За китайським рецептом: як нова житлова програма відновить Україну

Одним із драйверів післявоєнного відновлення економіки України стане сектор житлового будівництва. Це найпростіша програма зі швидким економічним ефектом, та й соціальним і політичним теж (але нікому не кажіть).

Повномасштабна війна створила для України та українців жорсткі виклики:

• 250 тисяч будівель пошкоджено або зруйновано;
• 3,7 мільйона внутрішньо переміщених осіб потребують житла (UNHCR), а загальні збитки житловому сектору сягають $58,9 мільярда.

Однак криза також створює унікальну можливість для системної модернізації та відновлення економіки зі створенням робочих місць (зокрема для ветеранів).

Аналіз стану житлового фонду показує критичну ситуацію:

• 75% населення України проживає в житлі, побудованому в 1960-1980-х роках;
• ще 15% — у будівлях до 1960-х років.

(!) Це означає, що до 90% житлового фонду не відповідає сучасним стандартам енергоефективності та безпеки. Порівняння з європейськими стандартами демонструє масштаб відставання…

а) м² на особу:

• Україна — 24,0
• Польща — 31,6
• Німеччина — > 47,0

б) Іпотека/ВВП:

• Україна — <1%
• Польща — 22%
• Німеччина — > 44%

З одного боку, ми бачимо катастрофічну ситуацію, з іншого – це величезний потенціал для відновлення економіки, наповнення бюджету, створення робочих місць.

Давно думав про цю тему. Ідея виникла ще тоді, коли вивчав посткризові моделі. Особливо яскравим прикладом був Китай, де сектор будівництва (будівництва, виробництво будівельних матеріалів, виробництво техніки) перевищує 30% ВВП. І Китай, проходячи будь-яку кризу, інвестував (насамперед державні гроші) в сектор будівництва:

• стимулюючи попит на ринку, що падає;
• стимулюючи зайнятість;
• підтримуючи зростання ВВП та наповнення бюджету.

Так, тут головне, що попри використання бюджетних грошей, це не витрати, а інвестиції, які дають до бюджету повернення великих сум, ніж було витрачено.

Обмовлюся, у Китаї теж є корупція, крадуть. Але корупціонерів розстрілюють) Як результат – найкрутіші мегаполіси, транспортні розв'язки, швидкісні поїзди.

Повернемося до України.

Я поставив собі питання про те, якою могла б бути національна програма реновації житлового фонду, які контури вона могла б мати, за яких умов вона могла б бути реалізована і який ефект для економіки ми могли б отримати. І після вивчення міжнародного (зокрема пострадянського) досвіду вийшла така модель з двох головних елементів.

1. Пільгова іпотека.

Задоволення відкладеного попиту:

• важливий момент – йдеться про створення спеціального фонду, що наповнюється з бюджету чи позиками під держгарантії;
• кошти фонду використовуються для компенсації % ставки до 7% річних;
• термін кредиту – до 30 років;
• головне – це не "роздача грошей". Запуск житлового сектора, в результаті, призведе до зростання економіки, наповнення бюджету зі значним перевищенням сум, виділених до спеціального іпотечного фонду.

Фінансова архітектура Компенсаційного фонду:

• загальна капіталізація: $18-20 мільярдів на весь період програми (15 років);
• річні витрати на компенсацію: від $1,5 млрд (2026) до $4,8 млрд (пікові роки 2030-2033);
• механізм: Фонд покриває різницю між ринковою ставкою (20%) та цільовою (7%), що становить $9,100 щорічно на середній кредит $70,000.

2. Реновація територій

Вище було сказано, що 90% українців мешкають у застарілому житловому фонді. Який й некомфортний, й аварійний, й небезпечний у воєнний час:

• ми проводимо примусовий обмін старого житла на нове (новобудівництво) з базовим ремонтом, сантехнікою, розміщене на відстані до 3 км від старого житла з коефіцієнтом 1:1,2. Тобто людина (родина) отримує покращення житлових умов;
• звільнені райони віддаються під нову комплексну висотну забудову. За рахунок цього відбувається повернення інвестицій;
• такий досвід був і в країнах Балтії, і в Німеччині. Середня прибутковість забудовників перевищувала 25% річних.

Собівартість житла "під ключ" (дуже приблизно):

• базове будівництво: 25,300 грн/м² (дані Мінрегіону);
• базовий ремонт: +22% (5,566 грн/м²);
• сантехніка повного циклу: +8% (2,024 грн/м²);
• підключення комунікацій: +5% (1,265 грн/м²).

Загальна собівартість "під ключ": 34,155 грн/м² (~$837/м²)

Важливо Ціни на оренду в Києві зросли: чого чекати орендарям цієї осені

Що вийшло у цифрах.

Масштаби програми (2026-2040):

• 120-150 млн м² нового житла;
• $84 мільярди загальних інвестицій;
• 2,5-3 мільйони житлових одиниць.

Для порівняння, в Україні за весь 2021 рік було введено в експлуатацію 11,4 мільйона квадратних метрів житла (без іпотеки та держпрограми).

Етапи:

• 2026-2028 рр. — 15,0 млн м2 — Пілотні проєкти, ВПЛ;
• 2029-2033 рр. — 60,0 млн м2 — Національне масштабування;
• 2034-2040 рр. — 75,0 млн м2 — Виконання стандартів ЄС.

Така програма створить потужний мультиплікативний ефект для всієї української промисловості.

Додатковий попит на будматеріали (щорічно):

• цемент і бетон — мультиплікатор 1,8x;
• сталь — мультиплікатор 1,5x;
• деревообробка — мультиплікатор 1,4x.

Стійкий 15-річний попит створить бізнес-кейс для $3-5 мільярдів ПІІ у виробництво будматеріалів (!)

Макроекономічний ефект.

Будівництво – новий двигун зростання: застосування мультиплікатора 1,5x, підтвердженого дослідженнями МВФ для посткризових сценаріїв, показує потужний економічний ефект.

Вплив на ВВП:

• пікові роки (2029-2033): зростання ВВП на 10-15%;
• прямий внесок будівельної галузі може досягти 10% ВВП;
• загальний економічний ефект за 15 років: +$25 мільярдів до ВВП.

Створення робочих місць: за методологією МВФ, кожен $1 мільйон інвестицій створює 12 робочих місць.

З коефіцієнтом мультиплікації 1,5-2,0 програма створить:

• до 700 тисяч робочих місць (пік програми);
• 280-350 тисяч прямих робочих місць у будівництві.

Важливо У Каліфорнії обговорили відбудову України: форум Freedom Means Business об'єднав діаспору й партнерів

Програма пільгового кредитування окупає себе.

Річні додаткові надходження (пікові роки):

• ПДВ: $2-3 млрд (з усіх будматеріалів і послуг);
• ПДФО/ЄСВ: $1,5-2 млрд (від нових робочих місць);
• податок на прибуток: $1-1,5 млрд (від забудовників і суміжних галузей).

Точка беззбитковості: 5-8 рік програми. Чистий позитивний ефект за 15 років: $2,5-8 мільярдів. Це позитивна різниця між виділеними коштами до спеціалізованого іпотечного фонду та додатковими надходженнями до бюджетів усіх рівнів.

Джерела можливої додаткової капіталізації Компенсаційного фонду включають:

• Ukraine Facility: €50 млрд від ЄС;
• міжнародні організації: Світовий банк, ЄБРР, ЄІБ;
• DFC США та інші двосторонні партнери;
• цільові державні облігації "Житлового оновлення".

15-річний попит на нове житло створить бізнес-кейс для $3-5 мільярдів ПІІ у виробництво будматеріалів.

До 2040 року ця житлова програма генеруватиме до $17,6 млрд додаткового ВВП щорічно – це становитиме 5-6% від прогнозованого ВВП України у 2040 році.

• (!) кумулятивний ефект за 15 років: $180-200 млрд;
• (!) створить майже мільйон робочих місць (і вирішить питання економічної реінтеграції ветеранів);
• (!) допоможе залучити $84 мільярди інвестицій;
• (!) забезпечить житлом 3 мільйони родин;
• i зробить Україну ще більш європейською)

Автор висловлює особисту думку, яка може не збігатися із позицією редакції. Відповідальність за опубліковані дані в рубриці "Думки" несе автор.

Думки

Важливо Хрущовки не назавжди. Хто заплатить за знесення і реновацію застарілих кварталів