Доступная ипотека — очередь за батоном или собственная пекарня?

В Украине слово «ипотека» для многих звучит как что-то из разряда фантастики. Квартиры дорогие, зарплаты невысокие, а кредиты под проценты, которые заставляют считать каждую копейку. Политики это хорошо чувствуют, поэтому каждый раз обещают дешевую ипотеку. И схема всегда одна и та же: правительство берет деньги из бюджета, доплачивает за заемщика и несколько тысяч семей получают жилье под льготные проценты.

На короткое время настроение праздничное. Но остальные сотни тысяч семей остаются за дверью. И главное — рынок от этого не растет. Банки не начинают массово выдавать кредиты, потому что знают: завтра денег в бюджете может уже не быть.

Это напоминает советский магазин. Услышали звонок — «завезли хлеб». Люди бросаются бежать, выстраиваются в очередь, толкаются, ссорятся. Кому-то повезет ухватить буханку, но большинство уйдет домой с пустыми руками. Именно так работают и льготные ипотеки: немного хлеба для избранных и голод для остальных.

Теперь представьте совсем другую картину. Не очередь за батоном, а новую пекарню на вашей улице. Она не только дает хлеб всем желающим, но еще и конкурирует с другими пекарнями, благодаря чему цена становится более доступной, а выбор больше.

Такой «пекарней» для ипотеки являются инвесторы. Они не ждут милости от государства, они приносят свои деньги и вкладывают в финансовые инструменты — облигации с ипотечным покрытием или секьюритизацию ипотеки. И каждая гривня, вложенная инвестором, превращается в новые кредиты для семей, которые ищут жилье.

Главное — этот процесс бесконечный. Пока есть инвесторы, у банков появляются деньги, а у людей доступ к кредитам. Не несколько тысяч в год, а сотни тысяч в десятилетие. Это уже не праздник для избранных, а нормальная экономика.

Как это работает в мире?

Германия. Pfandbriefe — это облигации с ипотечным покрытием, которые существуют уже более двух с половиной столетий. Их покупают инвесторы по всему миру, потому что это надежный и проверенный инструмент. Благодаря этому немцы десятилетиями имеют доступные кредиты на жилье. Это хлеб, который всегда есть на полках и никогда не заканчивается.

США. Там ипотека стала массовой благодаря секьюритизации. Специальные агентства выкупают кредиты у банков, превращают их в ценные бумаги и продают инвесторам. Те их покупают, и деньги снова идут в новые кредиты. Это как конвейер по выпечке хлеба: беспрерывный, масштабный и доступный. Только в 2025 году объем выпуска таких бумаг в США составил 1,2 трлн долл.

Польша. Наши соседи тоже сделали ставку на инвесторов, а не на очереди за льготами. Они создали условия для секьюритизации ипотек, получили поддержку центрального банка и теперь имеют ипотеку, которую могут себе позволить массовые категории населения.

По состоянию на конец 2023 года рынок ипотечных облигаций (covered bonds), выпущенных в странах ЕС, составлял примерно 2,5 трлн евро. Европейский рынок секьюритизации жилищной ипотеки меньше американского и составляет около 300 млрд евро.

Что такое ипотечные бумаги простыми словами

Чтобы понять, как это работает, представим два механизма.

Облигации с ипотечным покрытием (covered bonds). Банк выдал сотни ипотек. Чтобы выдать еще, ему нужны деньги. Тогда он закладывает эти же ипотеки и выпускает под них облигации. Инвестор, покупая их, фактически дает банку средства в кредит под залог этого пула ипотек. Если с банком что-то произойдет, в залоге у инвесторов остаются эти ипотечные кредиты, то есть облигации имеют двойное обеспечение: активами банка и ипотечным покрытием.

Секьюритизация. Банк передает ипотеки в специальную компанию, которая уже сама выпускает под них ценные бумаги. Инвесторы покупают эти бумаги и получают весь доход от платежей заемщиков, но и риски также. Банк не только возвращает средства и освобождает капитал, но и продолжает получать комиссионные за платежное сервисное обслуживание ипотек.

Проще говоря, вместо того чтобы ждать милости от бюджета, ипотека становится товаром для рынка. И тогда рынок из тысяч инвесторов начинает массово финансировать жилье.

Украинский парадокс — привозной «батон» выгоднее «пекарни»

Почему инвесторы не спешат в «ипотечные пекарни»? Потому что рядом с ними стоит «хлебный киоск» — государственные облигации.

ОВГЗ сегодня дают доходность, которая вдвое превышает субсидируемые ставки по ипотеке, да еще и не облагаются налогами. Для инвестора это как купить готовый батон: без риска, с хорошей ценой и без налогов. А вкладывать деньги в собственную пекарню (ипотечные бумаги) выходит дороже, сложнее и рискованнее.

Чтобы инвестор захотел строить «пекарню», надо создать условия не хуже, чем в государственном «киоске».

Во-первых, возможны налоговые стимулы. Например, можно уравнять налоговый режим ипотечных бумаг с гособлигациями, чтобы купонный доход был свободным от налогообложения.

Во-вторых, необходимы гарантии безопасности. Например, государство может брать на себя частичные гарантии (20–30% выпуска), чтобы снизить риск.

В-третьих, свою роль должен сыграть НБУ, позволив использовать ипотечные бумаги как залог для рефинансирования и дав более низкие коэффициенты риска при расчете капитала.

В-четвертых, возможна и компенсация части доходности. Если рынок дает 15% за ОВГЗ, а ипотека субсидируется под 7–9%, то государство может добавить инвестору 6–8% компенсации, чтобы разрыв уменьшился.

В-пятых, нужен ликвидный вторичный рынок. Инвестор должен быть уверен, что сможет продать свой «батон» в любой момент. Это означает биржевое обращение, маркетмейкеров и спрос от институциональных игроков — пенсионных и страховых фондов.

Кто выигрывает от запуска ипотечного конвейера, а кто его будет блокировать?

У любой реформы есть «бенефициары» и те, кто может оказывать сопротивление. Если говорить о запуске ипотечного конвейера в Украине (covered bonds, секьюритизация), то поддержат его запуск:

домохозяйства (заемщики), получающие доступ к массовым долгосрочным и более дешевым кредитам — больше семей реально смогут купить жилье;
банки, которые освобождают капитал через секьюритизацию, получают новый источник ликвидности и могут наращивать кредитование без ограничений для собственного баланса. Их бизнес становится более масштабным и прибыльным;
институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании), получающие новый долгосрочный инструмент для вложений и стабильный доход в национальной валюте без валютных рисков;
государство, потому что решает проблемы доступности жилья и меньше тратит бюджетных средств на льготную ипотеку, получает больше налогов от экономики. Развитие строительства и смежных отраслей способствует принципиальному росту ВВП;
девелоперы и строительные компании, которые получают более широкий платежеспособный спрос и рост продаж и новых проектов.

Впрочем, при всех позитивах есть и те, кому идея эта не по душе, в частности:

Министерство финансов (как эмитент ОВГЗ). Сегодня инвесторы охотно покупают гособлигации, потому что они прибыльные и безналоговые. Если появится конкуренция в виде ипотечных бумаг, придется повышать ставки по ОВГЗ или потерять часть инвесторов;
часть политиков, которые теряют удобный пиар-инструмент: популистские программы («ипотека под 7%»). Рыночные механизмы более сложные, их сложнее объяснить избирателю. К тому же среди украинских политиков немногие разбираются в этих вещах и поэтому могут саботировать, чтобы не потерять видимость заботы;
банки с «короткой» бизнес-моделью, не готовые стандартизировать ипотеку и играть в долгую, потому что привыкли зарабатывать на потребительских кредитах и депозитных сертификатах НБУ, а не вкладываться в сложные механизмы секьюритизации;
скептичные инвесторы. Пока нет доверия к правовой системе и защите, часть инвесторов может просто бойкотировать новый инструмент.

Конечно, построить принципиально новый инвестиционный механизм сложнее, чем нарисовать яркий билборд с надписью «Ипотека 7%», и, собственно, эти новые механизмы и создают систему, которая работает десятилетиями. Запуск ипотечного конвейера выгоден практически всем участникам рынка и обществу в целом. Но он создает конкуренцию государственным заимствованиям и забирает у политиков популистскую игрушку. Мощный ипотечный рынок — это не враг бюджета, а, наоборот, двигатель для всей экономики. Инвесторы в ипотечные бумаги, по сути, запустят беспрерывное производство, чтобы «хлеба» было достаточно для всех. Чем больше мы создадим условий для инвесторов, тем меньше придется стоять в очередях и ждать «раздачу». Потому что настоящая дешевая ипотека рождается не из бюджета, а из рынка, где работают инвесторы.

Чем быстрее Украина поймет эту простую истину, тем быстрее у нас появится собственная сеть «пекарен» вместо очередей за «батоном».