От туалетных схем до генплана по-шанхайски. По каким схемам власть Киева работала пять лет?

26 октября должны были состояться местные выборы, но во время войны их отложили. При отсутствии выборов важно анализировать работу Киеврады, чтобы контролировать местных депутатов и иметь влияние на их решения.

Времена Омельченко и Черновецкого были золотым веком дерибана — земельные торги не были обязательными, а изменения в генплан Киева можно было вносить хоть каждый день, утверждая градостроительные обоснования для отдельных участков. При Попове был переходный период, когда понемногу отрабатывали схемы работы под новое законодательство. А при Виталии Кличко наступила эпоха возобновления аренды участков, переданных незаконно при предшественниках, «туалетных схем» и детальных планов территории (ДПТ), которые противоречили генплану города и всегда вызвали неудовольствие громады.

Итак, давайте по порядку.

Аренда навсегда

Когда вспыхивает очередной скандал с незаконной застройкой, городская власть традиционно обвиняет предшественников. Но в основном речь идет о земле в аренде, договоры на которую Киеврада может не возобновлять. Однако за 11 лет при Кличко почти все старые соглашения возобновлялись, а иногда даже предоставлялись новые участки под застройку.

Формально или молча — результат один: Киеврада соглашалась на продление аренды. Ведь уже более 20 лет действует принцип молчаливого согласия: если власть не отказала вовремя, договор возобновляется автоматически. И эта бездеятельность — такая же ответственность, как и сознательное голосование.

Показательна «последовательность» власти: в 2024 году депутаты отказались продлевать разрешение для МАФов и решили продавать все места только через аукционы. Тысячи предпринимателей потеряли работу, хотя все киоски занимают не более 20 га. При этом Киеврада спокойно продлевает аренду сотен гектаров земли под застройку — часто без конкурса и незаконно. Хотя могла бы просто определить, что все новые соглашения будут заключаться исключительно через открытые торги. Эффект для города и бюджета был бы в несколько раз больше, чем от «реформы киосков».

В скандальных случаях депутаты делают вид, что ничего не происходит: не вспоминают об истечении действия договоров или умышленно затягивают рассмотрение. Таких участков сотни, рассмотрим ниже некоторые из них.

Музей выдающихся деятелей украинской культуры. В прошлом созыве Киеврада не возобновила договор под давлением громады, но и не отказала — решение принял суд. В 2022 году Киевская городская государственная администрация подала проект отказа, который депутаты провалили, а позже внесла новый — о возобновлении. После волны возмущения в 2023-м снова подали отказ, но голосов не хватает. Впрочем, решение уже не имеет значения — действие договора закончилось, и КГГА намеренно затянула подачу, чтобы Киеврада не смогла законно отказать.

Литературный сквер. Рада прошлого созыва не успела рассмотреть вопрос, и аренду возобновили через суд. Рада нового созыва вместо отказа внесла проект раздела участков, где комиссия втайне добавила пункт о возобновлении. Пока громада боролась, сроки отказа истекли — застройщик снова может выиграть в суде.

«Голосеевская башня». Договор возобновлен судом в 2020-м, потому что Киеврада не успела. Новый проект отказа КГГА подала с опозданием: документ датирован декабрем 2022-го, но внесен только после окончания договора — 3 февраля 2023-го. Прокуратура теперь отстаивает интересы города в суде.

Если арендатор что-то нарушал, Киеврада уже не имеет права возобновить договор. Департамент земресурсов проверяет только долги, которые арендаторы погашают перед возобновлением. Это позволяет безнаказанно принимать выгодные решения.

Зверинецкий сквер. Громада с 2012 года борется против застройки 2 га возле Ботанического сада. Суды подтвердили незаконность аренды, но не вернули землю из-за срока давности. Киеврада дважды присваивала участкам статус сквера, который КГГА помогла отменить. В 2019 году заместитель главы КГГА Петр Оленич подал проект решения о расторжении договора за нарушения арендатора, в 2020-м — проект об отказе в возобновлении договора аренды, а в 2021 году — проект возобновления, и Киеврада его одобрила.

Экопарк «Осокорки». В 2019 году Киеврада расторгла договор с ООО «Контактбудсервис» из-за долгов, но суд отменил решение. После этого КГГА подала проект о возобновлении, хотя Верховный суд позже подтвердил долг в 22 млн грн. Несмотря на это, арендатор возобновил три договора, а Киеврада продолжает продвигать вопрос.

Китаев. 60 га зарезервированной под заповедание земли, незаконно переданной раньше в аренду, частично памятник археологии. Громада против, застройки нет. Несмотря на это, Киеврада возобновила аренду трех участков, еще два оставила на потом. Застройщик — бывший заместитель главы КГГА Игорь Никонов.

«Туалет» под крышей инвентаризации

Здание или сооружение в частной собственности — вундерваффе земельной коррупции. Еще с 2008 года, когда ввели обязательные земельные торги, в статье 134 Земельного кодекса Украины появилась роковая норма: участки, на которых есть частные здания, не выставляются на торги. Но сколько земли можно получить под одно здание, не определено. Так родилась «туалетная» и многие другие схемы, где несколько метров «капита» давали гектары золотой коммунальной земли.

Вместо того, чтобы исправить норму, возможности для махинаций только расширяли. С 2018 года разрешали передавать участки под частными зданиями без детальных планов территорий, а с 2020-го — вообще без учета градостроительной документации. «Дерегуляция» в строительстве, технической инвентаризации и госрегистрации позволила оформлять самострой и даже несуществующие сооружения как капитальные. В реестре появляется запись — и все, здание существует. Проверять не надо. Чиновники верят электронным реестрам, так что формально ни за что не отвечают. Украина превратилась в «страну в смартфоне», где виртуальные стены открывают двери к реальной земле.

В нынешней Киевраде было все: передача участков под несуществующие здания, под снесенные сооружения, под киоски, зарегистрированные как капитальные. Классические «туалетные схемы», легализация самозахвата, оформление самостроя — на любой вкус. Удобнее всего прятать такое добро под «инвентаризацию» — сотни участков в пакете. Именно так проводили землю для Дениса Комарницкого. Более того, при инвентаризации часто просто искали, где между застройками можно втиснуть участок для будущих афер.

Всего было принято более 170 решений об утверждении технической документации по землеустройству относительно инвентаризации. В одном решении — несколько участков, в другом — сотни. Например, в кейсе Комарницкого — 131. Даже большинство депутатов не понимали, за что голосуют. Общественность также не заметила, а об афере узнала уже из расследования Национального антикоррупционного бюро. Сколько сомнительных участков сформировано, не знает никто. Но все они потенциальные мины замедленного действия, которые придется проверять.

Схемы с несуществующей недвижимостью остановить проще всего, если есть общественный контроль. Прокуратура охотно берется, когда громада обращается. Обычно такие аферы касаются небольших участков, где трудно увидеть, действительно ли там что-то стоит. Для больших участков истории заканчиваются быстрее. Например, в прошлом году попытку получить 0,15 га под застройку на ул. Катерины Билокур в Печерском районе остановили еще до рассмотрения в земельной комиссии.

Классические «туалетные схемы» с реальными зданиями почти невозможно остановить, даже когда это самострои. Показательный пример — ООО «Менаполис» на ул. Голосеевской, 13д. Расследование «Наших грошей» доказало: сооружения возведены самочинно на самовольно захваченной земле, открыто уголовное производство. Но депутаты все видели — фото, документы, площадь 53 м² — и все равно отдалили под застройку участок в 5500 м². Через три года, после сюжета BIHUS.Info, Киеврада в спешке расторгла договор и сделала вид, что ее обманули. Но окончательное слово за судом, ведь депутаты нарушили даже позицию Конституционного суда.

Так что не стоит питать иллюзий — Киеврада не воюет с «туалетными схемами». Она только усовершенствовала их. И теперь каждая инвентаризация может стать очередным дерибаном, а виртуальный «туалет» — ключом к реальной киевской земле.

«Дома-призраки»

Борьба киевлян против застройки зеленой зоны возле метро «Лесная», включительно с частью парка Киото, продолжается еще со времен Омельченко. В 2004 году Киеврада, несмотря на генплан, передала участок под ТРЦ компании «Женсан». При первых каденциях Кличко КГГА демонстративно выступала против, даже подала в 2017-м проект расторжения договора аренды, но со временем позиция городской власти кардинально изменилась.

Аппетиты застройщика, связанного с Вагифом Алиевым, постепенно росли: площадь будущего ТРЦ увеличили, под него начали подчищать соседние участки. В марте 2021 года депутаты рассматривали передачу еще одного участка «Женсану» — якобы под существующий магазин с кафе. На представленном слайде было видно, что никакого здания там нет уже два года, оставались одни руины.

Депутаты могли убедиться сами, открыв спутниковую карту: за полгода до голосования на месте здания уже был котлован, а часть парка Киото была вырублена. Но это никого не смутило. Должностные лица КГГА спокойно подготовили проект, а депутаты поддержали его, ведь в Госреестре прав до сих пор значилось здание площадью почти 2700 м².

Так «виртуальная недвижимость» стала реальным инструментом захвата зеленой зоны столицы.

Одним из самых показательных примеров стало рассмотрение вопроса о землеотводе под сталинским кессоном в парке «Наталка» — символ отношения и Киеврады, и Виталия Кличко к самовольным застройкам.

Решение протащили благодаря двум махинациям. Сначала незаконно зарегистрировали отдельную конструкцию незавершенного туннеля под Днепром как готовое «здание для публичных выступлений Кессон». Потом при инвентаризации участок с кессоном «подшили» к соседнему с реальными зданиями, чтобы передать землю без конкурса. На самом деле кессон — это лишь часть незавершенного объекта, стоящего не на своем месте.

Любая достройка в пределах прибрежной защитной полосы запрещена, но с 2021 года владелец — бизнесмен Игорь Тынный — выполнял там работы, называя их капремонтом. Фактически речь шла о новом строительстве и самозахвате земли, то есть об уголовном правонарушении.

На заседании Киеврады представительница застройщика откровенно подтвердила достройку. Сам Виталий Кличко лично пришел поддержать решение, объяснив: «Сейчас там модерный артобъект. Долепили стекляшку, потому что в том состоянии оставить было невозможно».

Так что мэр и депутаты прекрасно знали, что на берегах Днепра происходит незаконное строительство, но это их не остановило. И, похоже, не могло, ведь многие пиар-проекты Кличко, от Стеклянного моста до Моста-волны, также возводились на самовольно занятых землях.

«Техническое наращивание»

Кроме «туалетной», существуют и другие схемы получения земли без конкурса и без детальных планов территорий. По Земельному кодексу, участки можно передавать без аукциона для строительства или обслуживания объектов инженерной, транспортной и энергетической инфраструктуры, кроме объектов дорожного сервиса. Градостроительное законодательство разрешает это даже без утвержденной документации, но объект должен быть «линейным».

Это породило новую схему: застройщики получают небольшие участки рядом с основными якобы для технических нужд. В нынешнем созыве Киеврада приняла более 60 таких решений. Даже несколько соток могут принести застройщику дополнительные тысячи квадратных метров площади — и миллионные прибыли.

Часто без этих вспомогательных кусков реализовать проект вообще невозможно: застройщики сжимают здания до границ участков и нуждаются в дополнительной земле. Так Киеврада выделила ООО «Женсан» два участки возле парка Киото (0,18 га) и группе «Ковальская» — 0,15 га под NUVO Business Park на ул. Жилянской, оба строительства — вопреки генплану.

Есть и более изысканные примеры этой схемы. На бульваре Николая Михновского землю под видом благоустройства передали… Национальному агентству по вопросам предотвращения коррупции. Перед зданием НАПК была большая коммунальная парковка, которую КП «Киевтранспарксервис» сдавало через Prozorro. Агентству она понравилась, и оно попросило Киевраду передать землю в постоянное пользование. Законно это сделать было невозможно, поэтому чиновники прибегли к мошенничеству.

Нацагентство получило часть бульвара и зеленой зоны формально «для устройства объектов транспортной инфраструктуры», умолчав о существовании коммунальной парковки. Но по закону стоянка — это объект дорожного сервиса, и такие земли антикоррупционное агентство получать не может. Так что сегодня НАПК пользуется парковкой незаконно, а городская власть делает вид, что ничего не произошло. И, возможно, именно поэтому агентство не особенно тщательно проверяет декларации киевских чиновников.

Не менее показательная история — строительство «аквапаркинга» на Приречной. Так киевляне назвали паркинг, который городская власть хочет построить просто в зоне весенних разливов Днепра.

Законно передать землю под такой объект невозможно — нет ни детального плана территории, ни плана зонирования. Так что в проекте КГГА участок оформили якобы для «линейных объектов транспортной инфраструктуры» — без права возведения паркинга. Но по просьбе КП « Житлоинвестбуд-УКБ» земельная комиссия просто убрала эти слова из текста.

Так Киеврада сделала документ незаконным, но удобным для застройки. В КГГА прекрасно знали о нарушении — Кличко лично подал представление о «неотложности» и назвал строительство паркинга приоритетом.

На Пейзажной аллее городская власть тоже запланировала «паркинг двойного назначения» — с укрытием и офисом для директора фонда братьев Кличко Ангелины Осадчей. Для этого взяли старое решение о ДПТ на 206 га и подложили новый проект в 90 раз меньшей площади. Об общественных обсуждениях не слышали даже местные жители, об этом заявила Герой Украины Ада Роговцева. После общественного резонанса Кличко лично предложил снять вопрос с рассмотрения. Но, несмотря на временную победу громады, ДПТ не отклонен — его могут вернуть в любой момент.

ДПТ вместо генплана

При каденции Кличко детальные планы территорий стали главным инструментом легализации застройки вопреки генплану Киева. Если в предыдущем созыве приняли 25 таких документов, то во время войны — всего шесть, из которых четыре разработаны еще раньше. Но каждый — в частных интересах, за средства застройщиков и вопреки действующему законодательству.

Верховная Рада еще в 2021 году законом №711-IX узаконила главную схему Киеврады — возможность менять функциональное назначение территорий в ДПТ, даже если это противоречит генплану.

Минский массив. ДПТ предусматривает жилую застройку 30 га полей ГП «Пуща-Водица» в интересах Stolitsa Group. Суды уже несколько лет рассматривают иск активиста Александра Кучерявого, доказывающего незаконность проекта.

Оболонь и Позняки. Оба ДПТ приняли в 2021 году без стратегической экологической оценки — документы просто подделали задним числом, чтобы избежать процедуры. Это прямое нарушение Орхусской конвенции, ведь общественные обсуждения были только формальными. Иск общественных активистов до сих пор не рассмотрен даже в первой инстанции.

Лыбидская. Проект предусматривает шоссе поверх реки Лыбидь, разработанный еще до полномасштабной войны, без учета современных требований безопасности. Утвержденный в 2024-м, он игнорирует новые потребности города в условиях войны.

Воскресенский промрайон. ДПТ приняли в 2023 году, несмотря на протесты громады. Документ подали без обновления после общественных слушаний в 2021 году. Прокуратура уже оспаривает решение в суде, а полиция расследовала попытку захвата земель «Укрзалізниці».

Солдатская слободка. ДПТ в центре города приняли в турборежиме — за десять дней от регистрации до голосования. В документе высоту застройки увеличили с 27 до 75 метров, что нарушает нормы по охране объектов культурного наследия. Разработчики заявили, что высоту «еще согласуют», хотя согласование с Минкультом давно отменено.

Утверждение таких детальных планов территорий преследует две цели.

Во-первых, легализация незаконного строительства. ДПТ «Воскресенский» закрепляет ЖК Freedom (бывший «Укрбуд»), ДПТ Дарницкого района — ЖК «Лебединый» (Perfect Group Исаенко), ДПТ Лыбидской — вторую очередь Ocean Plaza и небоскреб A136 Highlight Tower от DIM и Дениса Комарницкого.

Во-вторых, подготовка новых участков под застройку — создание основы для изменения целевого назначения земли и дальнейших решений Киеврады.

Уже через несколько месяцев после начала каденции депутаты передали участок под жилой комплекс на месте стадиона на бульваре Вернадского, несмотря на то, что генплан определяет его как часть спортивного парка. А в 2023 году — землю на проспекте Георгия Нарбута под застройку, опять же вопреки генплану.

Таким образом, ДПТ в Киеве стали универсальным инструментом для обхода законов и общественного контроля: от легализации старых схем до запуска новых.

…Если посмотреть на количество незаконных или вредных для громады решений, нынешний созыв Киеврады выглядит немного лучше предыдущего. Но это не заслуга депутатов, просто застройщики стали менее активными из-за пандемии и войны. Вместе с тем Киеврада сейчас охотно поддерживает проекты, которые раньше громада успела остановить. А с последствиями хаотичной инвентаризации земель, когда за последние годы сформировали тысячи участков без надлежащего контроля, город еще столкнется. И не раз.