Доступна іпотека — черга за батоном чи власна пекарня?

В Україні слово «іпотека» для багатьох звучить як щось із розряду фантастики. Квартири дорогі, зарплати невисокі, а кредити під відсотки, що змушують рахувати кожну копійку. Політики це добре відчувають, тому раз по раз обіцяють дешеву іпотеку. І схема завжди одна й та сама: уряд бере гроші з бюджету, доплачує за позичальника і кілька тисяч родин отримують житло під пільгові відсотки.

На короткий час настрій святковий. Але решта сотень тисяч сімей залишаються за дверима. І головне — ринок від цього не зростає. Банки не починають масово видавати кредити, бо знають: завтра грошей у бюджеті може вже не бути.

Це нагадує радянську крамницю. Почули дзвінок — «завезли хліб». Люди кидаються бігти, вишикуються у чергу, штовхаються, сваряться. Комусь пощастить вирвати буханець, але більшість піде додому з порожніми руками. Саме так працюють і пільгові іпотеки: трошки хліба для обраних і голод для решти.

Тепер уявіть зовсім іншу картину. Не чергу за батоном, а нову пекарню на вашій вулиці. Вона не тільки дає хліб усім охочим, а ще й конкурує з іншими пекарнями, завдяки чому ціна стає доступнішою, а вибір більшим.

Такою «пекарнею» для іпотеки є інвестори. Вони не чекають милості від держави, вони приносять свої гроші та вкладають у фінансові інструменти — облігації з іпотечним покриттям чи сек’юритизацію іпотеки. І кожна гривня, вкладена інвестором, перетворюється на нові кредити для сімей, які шукають житло.

Головне — цей процес безкінечний. Поки є інвестори, у банків з’являються гроші, а у людей доступ до кредитів. Не кілька тисяч на рік, а сотні тисяч на десятиліття. Це вже не свято для обраних, а нормальна економіка.

Як це працює у світі?

Німеччина. Pfandbriefe — це облігації з іпотечним покриттям, які існують уже понад два з половиною століття. Їх купують інвестори по всьому світу, бо це надійний і перевірений інструмент. Завдяки цьому німці десятиліттями мають доступні кредити на житло. Це хліб, який завжди є на полицях і ніколи не закінчується.

США. Там іпотека стала масовою завдяки сек’юритизації. Спеціальні агентства викуповують кредити у банків, перетворюють їх на цінні папери і продають інвесторам. Ті купують і гроші знову йдуть у нові кредити. Це як конвеєр із випікання хліба: безперервний, масштабний і доступний. Лише 2025 року обсяг випуску таких паперів у США становив 1,2 трлн дол.

Польща. Наші сусіди теж зробили ставку на інвесторів, а не на черги за пільгами. Вони створили умови для сек’юритизації іпотек, одержали підтримку центрального банку і тепер мають іпотеку, яку можуть собі дозволити масові категорії населення.

Станом на кінець 2023 року ринок іпотечних облігацій (covered bonds), випущених у країнах ЄС, становив приблизно 2,5 трлн євро. Європейський ринок сек’юритизації житлової іпотеки є меншим за американський і становить близько 300 млрд євро.

Що таке іпотечні папери простими словами

Щоб зрозуміти, як це працює, уявімо два механізми:

Облігації з іпотечним покриттям (covered bonds). Банк видав сотні іпотек. Щоб видати ще, йому потрібні гроші. Тоді він заставляє ці ж іпотеки і випускає під них облігації. Інвестор, купуючи їх, фактично дає банку кошти в кредит під заставу цього пулу іпотек. Якщо з банком щось станеться, в заставі у інвесторів залишаються ці іпотечні кредити, тобто облігації мають подвійне забезпечення: активами банку та іпотечним покриттям.

Сек’юритизація. Банк передає іпотеки у спеціальну компанію, яка вже сама випускає під них цінні папери. Інвестори купують ці папери і отримують увесь дохід від платежів позичальників, але й ризики також. Банк не лише повертає кошти і звільняє капітал, а й продовжує отримувати комісійні за платіжне сервісне обслуговування іпотек.

Простіше кажучи, замість чекати на милість бюджету, іпотека стає товаром для ринку. І тоді ринок із тисяч інвесторів починає масово фінансувати житло.

Український парадокс — привозний «батон» вигідніший за «пекарню»

Чому інвестори не поспішають у «іпотечні пекарні»? Бо поруч із ними стоїть «хлібний кіоск» — державні облігації.

ОВДП сьогодні дають дохідність, яка вдвічі перевищує субсидовані ставки за іпотекою, та ще й не оподатковуються. Для інвестора це як купити готовий батон: без ризику, з гарною ціною і без податків. А вкладати гроші у власну пекарню (іпотечні папери) виходить дорожче, складніше і ризикованіше.

Щоб інвестор захотів будувати пекарню, треба створити умови не гірші, ніж у державного «кіоску».

По-перше, можливі податкові стимули. Наприклад, можна зрівняти податковий режим іпотечних паперів із держоблігаціями, щоб купонний дохід був вільним від оподаткування.

По-друге, потрібні гарантії безпеки. Наприклад, держава може брати на себе часткові гарантії (20–30% випуску), аби знизити ризик.

По-третє, свою роль має відіграти НБУ, дозволивши використовувати іпотечні папери як заставу для рефінансування та давши нижчі коефіцієнти ризику при розрахунку капіталу.

По-четверте, можлива і компенсація частини дохідності. Якщо ринок дає 15% за ОВДП, а іпотека субсидується під 7–9%, то держава може додати інвестору 6–8% компенсації, аби розрив зменшився.

По-п’яте, потрібен ліквідний вторинний ринок. Інвестор має бути впевнений, що зможе продати свій «батон» у будь-який момент. Це означає біржовий обіг, маркетмейкерів і попит від інституційних гравців — пенсійних і страхових фондів.

Хто виграє від запуску іпотечного конвеєра, а хто його блокуватиме?

Будь-яка реформа має «бенефіціарів» і тих, хто може чинити опір. Якщо говорити про запуск іпотечного конвеєра в Україні (covered bonds, сек’юритизація), то підтримають його запуск:

домогосподарства (позичальники), що отримують доступ до масових довгострокових і дешевших кредитів — більше сімей реально зможуть купити житло;
банки, які звільняють капітал через сек’юритизацію, отримують нове джерело ліквідності і можуть нарощувати кредитування без обмежень для власного балансу. Їхній бізнес стає масштабнішим і прибутковішим;
інституційні інвестори (пенсійні фонди, страхові компанії), що отримують новий довгостроковий інструмент для вкладень і стабільний дохід у національній валюті без валютних ризиків;
держава, бо розв’язує проблеми доступності житла і менше витрачає бюджетних коштів на пільгову іпотеку, отримує більше податків від економіки. Розвиток будівництва та суміжних галузей сприяють принциповому зростанню ВВП;
девелопери та будівельні компанії, які отримують ширший платоспроможний попит і зростання продажів і нових проєктів.

Утім, за всіх позитивів є й ті, кому ідея ця не до вподоби, зокрема:

Міністерство фінансів (як емітент ОВДП). Сьогодні інвестори охоче купують держоблігації, бо вони прибуткові й безподаткові. Якщо з’явиться конкуренція у вигляді іпотечних паперів, доведеться підвищувати ставки за ОВДП або втратити частину інвесторів;
частина політиків, які втрачають зручний піар-інструмент: популістичні програми («іпотека під 7%»). Ринкові механізми складніші, їх важче пояснити виборцю. До того ж серед українських політиків мало хто розуміється на цих речах і тому може саботувати, щоб не втратити видимість турботи;
банки з «короткою» бізнес-моделлю, що не готові стандартизувати іпотеку та грати в довгу, бо звикли заробляти на споживчих кредитах і депозитних сертифікатах НБУ, ніж вкладатися у складні механізми сек’юритизації;
скептичні інвестори. Поки немає довіри до правової системи й захисту, частина інвесторів може просто бойкотувати новий інструмент.

Звісно, побудова принципово нового інвестиційного механізму складніша за малювання яскравого білборду із написом «Іпотека 7%», та, власне, ці нові механізми і створюють систему, яка працює десятиліттями. Запуск іпотечного конвеєра вигідний практично всім учасникам ринку та суспільству в цілому. Але він створює конкуренцію державним запозиченням і відбирає в політиків популістичну іграшку. Потужний іпотечний ринок — це не ворог бюджету, а, навпаки, двигун для всієї економіки. Інвестори в іпотечні папери, по суті, запустять безперервне виробництво, щоб «хліба» було вдосталь для всіх. Що більше ми створимо умов для інвесторів, то менше доведеться стояти в чергах і чекати на «роздачу». Бо справжня дешева іпотека народжується не з бюджету, а з ринку, де працюють інвестори.

Що швидше Україна зрозуміє цю просту істину, то швидше у нас з’явиться власна мережа пекарень замість черг за батоном.