Війна підштовхнула до розвитку приватних домоволодінь

З початком широкомасштабного вторгнення багато хто переселився на свої дачі або у старі хати батьків, а попит на приватні будинки поблизу великих міст суттєво зріс. Як результат, в Україні будується дедалі більше нових приватних будинків і поступово змінюється ставлення до приватних домоволодінь. Якщо у минулому жити в приватному домі вважалося не дуже престижним, і їх зводили або в селі, або на дачно-садових ділянках, то зараз усе змінилось, і приватні домоволодіння привертають дедалі більшу увагу жителів великих міст як альтернатива проживанню в квартирі багатоквартирного будинку. Особливо різко ці зміни стали відбуватися наприкінці 2022-го — на початку 2023 року, коли приватні домоволодіння в умовах блекаутів стали вирішувати проблеми із відсутністю електроенергії, тепла, води і навіть Інтернету.

Переваги приватних будинків

По-перше, приватні будинки не потребують ліфтового обладнання для підйому на високі поверхи. По-друге, тут набагато легше вирішуються питання автономного енергоспоживання з допомогою сонячної батареї або теплових насосів. А крім того, на відміну від багатоквартирних висотних будинків, тут зазвичай є автономне опалення від газових приладів. І якщо будівництво нових житлових багатоквартирних будинків ніде, крім Західної України, після вторгнення не розпочиналося, то котеджні містечка росли як гриби після дощу.

Приватні будинки здобули в Україні новий контекст, оскільки забезпечували кращу захищеність і більший комфорт у складних умовах. Отже, їх будували і купували під час війни, а кількість таких будинків збільшується рік від року. В результаті обсяги будівництва приватних будинків зросли 2024 року на 20,5% порівняно із довоєнним 2021-м.

Причому традиційно забудовники пропонували кілька видів будинків на вибір інвестора, щоб зберегти загальний цілісний архітектурний стиль містечка. А вже внутрішнє опорядження виконувалося «під замовника», що, до слова, є досить поширеним підходом в Європі, Америці і по всьому світу.

В Україні, як правило, попитом користуються одно-, півтора- чи двоповерхові будинки площею 100–150 кв. м на ділянці 2–3–5 соток (коли говорять про півтора поверхи, то мають на увазі двосхилий дах із мансардним поверхом площею 50% від першого поверху). Ціна таких будинків становить приблизно 100–150 тис. дол. і залежить від зручності локації, категорії містечка та додаткових зручностей у містечку.

Тому важливо, щоб будинок розташовувався в охайному котеджному містечку з гарними вулицями, засадженими квітами чи зеленими газонами, з розвиненою інфраструктурою (водопостачання і каналізація), а також з іншими благами цивілізації — школами, дитячими садками, супермаркетами чи навіть салонами краси, із зручним під’їздом і охороною.

Тобто життя в такому містечку нічим не відрізняється від міського, й такі будинки купують, як правило, ті, хто працює віддалено, наприклад, ІТ-ішники або маркетологи. Деякі з таких містечок навіть мають спортивні майданчики, басейни тощо.

Офісна функція

Використання приватних будинків під офіс не є чимось новим, притаманним Україні, навпаки, це досить поширене в усьому світі явище. Ось і у нас деякі приватні будинки почали використовувати під офіс, тому що в них неважко було встановити «старлінк» і мати автономний Інтернет. Тому ціни на такі будинки почали зростати, і якщо до широкомасштабного вторгнення середні ціни на будинки були приблизно 470 дол./кв. м, то 2024 року вони зрівнялись із цінами на квартири і становили:

• Київ — 1370 дол./кв. м;
• Одеса — 1870 дол./кв. м;
• Дніпро — 870 дол./кв. м;
• Харків — 1200 дол./кв. м.

Такими є ціни у котеджних містечках з гарною локацією неподалік міст-мільйонників, розвиненою сучасною інфраструктурою та іншими перевагами. Ніхто вже не назве таке містечко селом. На Заході є поняття «громада за забором», а у нас частіше використовують «котеджне містечко».

Що ж стосується старих будинків у дачній або сільській місцевості, то їх купують іноді за вартістю земельної ділянки і можуть навіть залишити на ділянці у разі її достатньої площі для використання як підсобні приміщення або гостьовий будинок, а поряд уже зводять новий сучасний будинок з усіма зручностями. Старий будинок іноді спочатку використовують для проживання будівельників, а в подальшому як гостьовий або для помічників по саду і дому, отже, не спішіть його зносити.

До слова, використання приватних будинків під офісну функцію дуже поширене в тій самій «одноповерховій Америці», коли різного роду бізнеси розміщують у житлових будинках, частково переобладнаних під офіс, оскільки в деяких локаціях немає сенсу будувати окремі комерційні будівлі.

Іноді будинок може бути навіть поділений навпіл, коли одна його частина використовується під комерційну функцію, а інша — під житлову. Наприклад, на фасадному боці може бути магазин-бутик, а на іншому, що виходить у двір, — житлова частина, де проживають власники бізнесу.

Так от, оренда таких будинків підскочила до небес і часом досягає 2–3 тис. дол./місяць, що й стимулює їхнє будівництво.

Земельні ділянки

Ціни на земельні ділянки останнім часом підвищились, оскільки зростає попит на приватні будинки. При цьому землю навколо великих мільйонників можна купити в середньому за 2–5 тис. дол. за сотку.

У Києві ціна буде набагато вищою, іноді сягаючи астрономічних величин, оскільки продавати земельні ділянки під приватні будинки не дуже вигідно. Втім, якщо землю придбати за 40 тис. дол., тобто 4 сотки по 10 тис., а 100 кв. м побудувати за 600 дол./кв. м, то все обійдеться у 100 тис. дол. Зате матимете невелику ділянку землі для відпочинку й сучасний дім гарної якості, що може бути альтернативою квартири площею 50 кв. м за ті самі 100 тис. дол.

Утім, проблеми можуть виникнути саме із цільовим використанням земельної ділянки у разі, якщо вона призначена для сільськогосподарського виробництва. А саме таке призначення мають землі, які використовувалися під городи і були приватизовані ще задовго до приватизації паїв. Якщо на такій ділянці побудувати житловий будинок, то його використання під житло не відповідатиме призначенню земельної ділянки — для сільгоспвиробництва. Чому це погано? Річ у тім, що такий будинок не можна буде зареєструвати під житлову функцію з усіма недоліками, які з цього випливають. І хоча процедуру зміни цільового призначення на сьогодні спростили, все ж бажано бути уважними до юридичних питань при оформленні прав на земельну ділянку та будинок.

***

В Україні п’ять мільйонів внутрішньо переміщених осіб, які потребують нового житла. Більшість цих людей звикли жити у власних будинках і тому хотіли б мати саме такі. Питання полягає лише в тому, щоб ці будинки будувалися й були в наявності. Але порушене питання більше стосується уряду України, і, звісно, його вирішення значною мірою залежатиме від закінчення війни.