Як перевірити квартиру перед покупкою на вторинному ринку: поради Мін'юсту

Перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості важливо перевірити документи, щоб уникнути будь-яких ризиків та втрат. «Главком» з посиланням на Міністерство юстиції розповідає, на що звернути увагу при покупці квартири на вторинному ринку. 

Перевірка документів, які підтверджують право власності

Перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку потрібно перевірити документи, які підтверджують право власності. До них належать: 

• укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дублікат, зокрема:
• договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір;
• договір про поділ спадкового майна;
• договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
• договір про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно;
• договір про виділення частки в натурі (поділ);
• іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
• договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, укладений відповідно до вимог законодавства;
• договір оренди житла з викупом.
• договір, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;
• свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
• свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
• видані нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;
• свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;
• свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 01 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;
• судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;
• ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
• інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Перевірка державної реєстрації та наявність обтяжень

Для перевірки юридичної «чистоти» нерухомості необхідно отримати інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це головне джерело, що містить актуальні дані про права власності та будь-які обтяження, такі як арешти, іпотеки чи заборони на відчуження.

За бажанням особи інформація з реєстру також може додатково містити відомості про набуття, зміну і припинення речових прав, обтяжень речових прав, а також про внесені зміни до відповідних відомостей Державного реєстру прав та його невід’ємної архівної складової частини у хронологічному порядку (деталізована інформація).

Для отримання інформації з реєстру в паперовій формі необхідно звертатися до державного реєстратора прав на нерухоме майно, адміністратора центру надання адміністративних послуг або помічника нотаріуса. В електронній формі інформацію можливо отримати за допомогою порталу «Дія».

В Мін'юсті звернули увагу, що до 1 січня 2013 року реєстрацію проводили Бюро технічної інвентаризації (БТІ) або територіальні органи земельних ресурсів. Якщо нерухомість зареєстрована до цієї дати, варто перевірити і паперові документи, що зберігаються в БТІ. На сьогодні забезпечення проведення державної реєстрації прав належить до повноважень виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міських, районних, районних у містах Києві та Севастополі державних адміністрацій, нотаріусів.

Додаткова перевірка

Також в Мін'юсті порадили перевірити:

• наявність в Державному реєстрі прав судових рішень про заборону вчинення реєстраційних дій та/або заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна, які є підставою для зупинення державної реєстрації прав;
• чи не було здійснено перепланування або знесення опорних стін. Якщо так, то це має бути належним чином оформлено через дозвільні документи з видачею нового технічного паспорта;
• відсутність боргу за комунальні послуги. Ця перевірка допоможе уникнути можливих проблем;
• інформацію про квартиру та власника за допомогою Єдиного державного реєстру судових рішень, щоб бути впевненим, що житло не являється об’єктом судових суперечок і на неї не накладено арешт;
• чи відчужувач нерухомого майна не внесений до Єдиного реєстру боржників та до нього не застосовані санкції відповідно до Закону України «Про санкції». Це можна зробити в Державному реєстрі санкцій.