Агрессорам здесь не рады. Как в ЕС ограничили продажу недвижимости россиянам и белорусам

Військова агресія Росії в Україні та ризик ескалації нових загроз з боку Кремля в інших регіонах радикально змінили підхід країн Європи до національної безпеки та оборони.

У намаганні протидіяти новим викликам низка країн ЄС зосередилася на нерухомості, власниками якої є громадяни РФ.

Є чимало прикладів, коли росіяни скуповували на територіях інших країн земельні ділянки поруч з об’єктами військового та стратегічного значення, щоб збудувати там "котеджні містечка".

Такі наміри становлять небезпеку, оскільки нерухомість може бути використана Росією для цілей, що виходять за межі цивільного використання – для шпигунства, диверсій або під час імовірного наземного вторгнення.

У відповідь окремі держави ЄС вже почали запроваджувати на законодавчому рівні превентивні заходи.

Вони обмежують або фільтрують можливість набуття права власності на нерухоме майно громадянами держав-агресорів і пов’язаними з ними структурами.

Серед найпослідовніших прикладів – Фінляндія та Латвія.

Ці країни влітку 2025 року прийняли принципово різні, але однаково практичні підходи.

Вони можуть слугувати орієнтирами для інших держав Європи, а також можуть бути використані Україною для формування обмежень під час війни.

"Інститут законодавчих ідей" дослідив положення законів Фінляндії та Латвії, що допоможе детальніше зрозуміти досвід цих країн.

Фінляндія захищає критичну інфраструктуру.

Від початку війни в Україні та вступу Фінляндії до НАТО фінський уряд заявив про небезпеку гібридної агресії з боку Росії.

Приєднання до Альянсу лише посилило готовність країни протистояти прямій військовій загрозі, але водночас зробило її бажаною ціллю для застосування інших форм гібридного впливу – економічного, інформаційного та, зокрема, через інвестиції у нерухомість.

Фінляндія бачить загрозу з боку громадян РФ, які купували майно поблизу критично важливих об'єктів інфраструктури, наприклад електростанцій.

Тривалий час росіяни могли вільно купувати житло в країні, але від 2020 року контроль за цими операціями був посилений.

Протягом останніх п'яти років Міноборони Фінляндії виявило по всій країні понад 3 500 об'єктів нерухомості, пов'язаних з російськими власниками.

Деякі з цих об'єктів викликали підозру, оскільки це були літні будинки, обладнані великими вертолітними майданчиками, або лісові хатинки, незвично укріплені військовим спорядженням.

Також траплялися випадки, коли росіяни ставали інвесторами занедбаних готелів або порожніх логістичних складів, які роками не працювали, але знаходилися поблизу контрольно-пропускних пунктів на фінсько-російському кордоні.

На тлі загроз і викликів, у липні 2025 року Фінляндія запровадила низку змін до закону, щоб посилити контроль за придбанням нерухомості іноземними особами.

Був обраний інструмент "жорсткого фільтра" в межах системи дозволів.

Ключова новація – "безумовні перешкоди" для надання дозволу.

Вони стосуються осіб і організацій, громадянство або контроль яких пов’язані з державами, що становлять загрозу національній безпеці та порушили територіальну цілісність іншої країни.

Перелік таких держав визначається урядовою постановою та підлягає перегляду, що робить цей механізм досить гнучким і ризик-орієнтованим.

Розгляд заявок на купівлю нерухомості покладено на Міноборони, яке отримує широкі повноваження доступу до інформації від провідних відомств (міграційна служба, поліція, податкові органи тощо).

Таке положення забезпечує збереження правової визначеності для осіб, які вже мають усталені зв’язки з Фінляндією.

Латвія – обмеження і для юросіб.

Ще донедавна Латвія проводила слабку превентивну політику щодо операцій з придбанням нерухомості поблизу стратегічних об’єктів на своїй території.

Ба більше – достеменно невідомо, скільки нерухомості в країні вже належить росіянам і білорусам.

Держава почала відстежувати це лише на початку 2025 року.

За неофіційними даними, 1832 громадянина Росії та 124 громадянина Білорусі, які є бенефіціарними власниками компаній, володіють майном у Латвії через ці компанії.

Раніше до законодавства Латвії було внесено зміни.

Вони зобов'язують покупців, що бажають придбати нерухомість поблизу оборонних об'єктів, отримати дозвіл від Міноборони.

Так, у 2024 році було схвалено 119 угод поблизу об'єктів національної оборони.

Ситуацію навколо об'єктів критичної інфраструктури контролює Служба державної безпеки, яка також перевіряє придбання та оренду нерухомості поблизу цих об'єктів.

Проте влітку 2025 року Латвія посилила безпекові заходи на ринку нерухомості через закон про обмеження операцій, що загрожують національній безпеці.

Він передбачає заборону купівлі нерухомості в Латвії капіталом, пов’язаним з державами-агресорами, та її використання для впливу всупереч інтересам країни.

Важливо, що держава прямо пов’язує регулювання ринку нерухомості з економічною безпекою.

Оскільки концентрація осіб і капіталу, пов’язаних із Росією та Білоруссю, здатна перетворювати право власності на інструмент непрямого тиску.

Ключ до розуміння латвійського підходу полягає у визначенні кола заборонених суб’єктів.

Заборона набуття нерухомості поширена не лише на держав-агресорів та їхніх громадян, а й на юридичних осіб, зареєстрованих у цих державах, і на структури, де громадяни держав-агресорів або підконтрольні їм компанії мають суттєву участь.

Якщо 25% і більше капіталу або голосів належить таким особам, або кінцевими бенефіціарами прямо чи опосередковано є громадяни цих країн, то заборона зберігається.

Водночас закон залишає вузькі та чітко визначені винятки для фізичних осіб.

Зокрема, це стосується спадкування чи єдиного житла за наявності статусу постійного резидента ЄС, виданого Латвією, або постійного дозволу на проживання в Латвії, набутих до набрання чинності законом.

Також запроваджений перехідний період для вже розпочатих процедур.

Така комбінація демонструє прагнення зберегти баланс між принципом самозахисту демократії та правовою визначеністю для добросовісних набувачів, які вже мають зв’язок із державою.

Україна зволікає з обмеженнями.

До 2014 року громадяни РФ активно купували житло в Криму, Одесі та Києві, як інвестицію або "дачу біля моря".

Після окупації Криму попит різко впав, але угоди тривали до 2022 року, оскільки формально заборони на купівлю росіянами в Україні не було.

Це, зокрема, призвело до купівлі нерухомості у великих містах і подальшої діяльності ворожих агентів.

Українське законодавство недостатньо регулює це питання.

Від початку великої війни купівля нерухомості росіянами зупинилася через підзаконне регулювання, накладені санкції та посилений контроль, однак на рівні закону проблема регулювання відносин з державою-агресором залишається.

Необхідно запровадити на рівні закону повну заборону на придбання нерухомості громадянами та компаніями держав-агресорів, а також контрольованими ними структурами.

Досвід європейських країн показує: в умовах гібридної війни та повномасштабного вторгнення потрібні чіткі правила та обмеження, які мають дотримуватися беззастережно.

Україна має врахувати міжнародний досвід, а також використати вже накопичений за роки війни власний для прийняття закону щодо врегулювання відносин з особами, пов’язаними з державою-агресором.

Обов’язок ухвалити відповідний закон було закріплено ще три роки тому, але цього поки не зроблено.

Попри те, що він передбачений у плані законопроєктної роботи Верховної Ради на 2025 рік, а також включений у плани роботи Кабміну, однак у вересні він зник під час оновлення.

Саме тому досвід Фінляндії та Латвія є таким важливим для нас.

Країни, які не воюють з Росією, розуміють, що такі превентивні заходи є частиною їхньої національної безпеки.

Саме тому вони намагаються законодавчо врегулювати питання відносин з особами, які пов'язані з державою-агресором.

Автор: Світлана Гордієнко,.

юрист-аналітик "Інституту законодавчих ідей".

Зміст матеріалу є відповідальністю ГО "Інститут законодавчих ідей" та не є відображенням поглядів урядів Норвегії, Швеції або ІСАР Єднання.