По китайскому рецепту: как новая жилищная программа восстановит Украину

Одним из драйверов послевоенного восстановления экономики Украины станет сектор жилищного строительства. Это самая простая программа с быстрым экономическим эффектом, да и социальным и политическим тоже (но никому не говорите).

Полномасштабная война создала для Украины и украинцев жесткие вызовы:

• 250 тысяч зданий повреждены или разрушены;
• 3,7 миллиона внутренне перемещенных лиц нуждаются в жилье (UNHCR), а общий ущерб жилищному сектору достигает $58,9 миллиарда.

Однако кризис также создает уникальную возможность для системной модернизации и восстановления экономики с созданием рабочих мест (в том числе для ветеранов).

Анализ состояния жилищного фонда показывает критическую ситуацию:

• 75% населения Украины проживает в жилье, построенном в 1960-1980-х годах;
• еще 15% — в зданиях до 1960-х годов.

(!) Это означает, что до 90% жилого фонда не соответствует современным стандартам энергоэффективности и безопасности. Сравнение с европейскими стандартами демонстрирует масштаб отставания...

а) м² на человека:

• Украина — 24,0
• Польша — 31,6
• Германия — > 47,0

б) Ипотека/ВВП:

• Украина — <1%
• Польша — 22%
• Германия — > 44%

С одной стороны, мы видим катастрофическую ситуацию, с другой — это огромный потенциал для восстановления экономики, наполнения бюджета, создания рабочих мест.

Давно думал об этой теме. Идея возникла еще тогда, когда изучал посткризисные модели. Особенно ярким примером был Китай, где сектор строительства (строительства, производство строительных материалов, производство техники) превышает 30% ВВП. И Китай, проходя любой кризис, инвестировал (прежде всего государственные деньги) в сектор строительства:

• стимулируя спрос на падающем рынке;
• стимулируя занятость;
• поддерживая рост ВВП и наполнение бюджета.

Да, здесь главное, что несмотря на использование бюджетных денег, это не расходы, а инвестиции, которые дают в бюджет возврат больших сумм, чем было потрачено.

Оговорюсь, в Китае тоже есть коррупция, воруют. Но коррупционеров расстреливают) Как результат — самые крутые мегаполисы, транспортные развязки, скоростные поезда.

Вернемся к Украине.

Я поставил себе вопрос о том, какой могла бы быть национальная программа реновации жилищного фонда, какие контуры она могла бы иметь, при каких условиях она могла бы быть реализована и какой эффект для экономики мы могли бы получить. И после изучения международного (в том числе постсоветского) опыта получилась такая модель из двух главных элементов.

1. Льготная ипотека.

Удовлетворение отложенного спроса:

• важный момент — речь идет о создании специального фонда, который наполняется из бюджета или займами под госгарантии;
• средства фонда используются для компенсации % ставки до 7% годовых;
• срок кредита — до 30 лет;
• главное — это не "раздача денег". Запуск жилищного сектора, в результате, приведет к росту экономики, наполнению бюджета со значительным превышением сумм, выделенных в специальный ипотечный фонд.

Финансовая архитектура Компенсационного фонда:

• общая капитализация: $18-20 миллиардов на весь период программы (15 лет);
• годовые расходы на компенсацию: от $1,5 млрд (2026) до $4,8 млрд (пиковые годы 2030-2033);
• механизм: Фонд покрывает разницу между рыночной ставкой (20%) и целевой (7%), что составляет $9,100 ежегодно на средний кредит $70,000.

2. Реновация территорий

Выше было сказано, что 90% украинцев живут в устаревшем жилом фонде. Который и некомфортный, и аварийный, и опасный в военное время:

• мы проводим принудительный обмен старого жилья на новое (новостройка) с базовым ремонтом, сантехникой, размещенное на расстоянии до 3 км от старого жилья с коэффициентом 1:1,2. То есть человек (семья) получает улучшение жилищных условий;
• освобожденные районы отдаются под новую комплексную высотную застройку. За счет этого происходит возврат инвестиций;
• такой опыт был и в странах Балтии, и в Германии. Средняя доходность застройщиков превышала 25% годовых.

Себестоимость жилья "под ключ" (очень приблизительно):

• базовое строительство: 25,300 грн/м² (данные Минрегиона);
• базовый ремонт: +22% (5,566 грн/м²);
• сантехника полного цикла: +8% (2,024 грн/м²);
• подключение коммуникаций: +5% (1,265 грн/м²).

Общая себестоимость "под ключ": 34,155 грн/м² (~$837/м²)

Важно Цены на аренду в Киеве выросли: чего ждать арендаторам этой осенью

Что получилось в цифрах.

Масштабы программы (2026-2040):

• 120-150 млн м² нового жилья;
• $84 миллиарда общих инвестиций;
• 2,5-3 миллиона жилых единиц.

Для сравнения, в Украине за весь 2021 год было введено в эксплуатацию 11,4 миллиона квадратных метров жилья (без ипотеки и госпрограммы).

Этапы:

• 2026-2028 гг. — 15,0 млн м2 — Пилотные проекты, ВПЛ;
• 2029-2033 гг. — 60,0 млн м2 — Национальное масштабирование;
• 2034-2040 гг. — 75,0 млн м2 — Выполнение стандартов ЕС.

Такая программа создаст мощный мультипликативный эффект для всей украинской промышленности.

Дополнительный спрос на стройматериалы (ежегодно):

• цемент и бетон — мультипликатор 1,8x;
• сталь — мультипликатор 1,5x;
• деревообработка — мультипликатор 1,4x.

Устойчивый 15-летний спрос создаст бизнес-кейс для $3-5 миллиардов ПИИ в производство стройматериалов (!)

Макроэкономический эффект.

Строительство — новый двигатель роста: применение мультипликатора 1,5x, подтвержденного исследованиями МВФ для посткризисных сценариев, показывает мощный экономический эффект.

Влияние на ВВП:

• пиковые годы (2029-2033): рост ВВП на 10-15%;
• прямой вклад строительной отрасли может достичь 10% ВВП;
• общий экономический эффект за 15 лет: +$25 миллиардов к ВВП.

Создание рабочих мест: по методологии МВФ, каждый $1 миллион инвестиций создает 12 рабочих мест.

С коэффициентом мультипликации 1,5-2,0 программа создаст:

• до 700 тысяч рабочих мест (пик программы);
• 280-350 тысяч прямых рабочих мест в строительстве.

Важно В Калифорнии обсудили восстановление Украины: форум Freedom Means Business объединил диаспору и партнеров

Программа льготного кредитования окупает себя.

Годовые дополнительные поступления (пиковые годы):

• НДС: $2-3 млрд (со всех стройматериалов и услуг);
• НДФЛ/ЕСВ: $1,5-2 млрд (от новых рабочих мест);
• налог на прибыль: $1-1,5 млрд (от застройщиков и смежных отраслей).

Точка безубыточности: 5-8 год программы. Чистый положительный эффект за 15 лет: $2,5-8 миллиардов. Это положительная разница между выделенными средствами в специализированный ипотечный фонд и дополнительными поступлениями в бюджеты всех уровней.

Источники возможной дополнительной капитализации Компенсационного фонда включают:

• Ukraine Facility: €50 млрд от ЕС;
• международные организации: Всемирный банк, ЕБРР, ЕИБ;
• DFC США и другие двусторонние партнеры;
• целевые государственные облигации "Жилищного обновления".

15-летний спрос на новое жилье создаст бизнес-кейс для $3-5 миллиардов ПИИ в производство стройматериалов.

К 2040 году эта жилищная программа будет генерировать до $17,6 млрд дополнительного ВВП ежегодно — это составит 5-6% от прогнозируемого ВВП Украины в 2040 году.

• (!) кумулятивный эффект за 15 лет: $180-200 млрд;
• (!) создаст почти миллион рабочих мест (и решит вопрос экономической реинтеграции ветеранов);
• (!) поможет привлечь $84 миллиарда инвестиций;
• (!) обеспечит жильем 3 миллиона семей;
• и сделает Украину еще более европейской)

Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции. Ответственность за опубликованные данные в рубрике "Мнения" несет автор.

Мысли

Важно Хрущевки не навсегда. Кто заплатит за снос и реновацию устаревших кварталов