Під котлован чи вторинка: як зараз купувати квартиру найвигідніше та в яких містах

Що відбувається на ринку первинної нерухомості?

Українці продовжують купувати нерухомість, орієнтуючись на західні й центральні області з огляду на безпековий чинник. Водночас зростає зацікавленість у придбанні житла в областях, які в попередні роки були менш привабливими для покупців. Про це в коментарях 24 Каналу розповіли експерти з ринку нерухомості Дмитро Карпіловський та Олена Гайдамаха.

• За даними ЛУН, ринок первинної нерухомості в Україні продовжує зростати. У більшості регіонів країни фіксують стабілізацію середньої вартості квадратного метра.
• Станом на 1 жовтня підвищення ціни в діапазоні 7 – 10% спостерігають у Луцьку, Рівному, Житомирі, Тернополі та Хмельницькому.

Водночас експерт виокремлює тренд на рекреаційну нерухомість: відпочинкові комплекси, готелі, котеджні містечка. Дмитро Карпіловський каже, що нині інвестиційні готелі конкурують з класичною житловою й комерційною нерухомістю.

До прикладу, зростання дохідної рекреаційної нерухомості триває в Києві. Інвестор залишається пасивним, а управлінням займається операційна компанія, яка генерує дохід.

Експертка Олена Гайдамаха говорить, що ціна квадратного метра в новобудовах зростає з огляду на підйом вартості енергоносіїв. Також на здорожчання нового житла впливають зміни в мережах громадського транспорту, як-от розбудова метро тощо.

Водночас динаміка будівництва в невеликих обласних центрах обумовлена легшим входом на ринок і меншою вартістю квадратного метра, зауважує експертка.

На думку Олени Гайдамахи, економічна активність в областях, які набувають популярності на ринку нерухомості, обмежена чинником цін. Бізнес менш охоче переїжджає до цих регіонів через високі орендну ставку та продаж.

Яка ситуація на ринку вторинної нерухомості?

Тенденції на вторинному ринку нерухомості географічно подібні до ситуації на первинці. У липні – вересні 2025 року проявилося зміщення зацікавленості покупців та інвесторів у квартирах на вторинці з заходу країни в бік сусідніх умовно-безпечних міст, як-от Тернополя, Хмельницького та Рівного. Ринок відреагував зростанням цін у цих містах до 13% (за однокімнатні квартири).

Поведінку покупців зараз здебільшого обумовлює прагнення купувати нерухомість з огляду на ризик просування ворога вглиб країни.

Сьогодні портрет покупця вибудовується такий: люди шукають квартиру, у яку можна заїхати й жити. І не має значення, в якому стані там ремонт, але щоб така можливість хоча б була. Переважна кількість людей, які зараз купують, це або сім'ї з дітьми, для яких хочуть спокійного навчання, або просто люди, які купують на запас на випадок, якщо ворог просунеться вперед. Вони просто купують, зачиняють двері й повертаються додому,
– каже Олена Гайдамаха.

Експерт Дмитро Карпіловський зазначає, що, попри всі труднощі, в економіці України абсорбується значний обсяг грошей, який приходить завдяки західній допомозі, зарплатам військових, а також через стримування відпливу капіталу валютними обмеженнями.

В економіці грошей стає насправді значно більше. Ми про це не думаємо, але умовно неважливо, чи людина заробила їх чесною працею, чи отримала хабар. Вона несе їх до салону з новими автівками, власник салону – у ресторан, власник ресторану – ще комусь. І врешті-решт гроші все одно осідають у кишенях українців. Відповідно, є більша готовність платити,
– говорить інвестор.

Як змінюється ринок оренди житла в Україні?

За час повномасштабної війни ціни на оренду житла в Україні змінювалися залежно від регіону. Найбільше зростання мали західні області, на сході та півдні ж ціни падали. Попит на оренду житла прогнозовано зберігатиметься у відносно безпечних областях.

Ціни на оренду прямо пропорційні вірі українців, що в місті X можна жити й заробляти. Якщо купівля – це індикатор віри у світле майбутнє довгостроково, то оренда – це більше індикатор того, що покращилася ситуація з робочими місцями й безпекова ситуація, що ВПО менше відтікають або більше повертаються,
– каже Дмитро Карпіловський.

Окрім універсального для всіх макроекономічного фактора, існують локаційні чинники зростання чи спаду цін на оренду. Експерт наводить приклад центральних районів Києва – Печерського та Золотих Воріт, де вартість наймання житла зростає у відповідь на попит з боку іноземців, які по роботі приїздять до столиці України й можуть дозволити собі платити на значно вищому рівні.

Експертка ринку нерухомості Олена Гайдамаха зауважує, що статистика сервісів для оренди відображає більше ціни, які хотіли б бачити орендодавці. Реальна ж ситуація на ринку дещо інша.

Споживач просто не знає бази реальних угод. Доступу до нього ні в кого, окрім рієлторів, немає. І там зовсім інші цифри, вони відрізняються. Як я говорю, на порталах "хотілки" власників, а насправді ситуація зовсім інша. Інколи люди роблять оце штучне збільшення для якихось своїх потреб. Я не розумію, для чого цей обман, тому що реальні цифри менші,
– зазначає рієлторка.

Зверніть увагу! Зростання цін на оренду житла також стимулює попит через початок навчального року та збільшення кількості закладів освіти, які повернулися до очної форми.