Квартира, якої немає: чому в Україні так багато довгобудів та як держава вирішує цю проблему

В Україні власники квартир змушені роками чекати на квартири. / © Freepik

Історія вкладників банку «Аркада» тягнеться ще з 2014 року. Але деякі їхні будинки — все-таки почали вводити в експлуатацію.

З проблемою покинутих висоток — насправді живуть не лише кияни, але й українці у регіонах.

Про це йдеться у сюжеті кореспондентки ТСН Ірини Кондрачук.

Як вдалось добудувати багатоповерхівку

Недобудови, в яких вже вростають дерева — мабуть такі є чи не у кожному місті. Скільки їх загалом по Україні — точно сказати ніхто не може. Але кожен з таких будинків — це чиїсь зруйновані мрії, нереалізовані плани і втрата заощаджень, які відкладали роками.

Один із будинків збанкрутілого банку «Аркада» виглядає зараз доглянутим. Тим, хто придбав тут житло, ніхто не брався сказати чи зможуть вони бодай колись тут жити.

11 тисяч родин упродовж року виходили під Офіс президента, Будинок уряду, КМДА — вони перекривали вулиці столиці. І все задля того, аби їхні 37 багатоповерхівок, які покинув забудовник, таки добудували. Минули роки. І ось — 6 із 37 — вже здані в експлуатацію.

Лівий берег Києва. Мікрорайон Осокорки. Будівництво цього житлового комплексу триває вже понад 10 років.

«Ми із дружиною вирішили вкласти гроші в новобудову. Тут поруч жили в орендовані квартирі і бачили як швидко це все тут зростає і треба обов’язково тут щось купити», — каже голова житлово-будівельного кооперативу «Богуслав» Максим Дзюба.

Трьохкімнатна квартира у 75 квадратів на горішньому 25-му поверсі ще на етапі котловану молодій сім’ї обійшлася у 41 тисячу доларів. Але вже за два роки, у 2020 році, будівництво заморозиться. Банк, а він же і замовник забудови — збанкрутує. Чисельні пікети зрештою дадуть результат.

«У результаті підписали багатотисячний меморандум. 12 сторін. Це в тому числі і Київська міська державна адміністрація, Мінрегіон, МВС, СБУ, інвестори „Аркади“, — каже голова дирекції із добудови об’єктів ЖК „Патріотика“ та ЖК „Еврика“ Віталій Щербаков.

Меморандум про те, як влада сприятиме добудові їхніх будинків. Ключовим підписантом тоді стала столична девелоперська компанія, яка згодилася на добудову покинутих висоток. Але лише на умові, що отримає ділянку для зведення свого житлового комплексу.

Житловий комплекс Н2О компанія зводить у рекреаційній зоні на Осокорках. Право будувати на цих п’яти ділянках загальною площею у 176 гектарів — за меморандумом — новий девелопер перебрав у збанкрутілого банку «Аркада».

Генеральний директор компанії пояснює: завершити будівництво ЖК Н2О і за його рахунок добудувати квартири «аркадівцям» — планували до 2029 року. Але через повномасштабне вторгнення — ринок нерухомості спершу взагалі завмер. Тепер відновився, але попит — все ще занизький.

Із всіх 37 будинків створити таки кооперативи змогли 16. І шість із них — вже готуються до заселення.

«Ми математично зрозуміли, що якщо ми скинемося, за два роки добудуємо, то це буде набагато вигідніше, ніж чекати там 5-10 років поки нам дійдуть ці кошти з Н2О», — каже Максим Дзюба.

Максим створив і очолив кооператив у своєму будинку навесні 2023-го. Тоді цей небосяг — за експертною оцінкою був готовий лише на 61%.

Найважче, пригадує Максим, було вмовити сусідів — у своє вже оплачене житло інвестувати повторно.

Окрім вмовити сусідів, Максим мав розібратися — із документацією, як прокласти і підключити каналізацію та електрику, і з рештою питань аби будинок можна було здати в експлуатацію. Але таке можливо не у кожному випадку, пояснює профільний експерт.

«Це можливо по факту, коли будинок вже на доволі фінальної стадії тобто, коли небагато залишилось організувати цих самих робіт. Тому зараз у більшості у більшості статус не помінявся», — каже аналітик ринку нерухомості Роман Герасимчук.

Каже, лише скільки всього покинутих довгобудів — офіційної статистики нема. У Києві відомо про майже півсотні. Ще, мінімум, зо три сотні назбирається у регіонах.

«Якщо вони були проблеми ще до війни, коли ринок був в розквіті. Якщо вони не запустились тоді, то зараз вони точно без шансів запуститися, тому що це або юридичне питання, або структура власності, або повна відсутність фінансування», — каже аналітик ринку нерухомості Роман Герасимчук.

У ще одному довгобуді в Києві уже живуть люди

Довгобуд, в якому живуть люди. Це вже історія Поліни і її сусідів. Вона голова ОСББ ще одного ЖК у столиці. Вони сплачують за світло за комерційним тарифом — у середньому по 10 гривень за кіловат. А свою 29-поверхівку опалюють палетами.

ЖК «Совські ставки» побудований під схилом гори, на якій розташований крематорій Байкового кладовища і приватний сектор, який з року в рік, зсувається до висотки.

Здати будинок в експлуатацію мешканці самотужки не можуть. А компанія забудовника, який планував тут звести одразу чотири небосяги, зник разом із документацією.

Законно ввести в експлуатацію будинки Войцеховського, зазначають експерти — неабияк складно. Адже зводилися вони із порушенням будівельних норм та за проєктами, які здебільшого не пройшли експертизу.

«Забудовник просто втік. Без пояснення причин», — каже Поліна Круглова.

Шахрайські схеми з нерухомістю цей забудовник провертав роками. За що нарешті відповідатиме, і не тільки він. Анатолія Войцеховського затримали у 2016 році. Тоді проти нього було відкрито з кілька десятків кримінальних проваджень, але він вийшов під заставу і у 2020 році зник.

Знайти і екстрадувати з Іспанії його вдалося лише у березні цього року. Йому, а також екс-голові банку «Аркада» та забудовнику покинутих ЖК «Еврика» та «Патріотика» — наразі загрожує до 12 років за ґратами.

Як зараз боряться із незаконними забудовами

І всі їхні будівельні афери були можливі через прогалини у законодавстві.

«Сьогодні купити майбутню квартиру забудовника, в якого немає дозволів, неможливо», — каже нардепка Олена Шуляк.

Тепер за новим законом, кажуть депутати, виписана так, щоб уникнути появі швидких забудовників. Лише на проходження усіх процедур щодо оформлення документів на будівництво — девелоперу знадобиться щонайменше 2 роки. І продати на стадії будівництва він зможе лише 90 відсотків квадратних метрів. 10% майбутньої забудови — стануть умовним фондом гарантування, на випадок банкрутства компанії.

Інвесторам, які роками намагаються узаконити своє житло, як от у випадку Поліни, нардепка рекомендує — на диво не чекати. А вже збирати усі наявні документи, оцінити технічний стан висотки, кількість ще непроданих квартир і за допомогою звертатися до Державної інспекції архітектури та містобудування.

Тим часом у будинку, де головує Максим, вже тривають ремонти. На добудову сусіди зібрали 70 мільйонів гривень. Каже, це орієнтовно по 8 тисяч гривень із квадратного метра. Але ці, додаткові інвестиції, їм має компенсувати столичний девелопер, коли добудує свій ЖК і продасть у ньому квартири. Коли це станеться — ніхто не прогнозує. Адже земля під ту забудову в рекреаційній зоні, межує із заповідником і за неї ще триває судова тяганина. Але це вже зовсім інша історія.