Битва за Житній ринок і готель "Салют" у Києві: що чекає на унікальні будівлі епохи модернізму

У самому серці Подолу, серед старовинних вулиць і храмів, височіє будівля, яка понад сорок років була важливою точкою тяжіння для мешканців Києва, але не мала статусу культурної спадщини. Це Житній ринок – один із найвиразніших прикладів другої хвилі модернізму, повоєнного, – наприкінці липня офіційно отримав статус щойно виявленого об’єкта культурної спадщини столиці. Це може стати прецедентом, адже дотепер будівлі епохи модернізму (1950-ті – 1990-ті) не набували такого статусу масово.

Історія Житнього ринку тепер вписується в ширший контекст боротьби за збереження київського модернізму – архітектурної доби, що залишила місту готель "Салют", будівлю Національної бібліотеки імені Вернадського, Український дім і кампус Київського національного університету у Голосієві. Ці споруди, створені в 1960 – 1980-х роках, сформували новий силует міста у простих формах. Однак досі вони не мають захисту від перебудов та демонтажу. Власне, внесення Житнього до списку об'єктів культурної спадщини стало відповіддю на плани з його приватизації чи оренди та можливої перебудови.

24 Канал дослідив останні історії, пов'язані з можливою перебудовою Житнього ринку, а також поспілкувався з Ганною Старостенко, заступницею голови КМДА, про те, чи можуть отримати охоронний статус інші споруди модернізму в столиці.

Житній ринок у Києві: між приватизацією і відродженням

Загальний стан будівлі викликає занепокоєння: суд у 2022 році заборонив експлуатацію приміщень ринку через грубі порушення пожежної та техногенної безпеки, виявлені під час перевірки ДСНС. Комунальне підприємство "Житній ринок" намагалося оскаржити це рішення, але безрезультатно – формально за документами будівлю не можна використовувати, хоча на практиці торгівля триває.

Житній ринок / Фото КМДА

• Ще у 2017 році міська влада здійснила першу спробу зрушити проблему – планували капітально відремонтувати ринок коштом міського бюджету. Тоді навіть частково розчистили приміщення від сміття та старих прилавків, збиралися встановити нове освітлення.
• Наступного, 2018 року, Житній хотіли закрити на масштабну реконструкцію: почати у 2020-му і завершити через два роки, обіцяючи зберегти оригінальні архітектурні форми та барельєфи фасаду. Проте ці плани так і не втілили – будівля залишилась занедбаною, а дах продовжив текти.
• У 2022 році Житній ринок частково віддали в оренду приватному інвестору. На Prozorro відбувся аукціон, за підсумками якого новим орендарем став ТОВ "Танджерін", пов'язаний із мережею ресторанів Tarantino Family. Підприємець Флоріан Болен узяв в оренду другий поверх ринку, тоді як перший залишався у комунальній власності міста. Умовою оренди був обов’язок за кошт інвестора зробити капремонт будівлі.

Утім, орендар свої зобов’язання провалив – ремонт так і не почали, ба більше, компанія перестала сплачувати орендну плату. За даними КМДА, заборгованість сягнула понад 4 мільйони гривень, тож міська влада подала до суду для розірвання договору оренди.

Житній ринок та територія довкола / Архівне фото, надане КМДА

Поки тривала судова тяганина, громадські активісти та небайдужі кияни намагалися самотужки привернути увагу до порятунку ринку. У квітні 2023 року клінінгова компанія Inwhite разом із десятками волонтерів організували в приміщенні велике прибирання. До толоки долучився й шеф-кухар Євген Клопотенко – відомий ресторатор і громадський діяч.

• Наприкінці 2023-го, паралельно з намаганнями через суд позбутися недобросовісного орендаря, Клопотенко виступив ініціатором стратегічного обговорення майбутнього Житнього. Він зібрав на так званий бранч кілька десятків подолян – художників, урбаністів, активістів, підприємців, а також представників міської влади та керівництва ринку. На цій зустрічі громада озвучила своє бачення: будівлю треба зберегти, простір зробити інклюзивним, створити всередині фермерський ринок із якісними продуктами та громадський простір для культурних подій.
• Навесні 2024 року з’явилася інформація, що КМДА вирішила здати Житній ринок у довгострокову оренду на 15 років. 18 березня місто оголосило аукціон, а вже на 25 березня призначили його проведення. Початкова вартість оренди цілісного майнового комплексу площею понад 11 тис. м² була встановлена на рівні 2,5 мільйона гривень на місяць. Головна умова – новий орендар власним коштом мав здійснити капітальний ремонт або реконструкцію будівлі, зокрема й даху та інженерних мереж. Згодом аукціон щодо оренди зупинили.
• 2024 року створили робочу групу, яка шукатиме консенсус щодо майбутнього Житнього ринку. До групи, очоленої заступником голови КМДА Валентином Мондриївським, увійшли депутати Київради, профільні чиновники, а також громадські активісти. Євгена Клопотенка також долучили до складу робочої групи.

Робоча група провела кілька засідань влітку та восени 2024 року, обговоривши можливі сценарії: довгострокова оренда ринку або його приватизація з інвестиційними зобов’язаннями. Наприкінці 2024-го було презентовано дві конкурентні концепції розвитку Житнього ринку. Першу підготував Євген Клопотенко, який пропонував залишити ринок у власності міста і передати в професійне управління за участі громади (цей варіант передбачав оренду без права викупу). Другу концепцію представила інвестиційна компанія Inzhur – з урахуванням продажу.

• На початку 2025 року у Київраді зареєстрували проєкт рішення про продаж Житнього ринку. Про це повідомив голова Громадської ради при КМДА Геннадій Кривошея, оприлюднивши документ. У КМДА запевнили, що йдеться не про приватизацію, а про довгострокову оренду з умовами збереження та оновлення ринку.

Концепція Inzhur / Матеріали Inzhur з публікації The Village

Важливо! Євген Клопотенко 5 вересня повідомив, що Київрада готує продаж Житнього ринку всупереч позиції громади. За його словами, "невідкладні питання приватизації та оренди, тобто прихованої приватизації" винесли на сесію 11 вересня, хоча існує альтернативний план відновлення ринку без продажу, розроблений робочою групою за участі активістів та експертів.

Клопотенко закликав зняти питання з порядку денного і дати можливість представити цей план, наголосивши, що Житній має залишитися у власності міста як важливий культурний простір для громади.

8 вересня заступник голови КМДА Валентин Мондриївський повідомив, що в Київраді зареєстрували два проєкти рішень щодо Житнього ринку – про продаж і про оренду, аби депутати могли обговорити різні варіанти. Він наголосив, що жоден із них не виноситимуть на найближче засідання Київради.

Нагадаю, що Житній ринок внесено до Переліку щойно виявлених об’єктів культурної спадщини міста Києва. І тепер на нього поширюються положення Закону України "Про охорону культурної спадщини" та охоронні заходи, визначені законодавством,
– наголосив заступник голови КМДА.

Далі департамент охорони культурної спадщини КМДА готує пакет документів до Мінкульту для присвоєння ринку статусу пам’ятки та внесення його до Державного реєстру нерухомих пам’яток.

Як Житній ринок отримав шанс на збереження?

30 липня 2025 року міська влада офіційно внесла Житній ринок до переліку щойно виявлених об’єктів культурної спадщини, але сам шлях до цього рішення був довгим і доволі кропітким, наголошує Ганна Старостенко, заступниця голови КМДА, у коментарі 24 Каналу.

За словами Старостенко, все почалося ще у 2024 році, коли Київський науково-методичний центр з охорони, реставрації та використання пам’яток підготував первинну "Картку виявленого об’єкта культурної спадщини", де було визначено попередню архітектурну й мистецьку цінність споруди Житнього ринку.
Пізніше, 20 лютого 2025 року, Департамент охорони культурної спадщини рекомендував розробити повну облікову документацію.

"Цікаво, що петиція від громадськості про захист ринку з’явилася вже тоді, коли робота над документами фактично тривала, тож можна сказати, що ініціатива активістів і фахова робота в цьому випадку співпали та підсилили одна одну", – додає співрозмовниця.

Розробка облікової документації, за словами Старостенко, це багатоступеневий і ґрунтовний процес. Він передбачає неодноразові обстеження об’єкта, детальну фотофіксацію, пошук інформації в архівах, бібліотеках та інтернеті, консультації з профільними спеціалістами. Далі готується облікова картка, історична довідка, фотоальбом із натурними та графічними матеріалами, сканується документація, усе друкується у двох примірниках і передається до Департаменту. Завершальний етап – презентація напрацьованого матеріалу на Консультативній раді.

У випадку Житнього ринку головними розробниками стали кандидатка історичних наук за спеціальністю "Музеєзнавство. Пам’яткознавство", заступниця генерального директора КНМЦ з наукової роботи Олена Мокроусова та докторка філософії зі спеціальності "Мистецтвознавство" Тетяна Мячкова. Вони співпрацювали з представниками громадськості, зокрема й з авторами петиції.

Житній ринок – це яскравий зразок другої хвилі українського модернізму кінця 1960–1980-х років. Його головна особливість – унікальне вантове перекриття, рідкісне конструктивне рішення, яке створює враження, що дах ніби "провисає". Крім того, будівля вирізняється інноваційними для свого часу технологіями та декоративним оздобленням: алюмінієвим панно, виконаним у техніці чеканки, і металевими вставками на фасадах. Усе це разом формує не лише функціональність споруди, а й її високу архітектурну та мистецьку цінність,
– каже Старостенко про унікальність Житнього.

Але, поки долю ринку остаточно не вирішено, лишається сподіватись, що до наступних поколінь киян він дійде не у спотвореному вигляді.

Чи можуть отримати аналогічний статус інші споруди модернізму?

У Києві серед безлічі споруд радянської архітектури можна виділити кілька десятків будівель, які потребують захисту через цікаві та унікальні архітектурні рішення і відомість у світі. Це, зокрема, готель "Салют", який також можуть продати.

Готель "Салют" / Фото Льва Шевченка, 24 Канал

Серед визначних споруд модернізму Український дім уже внесений до Держреєстру як пам’ятка архітектури місцевого значення – відповідний наказ міністерства датований 21 квітня 2021 року, каже Старостенко. Але готель "Салют", Національна бібліотека імені В. І. Вернадського чи кампус КНУ в Голосієві наразі на обліку не перебувають і офіційного охоронного статусу не мають. До департаменту охорони культурної спадщини, за словами заступниці КМДА, поки не надходили жодні облікові документи щодо цих об’єктів.

Але якщо вони з’являться, наші фахівці зобов’язані їх розглянути. Алгоритм чіткий: ініціатори (це можуть бути громадські організації, дослідники, архітектори) подають первинну "картку виявленого об’єкта культурної спадщини",
– каже Старостенко.

На цьому етапі активно починається фахова робота експертів Департаменту охорони культурної спадщини: протягом 10 робочих днів з моменту отримання картки вони перевіряють правовий статус поданого об’єкта. Якщо з’ясується, що об’єкт ще не має статусу пам’ятки або щойно виявленого об’єкта культурної спадщини, уповноважений орган ухвалює рішення – відносити його до нерухомих об’єктів культурної спадщини чи ні, а також визначає необхідність складання облікової документації. Обґрунтоване рішення за результатами розгляду протягом 5 робочих днів з дати його прийняття надсилається заявнику.

Один із корпусів КНУ у Голосієві / Архівне фото

"Отже, якщо пам’яткоохоронна спільнота справді прагне надати статус цим виразним зразкам київського модернізму, необхідно зробити перший крок – підготувати й подати картку до департаменту", – додає заступниця мера.

Утім, не всі будівлі тих часів можуть отримати статус пам'ятки, наголошують у КМДА:

Але водночас слід розуміти, що не кожна будівля 1960–1980-х років автоматично отримує статус пам’ятки. Є чіткі критерії, визначені постановою Кабінету Міністрів №452: автентичність, архітектурна, мистецька чи наукова цінність, вплив на розвиток міста або пов’язаність із визначними подіями чи особами. Саме тому кожен випадок розглядається окремо, із залученням експертів, і процес завжди є тривалим та вимагає глибоких досліджень.

Чи можуть отримати охоронний статус житлові будинки?

Серед пізньорадянської забудови зустрічаються унікальні рішення й серед житлових будинків. Наприклад, це "ромашки" або "кукурудзи" на Оболонській площі, 2 та 2А – 16– та 20–поверховий житлові будинки, збудовані методом "ковзної опалубки", коли перекриття між поверхами піднімали на колонах на потрібне місце. Таких будинків лише два у Києві. І вони поступово втрачають первісний вигляд під шарами саморобних утеплень.

Будинки на Оболонській площі у Києві / Фото Льва Шевченка, 24 Канал

У таких випадках дійсно є додаткові виклики, і вони значно складніші, ніж у ситуації з адміністративними чи громадськими спорудами,
– зазначає Старостенко.

• По-перше, за її словами, потрібно чітко встановити власників, адже житловий будинок – це багатоквартирна споруда, де співвласниками є десятки або навіть сотні людей, і їхні дані мають бути зазначені в документації.
• По-друге, складність полягає в доступі: щоб провести обстеження, фотофіксацію й підготувати науково-проєктну документацію, необхідно мати змогу оглянути не лише фасад, а й внутрішні конструктивні елементи, які часто визначають унікальність будівлі. А це вимагає згоди мешканців, адже без їхньої участі доступ до під’їздів, технічних поверхів чи даху може бути ускладненим.

Є ще одна проблема – автентичність, наголошує співрозмовниця. Житлові будинки протягом десятиліть зазнають численних втручань: утеплення, заміни вікон, перепланування квартир, добудови балконів. Це може суттєво змінити вигляд об’єкта, і науковцям доводиться відокремлювати оригінальний архітектурний задум від пізніших нашарувань, аби довести цінність саме первісного проєкту.

Отже, теоретично надати охоронний статус житловим будинкам модернізму можливо, але лише за умови, що вони зберегли свій оригінальний вигляд та конструкцію, а їхні архітектурні й містобудівні особливості справді мають культурну значущість, каже представниця КМДА. На практиці ж це завжди комплексна й непроста робота: треба переконати мешканців у важливості процесу, зібрати всі наукові дані і юридично правильно оформити документацію. І саме ці чинники часто найбільше ускладнюють процедуру.