив такі фактори для попиту на іпотеку й для розвитку іпотечного ринку в цілому:

• Економічна стабільність та зростання доходів: загальна економічна активність, рівень ВВП, зайнятість та доходи населення є фундаментальними факторами. Зростання доходів підвищує платоспроможність.
• Інфляційні та курсові очікування: висока інфляція та нестабільність валютного курсу збільшують ризики для банків та позичальників, впливаючи на ставки та бажання брати довгострокові кредити.
• Процентні ставки: хоча є пом'якшення стандартів, високі процентні ставки залишаються стримувальним фактором. Подальше їх зниження буде стимулювати попит.
• Споживчі настрої та впевненість у майбутньому, у власній платоспроможності та стабільності економіки, що впливає на готовність брати довгострокові зобов'язання.
• Демографічні процеси: повернення українців з-за кордону, внутрішня міграція — все це створюватиме додатковий попит на житло.
• Державна політика: подальші державні програми, спрямовані на стимулювання іпотеки, їх масштаби.

"Якщо припустити, що війна повністю завершиться, приміром, з 1 січня 2026 року, то ринок і попит на іпотеку в Україні очікує бурхливе зростання та якісна трансформація, хоча й з певними викликами на початковому етапі", — вважає Годун. Та бачить особливо велику перспективу за умови залучення іноземних інвестицій в будівництво та іпотечні фонди, кредитів від міжнародних фінорганізацій (ЄБРР, Світовий банк, МВФ) та іноземних банків.

"До завершення повномасштабної війни мова може йти скоріше про трансформацію існуючої програми єОселя — наближення її до реалій бюджетної ситуації в Україні. Важливу роль у цьому може відігравати співпраця із міжнародними партнерами України, які хочуть допомогти у відбудові нашої держави. Після завершення війни, за багатьма оцінками, на Україну буде очікувати будівельний бум, що призведе до того, що банки будуть розробляти свої власні привабливі іпотечні програми", — зазначили в пресслужбі "Ощадбанку".

Після завершення війни зростання іпотечного ринку має стимулюватися багатьма факторами. В тому числі відбудовою зруйнованого житла, зростання інвестиційної цінності нерухомості, відновленням споживчих настроїв, поверненням населення тощо.

"Ключові заходи Стратегії, мають докорінно змінити правила гри на первинному ринку нерухомості. Але без їх реалізації фінансування відбудови та будівництва нового житла буде дуже складним. Стан іпотечного ринку зараз такий, що не має простих питань, які Стратегія пропонує реформувати, навіть запровадження страхування військових ризиків буде мати багато дискусій та питань, що мають бути враховані при прийнятті цього рішення", — спрогнозував нам Владислав Корольов з "Приватбанку".

За найоптимістичнішими оцінками, споживачі почнуть відчувати перші кроки нової Стратегії не раніше кінця 2025 року, за песимістичними — березня 2026-го.