Квартира, которой нет: почему в Украине так много долгостроев и как государство решает эту проблему

В Украине владельцы квартир вынуждены годами ждать квартиры. / © Freepik

История вкладчиков банка «Аркада» тянется еще с 2014 года. Но некоторые их дома — все-таки начали вводить в эксплуатацию.

С проблемой заброшенных высоток — на самом деле живут не только киевляне, но и украинцы в регионах.

Об этом говорится в сюжете корреспондента ТСН Ирины Кондрачук.

Как удалось достроить многоэтажку

Недострои, в которых уже врастают деревья — пожалуй такие есть чуть ли не в каждом городе. Сколько их в целом по Украине — точно сказать никто не может. Но каждый из таких домов — это чьи-то разрушенные мечты, нереализованные планы и потеря сбережений, которые откладывали годами.

Один из домов обанкротившегося банка «Аркада» выглядит сейчас ухоженным. Тем, кто приобрел здесь жилье, никто не брался сказать смогут ли они хотя бы когда-то здесь жить.

11 тысяч семей в течение года выходили под Офис президента, Дом правительства, КГГА — они перекрывали улицы столицы. И все для того, чтобы их 37 многоэтажек, которые покинул застройщик, таки достроили. Прошли годы. И вот — 6 из 37 — уже сданы в эксплуатацию.

Левый берег Киева. Микрорайон Осокорки. Строительство этого жилого комплекса продолжается уже более 10 лет.

«Мы с женой решили вложить деньги в новостройку. Здесь рядом жили в арендованной квартире и видели как быстро это все здесь растет и надо обязательно здесь что-то купить», — говорит председатель жилищно-строительного кооператива «Богуслав» Максим Дзюба.

Трехкомнатная квартира в 75 квадратов на верхнем 25-м этаже еще на этапе котлована молодой семье обошлась в 41 тысячу долларов. Но уже через два года, в 2020 году, строительство заморозится. Банк, а он же и заказчик застройки — обанкротится. Многочисленные пикеты в конце концов дадут результат.

«В результате подписали многотысячный меморандум. 12 сторон. Это в том числе и Киевская городская государственная администрация, Минрегион, МВД, СБУ, инвесторы „Аркады“, — говорит глава дирекции по достройке объектов ЖК „Патриотика“ и ЖК „Эврика“ Виталий Щербаков.

Меморандум о том, как власть будет способствовать достройке их домов. Ключевым подписантом тогда стала столичная девелоперская компания, которая согласилась на достройку заброшенных высоток. Но только на условии, что получит участок для возведения своего жилого комплекса.

Жилой комплекс Н2О компания возводит в рекреационной зоне на Осокорках. Право строить на этих пяти участках общей площадью в 176 гектаров — по меморандуму — новый девелопер взял у обанкротившегося банка «Аркада».

Генеральный директор компании объясняет: завершить строительство ЖК Н2О и за его счет достроить квартиры «аркадовцам» — планировали до 2029 года. Но из-за полномасштабного вторжения — рынок недвижимости сперва вообще замер. Теперь восстановился, но спрос — все еще слишком низкий.

Из всех 37 домов создать таки кооперативы смогли 16. И шесть из них — уже готовятся к заселению.

«Мы математически поняли, что если мы скинемся, за два года достроим, то это будет гораздо выгоднее, чем ждать там 5-10 лет пока нам дойдут эти средства с Н2О», — говорит Максим Дзюба.

Максим создал и возглавил кооператив в своем доме весной 2023-го. Тогда этот небоскреб — по экспертной оценке был готов лишь на 61%.

Самое трудное, вспоминает Максим, было уговорить соседей — в свое уже оплаченное жилье инвестировать повторно.

Кроме уговорить соседей, Максим должен был разобраться — с документацией, как проложить и подключить канализацию и электричество, и с остальными вопросами, чтобы дом можно было сдать в эксплуатацию. Но такое возможно не в каждом случае, объясняет профильный эксперт.

«Это возможно по факту, когда дом уже на довольно финальной стадии то есть, когда немного осталось организовать этих самых работ. Поэтому сейчас у большинства в большинстве статус не поменялся», — говорит аналитик рынка недвижимости Роман Герасимчук.

Говорит, только сколько всего заброшенных долгостроев — официальной статистики нет. В Киеве известно о почти полусотне. Еще, минимум, около трех сотен наберется в регионах.

«Если они были проблемы еще до войны, когда рынок был в расцвете, если они не запустились тогда, то сейчас они точно без шансов запуститься, потому что это или юридический вопрос, или структура собственности, или полное отсутствие финансирования», — говорит аналитик рынка недвижимости Роман Герасимчук.

В еще одном долгострое в Киеве уже живут люди

Долгострой, в котором живут люди. Это уже история Полины и ее соседей. Она председатель ОСМД еще одного ЖК в столице. Они платят за свет по коммерческому тарифу — в среднем по 10 гривен за киловатт. А свою 29-этажку отапливают паллетами.

ЖК «Совские ставки» построен под склоном горы, на которой расположен крематорий Байкового кладбища и частный сектор, который из года в год, сдвигается к высотке.

Сдать дом в эксплуатацию жители самостоятельно не могут. А компания застройщика, который планировал здесь возвести сразу четыре небоскреба, исчез вместе с документацией.

Законно ввести в эксплуатацию дома Войцеховского, отмечают эксперты — изрядно сложно. Ведь возводились они с нарушением строительных норм и по проектам, которые в основном не прошли экспертизу.

«Застройщик просто сбежал, без объяснения причин», — говорит Полина Круглова.

Мошеннические схемы с недвижимостью этот застройщик проворачивал годами. За что наконец будет отвечать, и не только он. Анатолия Войцеховского задержали в 2016 году. Тогда против него было открыто несколько десятков уголовных производств, но он вышел под залог и в 2020 году исчез.

Найти и экстрадировать из Испании его удалось только в марте этого года. Ему, а также экс-главе банка «Аркада» и застройщику заброшенных ЖК «Эврика» и «Патриотика» — сейчас грозит до 12 лет за решеткой.

Как сейчас борются с незаконными застройками

И все их строительные аферы были возможны из-за пробелов в законодательстве.

«Сегодня купить будущую квартиру застройщика, у которого нет разрешений, невозможно», — говорит нардеп Елена Шуляк.

Теперь по новому закону, говорят депутаты, выписана так, чтобы избежать появления быстрых застройщиков. Только на прохождение всех процедур по оформлению документов на строительство — девелоперу понадобится не менее 2 лет. И продать на стадии строительства он сможет лишь 90 процентов квадратных метров. 10% будущей застройки — станут условным фондом гарантирования, на случай банкротства компании.

Инвесторам, которые годами пытаются узаконить свое жилье, как вот в случае Полины, нардеп рекомендует — чуда не ждать. А уже собирать все имеющиеся документы, оценить техническое состояние высотки, количество еще непроданных квартир и за помощью обращаться в Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства.

Тем временем в доме, где председательствует Максим, уже идут ремонты. На достройку соседи собрали 70 миллионов гривен. Говорит, это ориентировочно по 8 тысяч гривен с квадратного метра. Но эти, дополнительные инвестиции, им должен компенсировать столичный девелопер, когда достроит свой ЖК и продаст в нем квартиры. Когда это произойдет — никто не прогнозирует. Ведь земля под ту застройку в рекреационной зоне, граничит с заповедником и за нее еще продолжается судебная тяжба. Но это уже совсем другая история.