Не лише якість матеріалів та планування: як правильно обрати житло для себе та під інвестицію

Журналісти 24 Каналу поспілкувалися з експертом з будівництва Назаром Проциком про те, як та з чого будують сучасні будинки в Україні, як правильно обрати житло для себе та під інвестицію та зрозуміти, що ви не переплачуєте дарма.

На що варто звертати увагу під час купівлі житла?

Коли людина починає шукати квартиру на первинному ринку, завжди постає питання – з чого ж краще почати? Що ви порадите: звертати увагу спершу на локацію, планування чи все ж на якість матеріалів, з яких зведено будинок?

Перше і одне з основних факторів, що формує вартість нерухомості, – це локація. Кожен вибирає район, який йому комфортний, в якому він звик жити. Іноді люди змінюють райони, але це трапляється рідко. Локація – це те, що на 50% впливає на кінцевий вибір покупця. Після того як людина визначилася з локацією, варто звернути увагу на матеріали, з яких будують будинок, а також на планування.

На мою думку, починати варто з вибору локації, далі подивитися на наповнення самого будинку, що пропонує забудовник. Тому що забудовник може, наприклад, пропонувати дуже якісний будинок, але локація в нього буде такою собі, і ви не будете мати хорошої інфраструктури довкола.

Натомість інший забудовник може пропонувати гарну інфраструктуру, яка зрештою компенсує вам якісь мінуси. Тому я б виділив наступні критерії, за якими варто обирати житло:

Локація.
Якість матеріалів.
Планування.

Експерт з нерухомості Назар Процик / Фото надане 24 Каналу

Купівля житла під інвестицію: як зробити правильний вибір?

Чим відрізняється підхід до вибору житла "для себе" та "під інвестицію"?

Вибір житла під інвестицію зазвичай базується на тому, скільки коштів можна заробити або на перепродажі, або на здачі в оренду. І тут ключову роль відіграє локація: чим краща локація, тим вигідніше купувати квартиру для інвестиції.

Зазвичай інвестори віддають перевагу однокімнатним квартирам – вони більш ліквідні, оскільки мають меншу площу і, відповідно, нижчу загальну вартість. Хоча ціни за квадратний метр в однокімнатних квартирах можуть бути вищими, загальна сума інвестиції менша, а окупність – швидша.

Цікаво! Однокімнатні квартири легше здати в оренду, особливо студентам або людям, які хочуть жити самостійно, тому попит на такі квартири завжди високий.

Коли ж обирають житло для себе, підхід інший. Тут важливо оцінити не лише локацію, а й те, що пропонує житловий комплекс загалом – зручності, навколишню інфраструктуру, напрямок вікон, планування. Адже покупка житла для себе – часто це важливий і довгостроковий вибір, до якого підходять дуже ретельно. Люди аналізують багато деталей і зважують, що для них дійсно важливо, а на що можна й поступитися.

Якщо підсумувати, інвестори шукають максимально окупний проєкт з хорошою локацією і зазвичай обирають компактне житло. А ті, хто купує для себе, орієнтуються на комфорт і перспективу – більшу площу, зручності та умови для життя родини. Це і є основна різниця у підходах до вибору житла.

Інвестори шукають максимально окупний проєкт / Фото надане 24 Каналу

Вартість нерухомості: як зрозуміти, що ви не переплачуєте?

Іноді важко зрозуміти, чи дійсно ціна квартири відповідає якості будівництва. На що варто звертати увагу, щоб не помилитися і не переплатити?

Це дійсно складне питання, але визначити адекватність ціни на квартиру цілком можливо. Вартість нерухомості формується на ринку відповідно до законів попиту і пропозиції, а також загальних ринкових умов.

Перш за все, потрібно розуміти, що існує чотири основні класи будівництва:

Економ – це найбюджетніший варіант житла, який підходить для тих, хто хоче отримати власну квартиру за мінімальну ціну. Тут часто застосовуються прості матеріали, базове планування без особливих зручностей. А рівень шумо- та теплоізоляції може бути нижчим. Зазвичай такі комплекси розташовані на околицях міста або в районах із менш розвиненою інфраструктурою.
Комфорт – пропонує кращий баланс між ціною та якістю. У таких будинках використовують якісніші матеріали, забезпечується хороша тепло- та шумоізоляція, а планування квартир враховують сучасні потреби мешканців. Зазвичай комфорт-клас має власну інфраструктуру – дитячі майданчики, парковки, зони відпочинку – і розташовується в районах зі зручною транспортною доступністю.
Бізнес – це житло підвищеного комфорту з використанням сучасних технологій і преміальних матеріалів. У таких будинках зазвичай пропонуються просторі, продумані планування, дизайнерські рішення, системи безпеки, вентиляції та власна розвинена інфраструктура – фітнес-зали, охорона, підземний паркінг. Як правило, бізнес-клас розташований у престижних районах або у зонах з гарним транспортним сполученням.
Преміум – це елітне житло, яке поєднує у собі унікальний дизайн, найвищу якість будівництва та максимальний комфорт. Для такого класу характерне використання найкращих матеріалів і технологій, наприклад, вентильовані фасади, панорамні вікна та індивідуальні архітектурні рішення. Житлові комплекси преміум-класу мають власну розвинену інфраструктуру, зокрема консьєржа, лаунж-зони, зелені території, підземний паркінг і високий рівень безпеки та приватності.

Кожен з класів будівництва має свої особливості, які впливають на вартість квадратного метра, – це і якість матеріалів, і рівень комфорту, і додаткові послуги, які пропонує забудовник.

Щоб зрозуміти, чи адекватна ціна, слід порівнювати квартири, які належать до одного класу будівництва і розташовані в одній локації. Наприклад, якщо поруч у тому ж районі продаються квартири комфорт-класу з різними характеристиками – одні з металопластиковими вікнами, інші з алюмінієвими, якість яких вища і, відповідно, ціна теж – це нормальна ситуація.

На що ще треба звертати увагу?

тип фасаду (вентильований зазвичай дорожчий за "мокрий"),
якість утеплення,
шумоізоляцію,
прибудинкова територія і дизайн холів.

Планування квартири теж дуже важливе: деякі забудовники намагаються максимально використовувати кожен метр площі, але при цьому створюють незручні ніші або кути, які не додають комфорту. Інші ж пропонують більш продумані та гнучкі планування, які можна легко перепланувати в майбутньому.

Всі ці фактори впливають на якість життя у квартирі, на її експлуатаційні витрати та загальну вартість. Тому, порівнюючи варіанти, варто враховувати не лише ціну, а й те, що вона включає. Так ви зможете зробити більш усвідомлений і вигідний вибір.

Як зрозуміти, чи дійсно ціна квартири відповідає якості будівництва / Фото Unsplash

Будівельні матеріали: що варто знати покупцю?

Розкажіть, будь ласка, з чого сьогодні в Україні найчастіше будують житло? Які матеріали зараз "у тренді" і чому саме їх обирають забудовники?

Зараз у більшості випадків багатоквартирні будинки в Україні будують за монолітно-каркасною технологією. Спочатку заливають палі та фундамент, потім зводять сам каркас із бетону і арматури, який є основою будинку. Далі відбувається заповнення стін – найпоширеніші матеріали для цього:

газоблок,
керамоблок (цегла).

Обидва варіанти мають свої плюси й мінуси: цегла міцніша та краще забезпечує шумоізоляцію, а газоблок – кращий за теплопровідністю, але менш міцний і гірше захищає від шуму.

Для багатоквартирних будинків частіше використовують цеглу через кращу шумоізоляцію, тоді як невеликі будинки (наприклад, двоповерхові) часто будують із газоблоку, який легший і створює менше навантаження на фундамент. Загалом і цегла, і газоблок – це цілком прийнятні варіанти, головне – враховувати ваші очікування щодо комфорту.

Щодо вікон, то сьогодні найпоширеніші металопластикові, але все більше забудовників починають використовувати алюмінієві, що теж має свої переваги. Для утеплення фасадів використовують мінеральну вату або пінопласт – товщина утеплення залежить від матеріалу стін і вимог до енергоефективності будинку.

Отже, основні матеріали для будівництва житла – це:

монолітний каркас,
цегла або газоблок для стін,
сучасні вікна,
якісне утеплення.

Далі йдуть різні індивідуальні рішення, які вже залежать від конкретного проєкту.

Назар Процик розповів про будівельні матеріали / Фото надане 24 Каналу

Якісні матеріали: як зрозуміти, що будинок безпечний?

На які важливі характеристики будинку впливають саме матеріали? Наприклад, наскільки вони визначають тепло, шумоізоляцію, довговічність і навіть безпеку?

Матеріали, з яких будують будинок, суттєво впливають на такі його характеристики, як

теплоізоляція,
шумоізоляція,
довговічність,
безпека.

Наприклад, тепло у вашій квартирі залежить не лише від того, з чого зроблені стіни – цегла, керамоблок, газоблок чи інші варіанти, а й від товщини цих матеріалів і як саме вони зведені. Важливо також утеплення фасаду – від його якості залежить, чи будинок не буде "промерзати" в холодну пору.

Наприклад, неправильно утеплений фасад або неопалюваний паркінг під будинком можуть створити "холодні зони", через які втрачається тепло. Аналогічно, тепло може виходити через неякісні вікна або дах. Квартири всередині будинку, що оточені іншими житловими приміщеннями, зазвичай тепліші, бо їх додатково зігрівають сусіди.

Болюче питання багатьох – це "шумоізоляція". Які матеріали повинен використовувати забудовник, щоб власники квартир не чули сусідів?

Щодо шумоізоляції, вона також сильно залежить від матеріалів і технологій, які використовує забудовник. Наприклад, є спеціальні рішення, як "шумоізолюючі стіни" або "плаваючі підлоги", які допомагають зменшити ударний шум – той, що чути, коли хтось ходить або тупає на верхньому поверсі.

Як це працює? Такі конструкції поглинають вібрації й удари, і роблять життя у квартирі комфортнішим. Матеріал стін теж відіграє роль: цегла, особливо повнотіла, краще ізолює звук, ніж пустотіла, хоча різниця не дуже велика.

Крім вибору матеріалу, дуже важливо звертати увагу на те, як саме він використовується. Наприклад, будинок можна будувати "в цеглу", а можна "в пів цегли" – це суттєво впливає на тепло- та шумоізоляцію. Так само утеплення фасаду може бути різної товщини: 10 сантиметрів мінеральної вати або 15, або навіть 20 – і від цього також залежить, наскільки комфортно буде у квартирі. Тобто не тільки сам матеріал важливий, а й те, як його застосовують, бо від цього залежить кінцевий результат – тепло, тиша і загальна якість житла.

Отже, тепло, шумоізоляція, довговічність і безпека будинку – це комплексний результат правильного вибору матеріалів, їх якості та грамотного поєднання з іншими конструктивними рішеннями. Важливо враховувати всі ці фактори разом, щоб забезпечити комфортне і безпечне життя.

Часто люди цікавляться, наскільки насправді можуть служити сучасні будинки – чи справді вони довговічні, як обіцяють забудовники? Розкажіть, будь ласка, наскільки довговічними є сьогоднішні новобудови?

Щодо довговічності сучасних будинків, тут є багато важливих моментів. Якщо будинок побудований із порушеннями конструктивних норм, особливо в монолітно-каркасних будівлях, його термін служби може бути значно коротшим. На жаль, іноді забудовники економлять на якісних матеріалах, і через це будинки починають втрачати свій вигляд і зручність вже через 3 – 4 роки або навіть швидше. Часто покупці отримують квартиру з гарною презентацією, але згодом стикаються з проблемами, що виникають через низьку якість будівництва.

Саме тому на ринку максимально цінуються ті забудовники, які дбають про якість. Довговічність також залежить від того, наскільки правильно виконані фундамент, монолітні конструкції, враховані деформаційні шви і чи забезпечено належне технічне виконання всіх етапів будівництва.

За стандартом сучасні будинки розраховані на термін служби близько 50 років, що вважається хорошим показником. Проте якщо забудовник заощаджує на матеріалах і технологіях, то через півстоліття ситуація може повторити проблеми, які ми бачимо у старих будівлях, наприклад, хрущовках.

Але мушу зауважити, що майже всі забудовники зараз не економлять на конструкції будинку. Вони залучають професійних конструкторів, які ретельно планують палі й монолітну основу, щоб будинок був міцним і служив довго. Це справді заслуговує на повагу, бо зараз забудовники дуже серйозно ставляться до цього аспекту.

Щодо того, наскільки саме матеріали впливають на безпеку – тут складно сказати однозначно, адже важливо враховувати всі елементи будівництва та їх комплексну якість. Але загалом можна впевнено сказати, що міцність конструкції та відповідність будівельним нормам є ключовими для довговічності та безпеки житла.