Война подтолкнула к развитию частных домовладений

С началом широкомасштабного вторжения многие переселились на свои дачи или в старые дома родителей, а спрос на частные дома недалеко от больших городов существенно вырос. В результате в Украине строится все больше новых частных домов и постепенно изменяется отношение к частным домовладениям. Если в прошлом жить в частном доме считалось не очень престижным и их строили либо в селе, либо на дачно-садовых участках, то сейчас все изменилось, и частные домовладения привлекают все большее внимание жителей больших городов как альтернатива проживанию в квартире многоквартирного дома. Особенно резко эти изменения стали происходить в конце 2022-го — начале 2023 года, когда частные домовладения в условиях блэкаутов стали решать проблемы с отсутствием электроэнергии, тепла, воды и даже Интернета.

Преимущества частных домов

Во-первых, частным домам не требуется лифтовое оборудование для подъема на высокие этажи. Во-вторых, здесь намного легче решаются вопросы автономного энергопотребления с помощью солнечной батареи или тепловых насосов. А кроме того, в отличие от многоквартирных высотных домов, здесь обычно есть автономное отопление от газовых приборов. И если строительство новых жилых многоквартирных домов нигде, кроме Западной Украины, после вторжения не начиналось, то коттеджные городки росли как грибы после дождя.

Частные дома получили в Украине новый контекст, поскольку обеспечивали лучшую защищенность и больший комфорт в сложных условиях. А значит, их строили и покупали во время войны, и количество таких домов увеличивается с каждым годом. В результате объемы строительства частных домов выросли в 2024 году на 20,5% по сравнению с довоенным 2021-м.

Причем традиционно застройщики предлагали несколько видов домов на выбор инвестора, чтобы сохранить общий целостный архитектурный стиль городка. А уже внутренняя отделка выполнялась «под заказчика», что, кстати, является довольно распространенным подходом в Европе, Америке и во всем мире.

В Украине, как правило, спросом пользуются одно-, полтора- или двухэтажные дома площадью 100–150 кв. м на участке 2–3–5 соток (когда говорят о полутора этажах, то имеют в виду двухскатную крышу с мансардным этажом площадью 50% от первого этажа). Цена таких домов составляет приблизительно 100–150 тыс. долл. и зависит от удобства локации, категории городка и дополнительных удобств в городке.

Поэтому важно, чтобы дом располагался в обустроенном коттеджном городке с красивыми улицами, засаженными цветами или зелеными газонами, с развитой инфраструктурой (водоснабжение и канализация), а также с другими благами цивилизации — школами, детскими садами, супермаркетами или даже салонами красоты, с удобным подъездом и охраной.

То есть жизнь в таком городке ничем не отличается от городской, и такие дома покупают, как правило, те, кто работает удаленно, например, ІТ-шники или маркетологи. Некоторые такие городки даже имеют спортивные площадки, бассейны и т.д.

Офисная функция

Использование частных домов под офис не является чем-то новым, присущим Украине, наоборот, это довольно распространенное во всем мире явление. Вот и у нас некоторые частные дома начали использовать под офис, так как в них несложно было установить «старлинк» и иметь автономный Интернет. Поэтому цены на такие дома начали расти, и если до широкомасштабного вторжения средние цены на дома были приблизительно 470 долл./кв. м, то в 2024 году они сравнялись с ценами на квартиры и составляли:

• Киев — 1370 долл./кв. м;
• Одесса — 1870 долл./кв. м;
• Днепр — 870 долл./кв. м;
• Харьков — 1200 долл./кв. м.

Таковы цены в коттеджных городках с красивой локацией недалеко от городов-миллионников, с развитой современной инфраструктурой и другими преимуществами. Никто уже не назовет такой городок селом. На Западе есть понятие «община за забором», а у нас чаще используют «коттеджный городок».

Что же касается старых домов в дачной или сельской местности, то их покупают иногда по стоимости земельного участка и могут даже оставить на участке в случае его достаточной площади для использования в качестве подсобных помещений или гостевых домов, а рядом уже строят новый современный дом со всеми удобствами. Старый дом иногда сначала используют для проживания строителей, а потом как гостевой или для помощников по саду и дому, так что не спешите его сносить.

К слову, использование частных домов под офисную функцию очень распространено в той самой «одноэтажной Америке», когда разного рода бизнесы размещают в жилых домах, частично переоборудованных под офис, поскольку в некоторых локациях нет смысла строить отдельные коммерческие здания.

Иногда дом может быть даже разделен пополам, когда одна его часть используется под коммерческую функцию, а другая — под жилую. Например, на фасадной стороне может быть магазин-бутик, а на другой, выходящей во двор, — жилая часть, где проживают владельцы бизнеса.

Так вот, аренда таких домов подскочила до небес и порой достигает 2–3 тыс. долл./месяц, что и стимулирует их строительство.

Земельные участки

Цены земельных участков в последнее время повысились, поскольку растет спрос на частные дома. При этом землю вокруг крупных миллионников можно купить в среднем за 2–5 тыс. долл. за сотку.

В Киеве цена будет намного выше, иногда достигая астрономических величин, так как продавать земельные участки под частные дома не очень удобно. Впрочем, если землю приобрести за 40 тыс. долл., то есть 4 сотки по 10 тыс., а 100 кв. м построить за 600 долл./кв. м, то все обойдется в 100 тыс. долл. Зато будете иметь небольшой участок земли для отдыха и современный дом хорошего качества, что может быть альтернативой квартиры площадью 50 кв. м за те же 100 тыс. долл.

Впрочем, проблемы могут возникнуть как раз с целевым использованием земельного участка в случае, если он предназначен для сельскохозяйственного производства. А именно такое назначение у земель, которые использовались под огороды и были приватизированы еще задолго до приватизации паев. Если на таком участке построить жилой дом, то его использование под жилье не будет отвечать назначению земельного участка — для сельхозпроизводства. Почему это плохо? Дело в том, что такой дом нельзя будет зарегистрировать под жилую функцию со всеми вытекающими из этого недостатками. И хотя процедуру изменения целевого назначения сейчас упростили, все же желательно быть внимательными к юридическим вопросам при оформлении прав на земельный участок и дом.

***

В Украине пять миллионов внутренне перемещенных лиц, которые нуждаются в новом жилье. Большинство этих людей привыкли жить в своих домах, поэтому хотели бы иметь именно такие. Вопрос заключается лишь в том, чтобы эти дома строились и были в наличии. Но поднятый вопрос больше касается правительства Украины, и, конечно, его решение в значительной степени будет зависеть от окончания войны.