За якими підставами суд визнає договір оренди землі недійсним

Істотні помилки роблять договір недійсним

Адвокат Максим Чередніченко у коментарі 24 Каналу розповів, що договір оренди землі – це ключовий документ для будь-якого аграрного чи інвестиційного бізнесу в Україні. Здавалося б, підписаний та зареєстрований документ є гарантією стабільності, однак, за словами юриста, судова практика 2025 року показує, що навіть начебто надійний договір може бути визнаний недійсним, якщо при його укладенні були допущені істотні помилки.

Кожен правочин в Україні має презумпцію правомірності, тобто вважається дійсним, доки суд не встановить інше. Але, за словами фахівця, така презумпція не є абсолютною.

Аналіз судової практики за 2025 рік дозволяє виокремити деякі порушення, які стають підставами для визнання договорів оренди землі недійсними. Бувають різні приклади судової практики щодо визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок.

Порушення встановленої законом процедури передачі землі.

За словами юриста, це одна з найпоширеніших категорій спорів, особливо коли йдеться про комунальні та державні землі. Закон чітко визначає, що передача таких земель в оренду має відбуватися на конкурентних засадах – через земельні торги (аукціони). Ігнорування цієї вимоги є грубим порушенням.

• Справа № 924/397/25 (Господарський суд Хмельницької області): в межах цієї справи встановлено, що місцева рада передала в оренду землі, класифікувавши їх як "невитребувані (нерозподілені) паї", щоб уникнути аукціону. Однак суд встановив, що ці землі насправді були комунальною власністю і не підлягали розпаюванню, а отже, передавати їх в оренду можна було виключно за результатами земельних торгів.
• Справа № 914/34/25 (Господарський суд Львівської області): у цій справі суд визнав, що попередній договір оренди землі під автостоянку давно припинився (ще у 2012 році), а тому укладений у 2021 році договір був новим правочином, а не поновленням старого. Оскільки автостоянка належить до об'єктів дорожнього сервісу, закон прямо вимагав проведення земельного аукціону для передачі такої ділянки в оренду.

Таким чином, недотримання процедури земельних торгів є однією з найпоширеніших підстав для визнання договорів оренди недійсними,
– говорить Чередніченко.

Таке, за його словами буває, оскільки це механізм, що забезпечує прозорість, конкуренцію та надходження ринкової плати до місцевих бюджетів.

Відсутність в орендодавця права розпоряджатися землею

Правило "ніхто не може передати більше прав, ніж має сам", за словами Чередніченка, є ключовим у земельних відносинах. Договір, укладений особою, яка не є законним власником або не мала згоди всіх співвласників, є недійсним.

• Справа № 481/1128/24 (Новобузький районний суд): розповсюджена ситуація, коли орендодавець на момент укладення договору вже не був власником землі. Його державний акт на право власності було визнано недійсним у попередньому судовому спорі. Відповідно, він не мав жодного права передавати цю ділянку в оренду.
• Справа № 478/402/25 (Казанківський районний суд): земельна ділянка перебувала у спільній частковій власності двох осіб. Один зі співвласників, не отримавши згоди іншого, передав свою частку неподільної ділянки в оренду. Суд наголосив, що володіння, користування та розпорядження землею, яка перебуває у спільній власності, здійснюється лише за згодою всіх співвласників.
• Справа № 136/1737/20 (Липовецький районний суд): так звана "подвійна оренда". Власник уклав новий договір оренди, хоча на цю ж ділянку існував інший чинний і зареєстрований договір з попереднім орендарем. Суд захистив права першого орендаря.
• Справа № 493/219/25 (Балтський районний суд): власниця передала землю за договором емфітевзису, хоча ділянка вже перебувала в оренді в іншої компанії. Закон прямо забороняє передавати в емфітевзис земельну ділянку, яка є об'єктом оренди.

Важливо! Фахівець зазначає, що перед укладенням договору орендар зобов'язаний ретельно перевірити правовстановлюючі документи орендодавця та переконатися у відсутності прав третіх осіб на ділянку.

Порушення спеціальних вимог законодавства

Закон може встановлювати прямі обмеження щодо використання земель певного цільового призначення, зокрема щодо їх площі.

Справи № 443/746/24 (Жидачівський районний суд) та № 539/64/25 (Лубенський міськрайонний суд): в обох випадках місцеві ради передали в оренду для городництва ділянки, площа яких значно перевищувала встановлений законом ліміт у 0,6 га. Суди наголосили, що орган місцевого самоврядування зобов'язаний застосовувати ту норму права, яка є чинною на момент прийняття рішення про затвердження проєкту землеустрою, а не на момент подання заяви. Той факт, що дозвіл на розробку документації надавася до зміни закону, не має значення,
– розповідає Максим Чередніченко.

Зверніть увагу! Таким чином, і орендар, і орган місцевого самоврядування повинні стежити за змінами в законодавстві, оскільки застосуванню підлягає закон, чинний на момент фінального рішення.

Конфлікт інтересів та відсутність волевиявлення власника

Договір є недійсним, якщо він укладений представником всупереч інтересам довірителя.

• Справа № 484/2948/25 (Первомайський міськрайонний суд): представник власника, діючи на підставі довіреності, уклав договір оренди з агрофірмою, засновниками якої були його власні діти. Суд встановив, що представник діяв у своїх інтересах та інтересах своєї сім'ї, а не в інтересах власника землі, що прямо заборонено ч. 3 ст. 238 ЦК України.

Таким чином, Закон захищає власника від зловживань з боку представника. Правочини, вчинені з очевидним конфліктом інтересів, визнаються недійсними,
– говорить юрист.

З урахуванням всього вищезазначеного вбачається, що суди послідовно захищають як інтереси держави та громад, так і права приватних власників та добросовісних орендарів. Для уникнення ризиків визнання договору оренди недійсним, за словами адвоката, сторонам варто приділяти максимальну увагу:

• Дотриманню процедури (особливо щодо комунальних земель).
• Перевірці повноважень орендодавця та відсутності прав третіх осіб.
• Відповідності умов договору спеціальним вимогам закону (наприклад, щодо граничних розмірів площ).
• Відсутності конфлікту інтересів, якщо договір укладається через представника.

Пам'ятайте! Ретельна юридична перевірка перед укладенням договору є найкращою гарантією його стабільності та захисту від майбутніх судових спорів.

Чи треба знімати ділянку з оренди, якщо термін дії договору закінчився?

• Після закінчення терміну дії договору оренди землі, власнику потрібно подати заяву до державного реєстратора для припинення права оренди.

• Якщо орендар продовжує користуватися ділянкою без нового договору, це незаконно, і власник може вимагати звільнення землі або звернутися до суду.