Станет ли законопроект о жилищной политике реальным решением проблем для людей без жилья?

Еще перед широкомасштабным вторжением законодатели вспомнили, что в Украине существует Жилищный кодекс, принятый в советское время — в 1983 году. Конечно, в него внесено немало изменений и действует он в части, не противоречащей действующему законодательству. Тем не менее в Верховную Раду подан на рассмотрение законопроект №12377 от 06.01.2025 «Об основных принципах жилищной политики», которым отменяется кодекс-старожил. И он уж проголосован в первом чтении. Это означает, что ко второму чтению в законопроект могут внести поправки для его улучшения. Так что будем читать его внимательно.

Что нового нам предлагает документ, который некоторые вообще считают ненужным, ведь в развитых странах не существует подобных законодательных актов? О странах ЕС, к которому, между прочим, хочет присоединиться и Украина, даже речь не идет.

Новый тип жилищного фонда — социальное жилье

Если пропустить все красивые слова и лозунги, которых много в этом законопроекте, то он констатирует тот неопровержимый факт, что жилищный фонд в Украине состоит из частного, государственного и жилищного фонда территориальных громад. В свою очередь государственный жилищный фонд и жилищный фонд территориальных громад делятся на социальное и служебное жилье.

Понятие «социальное жилье» новое для Украины. Согласно указанному законопроекту, оно может предоставляться гражданам, нуждающимся в поддержке государства, то есть «не имеющим доступа к жилью», поскольку они, например, потеряли его вследствие действия стихийного бедствия или военных действий. Поэтому не имеют в собственности или пользовании жилья, отвечающего минимальным требованиям по потребительскому качеству. Очевидно, такое жилье крайне необходимо сегодня в Украине, если принять во внимание количество переселенцев, утративших жилье в результате агрессии РФ.

Нужно объяснить, что положение о минимальных требованиях по потребительскому качеству — это прогрессивный подход к требованиям к жилью, согласно которому считается неприемлемым жилье в бараке или вагончике, без системы водопровода и канализации, обеспечения теплом и другими «плюшками» цивилизации. Конечно, эти стандарты отличаются не только в разных странах, но и в разных городах одной страны, но переход в законодательстве к подобным нормам является цивилизованным. Нельзя допустить, чтобы для переселенцев строилось хотя и дешевое, но неприемлемое жилье.

Законопроект утверждает, что уровень арендной платы для социального жилья будет зависеть от уровня доходов граждан (семьи или домохозяйства) и их имущества, может быть нулевым или символическим. Кроме того, доходы от аренды и/или социального жилья будут направляться в специальный револьверный фонд, из которого средства будут расходоваться на строительство нового социального жилья. Вроде бы звучит неплохо. Но…

Специальные застройщики

Интересно здесь то, что не все застройщики смогут строить социальное жилье, а только специальные, которых еще называют «операторами доступного жилья». Хотя законопроект не устанавливает критерии их отличия от обычных застройщиков, такое впечатление, что разница только в том, что субсидирование будет предоставляться именно специальным застройщикам. Только такие компании смогут получать льготные кредиты или донорские средства иностранных благотворительных фондов.

Поэтому возникает вопрос: не будут ли закладываться этим законопроектом основы коррупции? Почему обычные застройщики на конкурентных началах не смогут состязаться за получение контрактов на строительство социального жилья? Почему существующие управляющие имуществом не могут управлять социальным имуществом?

Но ведь создание компаний исключительного вида деятельности не уменьшает стоимость жилья, а наоборот, повышает.

Также законопроект предусматривает возможность привлечения частного жилищного фонда как социального. Насколько можно понять из текста документа, в случае аренды жилья социально незащищенными гражданами будет субсидироваться арендная плата частного жилья. Возможность такого субсидирования заложена в законодательстве о ВПЛ, о чем ZN.UA уже писало, а этим законопроектом процедуру субсидирования аренды предлагают распространить на другие категории потребителей.

Идея заслуживает внимания, чтобы еще и устранить различные ограничения и бюрократию, уже существующие для аренды ВПЛ.

Служебное жилье

Приватизация служебного жилья отменяется, поскольку заключительными положениями прекращается действие соответствующего Закона «О приватизации государственного жилищного фонда». Теперь пользоваться служебным жильем будет возможно, только пока гражданин находится в трудовых отношениях со своим нанимателем, в случае увольнения он подлежит выселению.

С отменой закона о приватизации государственного жилищного фонда исчезает норма о возможности приватизации жилья военнослужащими, имеющими определенную выслугу лет. Это не улучшит отношения к законодателям со стороны самой важной для нас на сегодняшний день организации — ВСУ.

Кстати, еще есть время это исправить…

Законопроектом предусмотрено введение очередного реестра, в который будут вносить сведения как о гражданах, нуждающихся в государственной поддержке, так и об объектах, которые могут быть использованы как социальное жилье, а также о специальных компаниях, которые будут строить и обслуживать социальное жилье.

Хотя, видимо, более эффективным было бы расширить функции Реестра ВПЛ на новые категории граждан. Что же касается социальных объектов, то Украине давно пора иметь собственный кадастр недвижимости, одним из слоев которого была бы информация о социальном жилье. Но, как всегда, каждый чиновник хочет иметь свой «реестрик», причем смешать там все в кучу — коней, людей и компании.

Льготники и финансово-кредитные механизмы

Законопроект предусматривает финансово-кредитные механизмы строительства и приобретения жилья, к которым относятся:

1. предоставление льготных долгосрочных кредитов на новое строительство, реконструкцию или приобретение жилья;
2. уплата государством или громадами части стоимости жилья;
3. оплата части паевых взносов членов жилищно-строительных и жилищных кооперативов, предоставление льготных долгосрочных кредитов или компенсация части процентов по кредитам на оплату таких взносов;
4. обеспечение жильем на условиях финансового лизинга;
5. передача жилья по договору аренды с правом выкупа.

Могут быть и другие механизмы. И, как уже отмечалось выше, возможна также аренда по льготной цене и с льготными коммунальными или даже бесплатная аренда.

К сожалению, в законопроекте не раскрывается, каковы условия льготного кредитования, какую часть паевых взносов может оплатить государство, какие проценты могут быть погашены. Что имеется в виду под фразой «финансовый лизинг» для физических лиц?

Интересно сказано о выкупе. Такая возможность может возникать только после десяти лет проживания в социальном жилье. Но если выкупать его по той стоимости, по которой строится жилье на момент выкупа, то зачем ждать десять лет? Что теряет государство, если гражданин возвращает ему 100% вложенных денег, пересчитанных по ценам, существующим на момент выкупа?

К тому же через десять лет подлежит выкупу жилье, имеющее определенный физический износ, но государство почему-то не хочет это учитывать. И это мы называем социальной справедливостью...

Но самое важное то, что законопроект не содержит конкретные программы реализации предложенных механизмов, нет обоснования, сколько будут стоить такие программы, нет расчетов и даже суммы, необходимой для реализации программы на следующий год для резервирования ее в бюджете Украины и/или местных бюджетах.

Возможно, авторы законопроекта рассчитывают на доноров, но и им нужно понимать объемы, долю участия государства и общие затраты. Ничего этого нет, законопроект носит рамочный характер без конкретики для лиц, лишившихся жилья.

Возможно, что-то предусмотрено по недостроям, которые годами стоят и ждут своих владельцев? Неужели нельзя забрать эти объекты у владельцев, которые не в состоянии их достроить? Но нет, и этот вопрос не решен, есть только ссылка на действующее законодательство, которое никак не помогает достроить и передать жилье тем, кто его лишился.

Фактически все указанные механизмы получения социального жилья в собственность или аренду отдаются на откуп Кабмину, чьи постановления не обсуждаются общественностью, в отличие от законопроектов. Можно только догадываться, какие бюрократические процедуры пропишет Кабмин, воплощая нормы законопроекта.

Компенсация потерь

Не обошлось в законопроекте и без того, чтобы задекларировать право на компенсацию для тех, кто утратил жилье, что прописано в статье 34 «Компенсация и возмещение как способ защиты права на жилье». Это модная сегодня тема, можно и попиариться, мол, мы вводим компенсацию, хотя в законодательстве эта тема давно урегулирована.

Правда, необходимо признать, что наконец была прописана норма Международного арбитража о том, что защита нарушенных имущественных прав может осуществляться «путем приведения их в состояние, которое существовало на момент повреждения/разрушения жилья, возмещения их стоимости в денежной форме». То есть пострадавшей стороне должны возмещаться те расходы, которые приведут к полному восстановлению имущества.

Впрочем, дальше сказано, что «механизмы и порядок восстановления нарушенных имущественных прав… определяются законом». Точка. О каком законе идет речь, непонятно, потому что в самом законопроекте такой механизм отсутствует. Есть действующее законодательство, согласно которому возмещение осуществляется по программе «єВідновлення» через «Дію», но эта программа предусматривает выдачу жилищных сертификатов. Можно только гадать (на кофейной гуще?), о каком законе идет речь, где прописан механизм денежной компенсации для лиц, жилье которых было разрушено (уничтожено или повреждено) вследствие вооруженной агрессии, террористических актов, боевых действий, диверсий, внутренних или международных конфликтов.

В завершение хочется спросить: почему нет возможности получить бесплатное жилье семьям погибших и пострадавших героев, а еще бесплатной аренды для людей очень преклонного возраста, после 80 лет, утратившим жилье? Почему не предусмотрены средства в бюджете на следующий год? Какие механизмы заложит Кабмин в своих постановлениях, чтобы забюрократизировать все процедуры, сделав их понятными только чиновникам?

К сожалению, вопросов больше, чем ответов.