Риелторы против арендаторов: украинцы требуют регулирования

"Дикий Запад" на рынке жилья.

В настоящее время в Украине деятельность риелторов не регулируется отдельным законом, и для ее ведения не требуется лицензия или обязательная сертификация.

Это приводит к тому, что на рынке работает много неквалифицированных посредников, что повышает риски для клиентов.

Отметим, что как минимум с 1999 года деятельность риелторов обещают урегулировать – однако этого не произошло.

Например, еще с 2020 года обсуждается законопроект №3618 О риелторской деятельности в Украине, который должен урегулировать эту сферу.

Основные положения законопроекта предусматривали:.

Обязательную сертификацию риелторов и создание Единого реестра специалистов.

Четкое определение сроков, прав и обязанностей для риелторов и их клиентов.

Создание специального органа, который будет осуществлять контроль за их деятельностью.

Однако этот законопроект вызвал значительное сопротивление и до сих пор не был принят.

Основная критика касалась того, что он мог бы привести к монополизации рынка и ограничению прав граждан.

Но и отсутствие единого закона о риелторской деятельности тоже опасно.

Оно создает "серую зону" на рынке недвижимости.

Любой человек может зарегистрироваться как физическое лицо-предприниматель (ФЛП) и предоставлять риелторские услуги.

Об этом пишут адвокат, секретарь Комитета НААУ по гуманитарным вопросам и творческим инициативам Наталья Дядик и адвокат, представитель Национальной ассоциации адвокатов Украины в Канаде (г.

Калгари) Виктория Сандулеева в аналитике для издания Закон и Бизнес.

Они отмечают: отсутствие надлежащего законодательного регулирования риелторской деятельности в Украине привело к хаосу на рынке недвижимости.

Из-за этого не определены ни функции специалистов, ни их ответственность, что создает почву для появления "серых" посредников и мошенников.

Поскольку в Украине нет четких законодательных норм, любой может предоставлять риелторские услуги.

Это подрывает доверие к рынку недвижимости, а потребители остаются незащищенными.

Как отмечают адвокаты в статье, законопроект №3618 должны были рассмотреть в 2023 году – но его сняли с повестки дня.

Но украинцы требуют перемен.

Петиция набирает голоса.

На сайте электронных петиций зарегистрировали обращение к президенту Владимиру Зеленскому с требованием урегулировать деятельность риелторов.

Автор петиции Юлия Визонк призывает к обязательной регистрации, сертификации и защите прав граждан в этой сфере.

В петиции указано, что из-за отсутствия правового регулирования на рынке недвижимости процветает теневой бизнес с оборотом в сотни миллионов гривен в год.

Посредники работают без официального статуса, уклоняются от уплаты налогов и не несут ответственности перед клиентами.

Автор петиции приводит примеры злоупотреблений.

Так, граждане вынуждены платить большие комиссии – 50%, 100% от стоимости аренды или 2–5% при покупке – даже в случаях, когда не обращались за помощью к риелторам, а нашли жилье самостоятельно.

Чтобы решить эти проблемы, инициаторы обращения предлагают Кабинету Министров Украины внедрить следующие меры:.

Обязательная регистрация риелторской деятельности в форме ФЛП или юридического лица.

Установление минимальных требований к квалификации и обязательной сертификации риелторов.

Требование об обязательном заключении договора или письменного подтверждения сотрудничества.

Запрет взимания комиссии без предварительного обращения клиента.

Введение административной ответственности за нарушение этих требований.

На данный момент петиция набрала почти 19 тысяч голосов из 25 тысяч необходимых.

И это мировая практика, отмечают авторы статьи на "Закон и Бизнес".

Они напоминают, что в большинстве развитых стран риелторская деятельность строго регламентирована.

Услуги риелторов лицензируются, что гарантирует их качество, а клиенты защищены от недобросовестных посредников на законодательном уровне.

Стоимость услуг риелтора фиксируется законом, а их получение контролируется государством.

"Однако в Украине эта деятельность не только не лицензируется, но и вообще отсутствуют какие-либо требования к риелторам и порядку приобретения такого статуса", – говорится в материале.

Авторы материала напоминают, что отсутствие законодательного регулирования риелторской деятельности приводит к ряду серьезных проблем, таких как мошенничество, уклонение от уплаты налогов и низкое качество услуг.

Эти проблемы являются следствием существования "теневого" рынка, где посредники работают без официального статуса, письменных договоров и уплаты налогов.

Во-первых, любое физическое лицо может работать посредником без регистрации.

Во-вторых, услуги часто предоставляются без письменных соглашений, что не защищает ни клиентов, ни самих риелторов.

В-третьих, финансовые обязательства не фиксируются, а оплата осуществляется наличными, что позволяет избежать налогообложения.

Из-за этого в Украине практически отсутствуют судебные споры между клиентами и риелторами, поскольку эти вопросы редко доходят до суда.

Поэтому петиция действительно "актуальна".

Финмониторинг вместо лицензий.

Для решения проблем с риелторами, пишет "Закон и Бизнес", по аналогии с другими странами, можно ввести специальный порядок получения статуса риелтора или брокера.

Такой подход, хотя и не является лицензированием, обеспечил бы верификацию опыта и квалификации специалистов.

Это позволило бы:.

Защитить потребителей.

Клиенты смогли бы легко идентифицировать квалифицированных специалистов, не тратя время на выяснение их репутации.

Упростить администрирование.

Государство смогло бы более эффективно администрировать налоги, а правоохранительные органы – бороться с мошенничеством, исключив из круга подозреваемых верифицированных специалистов.

Улучшить профессиональную среду.

Самим специалистам это позволило бы устранить недобросовестную конкуренцию и повысить авторитет профессии.

Но пока государство не готово вмешиваться в риелторский рынок и регулировать его.

Вместо этого власти решили "бороться с тенью" благодаря финмониторингу.

Кабинет Министров Украины зарегистрировал законопроект №14025 от 9 сентября 2025 года, который предусматривает изменения в Налоговый кодекс и Закон "О банках и банковской деятельности".

Документ вводит автоматический международный обмен информацией о доходах, полученных через цифровые платформы.

Это касается, в частности, и граждан, сдающих жилье через Airbnb, Booking и другие онлайн-сервисы.

Какие изменения ожидают арендодателей:.

Информация о доходе от аренды жилья будет автоматически поступать в налоговые органы.

Контроль за уплатой налогов с арендных доходов значительно усилится.

Избежать декларирования доходов станет практически невозможно.

Инициатором законопроекта является премьер-министр Юлия Свириденко.

В правительстве отмечают, что этот шаг поможет бороться с теневым рынком недвижимости и приблизит налоговую систему Украины к европейским стандартам.

Для арендодателей это означает, что время работать "в тени" подходит к концу.

Валерия Шипуля.