Чи стане законопроєкт про житлову політику реальним вирішенням проблем для людей без житла?

Ще перед широкомасштабним вторгненням законодавці згадали, що в Україні існує Житловий кодекс, прийнятий за радянських часів — 1983 року. Звісно, до нього внесено чимало змін і діє він у частині, що не суперечить чинному законодавству. Тим не менш до Верховної Ради подано на розгляд законопроєкт №12377 від 06.01.2025 «Про основні засади житлової політики», яким скасовується кодекс-старожил. І його вже проголосували у першому читанні. Це означає, що до другого читання в законопроєкт можуть внести поправки для його покращення. Тож читатимемо його уважно.

Що нового нам пропонує документ, який дехто взагалі вважає непотрібним, адже в розвинених країнах не існує подібних законодавчих актів? Про країни ЄС, до якого, між іншим, хоче приєднатися й Україна, навіть не йдеться.

Новий тип житлового фонду — соціальне житло

Якщо пропустити всі гарні слова та гасла, яких багато в цьому законопроєкті, то він констатує той незаперечний факт, що житловий фонд в Україні складається із приватного, державного та житлового фонду територіальних громад. Своєю чергою державний житловий фонд і житловий фонд територіальних громад поділяються на соціальне й службове житло.

Поняття «соціальне житло» нове для України. Відповідно до зазначеного законопроєкту, воно може надаватися громадянам, які потребують підтримки держави, тобто «не мають доступу до житла», оскільки вони, наприклад, втратили його внаслідок дії стихійного лиха або воєнних дій. Тож не мають у власності або користуванні житла, яке відповідає мінімальним вимогам по споживчій якості. Вочевидь, таке житло конче необхідне сьогодні в Україні, зважаючи на кількість переселенців, які втратили житло в результаті агресії РФ.

Слід пояснити, що положення про мінімальні вимоги по споживчій якості — це прогресивний підхід до вимог до житла, згідно з яким вважається неприйнятним житло в бараці або вагончику, без системи водопроводу та каналізації, забезпечення теплом та іншими «плюшками» цивілізації. Звичайно, що ці стандарти різняться не тільки в різних країнах, а й у різних містах однієї країни, але перехід у законодавстві до таких норм є цивілізованим. Не можна допустити, щоб для переселенців будувалося хоч і дешеве, але неприйнятне житло.

Законопроєкт стверджує, що рівень орендної плати для соціального житла залежатиме від рівня доходів громадян (сім’ї або домогосподарства) та їхнього майна, може бути нульовим або символічним. Крім того, доходи від оренди та/або соціального житла спрямовуватимуться до спеціального револьверного фонду, із якого кошти витрачатимуться на будівництво нового соціального житла. Начебто звучить непогано. Але…

Спеціальні забудовники

Цікавим тут є те, що не всі забудовники зможуть будувати соціальне житло, а тільки спеціальні, яких ще називають «операторами доступного житла». Хоча законопроєкт не встановлює критеріїв їхньої відмінності від звичайних забудовників, таке враження, що різниця тільки в тому, що субсидування надаватиметься саме спеціальним забудовникам. Тільки такі компанії зможуть отримувати пільгові кредити або донорські кошти іноземних благодійних фондів.

Тож виникає запитання: чи не закладаються цим законопроєктом підвалини корупції? Чому звичайні забудовники на конкурентних засадах не зможуть змагатися за отримання контрактів на будівництво соціального житла? Чому існуючі управителі майна не можуть управляти соціальним майном?

Але ж створення компаній виключного виду діяльності не зменшує вартості житла, а навпаки, підвищує.

Також законопроєкт передбачає можливість залучити приватний житловий фонд як соціальний. Наскільки можна зрозуміти з тексту документа, то в разі оренди житла соціально незахищеними громадянами субсидуватиметься орендна плата приватного житла. Можливість такого субсидування закладено в законодавстві про ВПО, про що ZN.UA вже писало, а цим законопроєктом процедуру субсидування оренди пропонують поширити на інші категорії споживачів.

Ідея заслуговує на увагу, аби ще усунути й різні обмеження та бюрократію, які вже існують для оренди ВПО.

Службове житло

Приватизація службового житла скасовується, оскільки прикінцевими положеннями припиняється дія відповідного Закону «Про приватизацію державного житлового фонду». Тепер користуватися службовим житлом буде можливо, тільки поки громадянин перебуває в трудових відносинах зі своїм наймачем, у разі звільнення він підлягає виселенню.

Із скасуванням закону про приватизацію державного житлового фонду зникає норма про можливість приватизації житла військовослужбовцями, які мають певну вислугу років. Це не покращить ставлення до законодавців з боку найважливішої для нас на сьогодні організації — ЗСУ.

До речі, ще є час це виправити…

Законопроєктом передбачено запровадження чергового реєстру, до якого вноситимуть відомості як про громадян, що потребують державної підтримки, так і про об’єкти, що можуть бути використані як соціальне житло, а також про спеціальні компанії, які будуватимуть і обслуговуватимуть соціальне житло.

Хоча, мабуть, більш ефективним було б розширити функції Реєстру ВПО на нові категорії громадян. Що ж до соціальних об’єктів, то Україні давно час мати власний кадастр нерухомості, одним із шарів якого була б інформація про соціальне житло. Але, як завжди, кожний чиновник хоче мати свій «реєстрик», причому змішати там усе до купи — коней, людей і компанії.

Пільговики й фінансово-кредитні механізми

Законопроєкт передбачає фінансово-кредитні механізми будівництва та придбання житла, до яких віднесено:

1. надання пільгових довгострокових кредитів на нове будівництво, реконструкцію або придбання житла;
2. сплату державою або громадами частини вартості житла;
3. оплату частини пайових внесків членів житлово-будівельних і житлових кооперативів, надання пільгових довгострокових кредитів чи компенсацію частини відсотків за кредитами на оплату таких внесків;
4. забезпечення житлом на умовах фінансового лізингу;
5. передачу житла за договором оренди з правом викупу.

Можуть бути й інші механізми. І, як уже зазначалося вище, можлива також оренда за пільговою ціною й з пільговими комунальними або навіть безкоштовна оренда.

На жаль, у законопроєкті не розкривається, якими є умови пільгового кредитування, яку частину пайових внесків може оплатити держава, які відсотки можуть бути погашені. Що мається на увазі під фразою «фінансовий лізинг» для фізичних осіб?

Цікаво сказано про викуп. Така можливість може виникати тільки після десяти років проживання в соціальному житлі. Але якщо викуповувати його за тією вартістю, за якою будується житло на момент викупу, то навіщо чекати десять років? Що втрачає держава, якщо громадянин повертає їй 100% вкладених грошей, які перераховані за цінами, що існують на момент викупу?

До того ж через десять років підлягає викупу житло, яке має певний фізичний знос, але держава чомусь не хоче цього враховувати. І це ми називаємо соціальною справедливістю...

Однак найважливіше те, що законопроєкт не містить конкретних програм реалізації запропонованих механізмів, немає обґрунтування, скільки коштуватимуть такі програми, немає розрахунків і навіть суми, яка необхідна для реалізації програми на наступний рік для резервування її в бюджеті України та/або місцевих бюджетах.

Можливо, автори законопроєкту розраховують на донорів, але й їм треба розуміти обсяги та частку участі держави і загальні витрати. Нічого цього немає, законопроєкт має рамковий характер без конкретики для осіб, які втратили житло.

Можливо, щось передбачено щодо недобудов, які роками стоять і чекають своїх власників? Невже не можна забрати ці об’єкти у власників, неспроможних їх добудувати? Але ж ні, і це питання не вирішене, є тільки посилання на чинне законодавство, яке ніяк не допомагає добудувати і передати житло тим, хто його втратив.

Фактично всі зазначені механізми набуття соціального житла у власність або оренду віддаються на відкуп Кабміну, чиї постанови не обговорюються громадськістю, на відміну від законопроєктів. Можна тільки здогадуватись, які бюрократичні процедури пропише Кабмін, втілюючи норми законопроєкту.

Компенсація втрат

Не обійшлося в законопроєкті й без того, щоб задекларувати право на компенсацію для тих, хто втратив житло, що прописано в статті 34 «Компенсація та відшкодування як способи захисту права на житло». Це модна сьогодні тема, можна і попіаритися, мовляв, ми запроваджуємо компенсацію, хоча в законодавстві цю тему давно врегульовано.

Правда, слід визнати, що нарешті було прописано норму Міжнародного арбітражу про те, що захист порушених майнових прав має здійснюватися «шляхом приведення їх до стану, що існував на момент пошкодження/руйнування житла, відшкодування їх вартості у грошовій формі». Тобто постраждалій стороні мають відшкодовуватися ті витрати, які приведуть до повного відновлення майна.

Втім, далі сказано, що «механізми та порядок поновлення порушених майнових прав… визначаються законом». Крапка. Про який закон ідеться, незрозуміло, бо в самому законопроєкті такого механізму немає. Є чинне законодавство, згідно з яким відшкодування здійснюється за програмою «єВідновлення» через «Дію», але ця програма передбачає видачу житлових сертифікатів. Можна тільки гадати (на кавовій гущі?), про який закон іде мова, де прописаний механізм грошової компенсації для осіб, житло яких було зруйновано ( знищено або пошкоджено) внаслідок збройної агресії, терористичних актів, бойових дій, диверсій, внутрішніх або міжнародних конфліктів.

Наостанок хочеться запитати: чому немає можливості отримати безкоштовне житло сім’ями загиблих і постраждалих героїв, а ще безоплатної оренди для людей дуже похилого віку, після 80 років, які втратили житло? Чому не передбачені кошти у бюджеті на наступний рік? Які механізми закладе Кабмін у своїх постановах, щоб забюрократизувати всі процедури, зробивши їх зрозумілими лише чиновникам?

На жаль, запитань більше, ніж відповідей.