Від туалетних схем до генплану по-шанхайськи. За якими схемами влада Києва працювала п’ять років?

26 жовтня мали би відбутися місцеві вибори, але під час війни їх відтермінували. За відсутності виборів важливо аналізувати роботу Київради, щоб контролювати місцевих депутатів і мати вплив на їхні рішення.

Часи Омельченка і Черновецького були золотим віком дерибану — земельні торги не були обов’язковими, а зміни до генплану Києва можна було вносити хоч щодня, затверджуючи містобудівні обґрунтування для окремих ділянок. При Попові був перехідний період, коли потроху відпрацьовували схеми роботи під нове законодавство. А за Віталія Кличка настала епоха поновлення оренди ділянок, переданих незаконно за попередників, «туалетних схем» і детальних планів території (ДПТ), що суперечили генплану міста і завжди викликали незадоволення громади.

Тож давайте по порядку.

Оренда назавжди

Коли спалахує черговий скандал із незаконною забудовою, міська влада традиційно звинувачує попередників. Та здебільшого йдеться про землю в оренді, договори на яку Київрада може не поновлювати. Проте за 11 років при Кличку майже всі старі угоди поновлювалися, а подекуди навіть надавалися нові ділянки під забудову.

Формально чи мовчки — результат один: Київрада погоджувалася на подовження оренди. Адже вже понад 20 років діє принцип мовчазної згоди: якщо влада не відмовила вчасно, договір поновлюється автоматично. І ця бездіяльність — така ж сама відповідальність, як і свідоме голосування.

Показова «послідовність» влади: 2024 року депутати відмовилися подовжувати дозволи для МАФів і вирішили продавати всі місця лише через аукціони. Тисячі підприємців втратили роботу, хоча всі кіоски займають не більш як 20 га. Водночас Київрада спокійно подовжує оренду сотень гектарів землі під забудову — часто без конкурсу й незаконно. Хоча могла б просто визначити, що всі нові угоди укладатимуться виключно через відкриті торги. Ефект для міста і бюджету був би в рази більший, ніж від «реформи кіосків».

У скандальних випадках депутати вдають, що нічого не відбувається: не згадують про завершення дії договорів або навмисно затягують розгляд. Таких ділянок — сотні, розглянемо нижче деякі з них.

Музей видатних діячів української культури. У минулому скликанні Київрада не поновила договору під тиском громади, але й не відмовила — рішення ухвалив суд. 2022 року Київська міська державна адміністрація подала проєкт відмови, який депутати провалили, а згодом внесла новий — про поновлення. Після хвилі обурень 2023-го знову подали відмову, але голосів не вистачає. Втім, рішення вже не має значення — дія договору закінчилася, і КМДА навмисно затягнула подання, щоб Київрада не змогла законно відмовити.

Літературний сквер. Рада минулого скликання не встигла розглянути питання, і оренду поновили через суд. Рада нового скликання замість відмови внесла проєкт поділу ділянок, де комісія потай додала пункт про поновлення. Поки громада боролася, строки відмови спливли — забудовник знову може виграти в суді.

«Голосіївська вежа». Договір поновлено судом 2020-го, бо Київрада не встигла. Новий проєкт відмови КМДА подала із запізненням: документ датований груднем 2022-го, але внесений лише після завершення договору — 3 лютого 2023-го. Прокуратура тепер відстоює інтереси міста в суді.

Якщо орендар щось порушував, Київрада вже не має права поновити договір. Департамент земресурсів перевіряє лише борги, які орендарі гасять перед поновленням. Це дає можливість безкарно приймати вигідні рішення.

Звіринецький сквер. Громада з 2012 року бореться проти забудови 2 га біля Ботанічного саду. Суди підтвердили незаконність оренди, але не повернули землі через строк давності. Київрада двічі присвоювала ділянкам статус скверу, який КМДА допомогла скасувати. 2019 року заступник голови КМДА Петро Оленич подав проєкт рішення про розірвання договору за порушення орендаря, 2020-го — проєкт про відмову в поновленні договору оренди, а 2021 року — проєкт поновлення, і Київрада його схвалила.

Екопарк «Осокорки». 2019 року Київрада розірвала договори з ТОВ «Контактбудсервіс» через борги, але суд скасував рішення. Після цього КМДА подала проєкт про поновлення, хоча Верховний суд пізніше підтвердив борг у 22 млн грн. Попри це, орендар поновив три договори, а Київрада і надалі просуває питання.

Китаїв. 60 га зарезервованої під заповідання землі, незаконно переданої раніше в оренду, частково пам’ятка археології. Громада проти, забудови нема. Попри це, Київрада поновила оренду трьох ділянок, ще дві залишила на потім. Забудовник — ексзаступник голови КМДА Ігор Ніконов.

«Туалет» під дахом інвентаризації

Будівля або споруда в приватній власності — вундерваффе земельної корупції. Ще з 2008 року, коли запровадили обов’язкові земельні торги, у статті 134 Земельного кодексу України з’явилася фатальна норма: ділянки, на яких є приватні будівлі, не виставляються на торги. Але скільки землі можна отримати під одну будівлю, не визначено. Так народилася «туалетна» й багато інших схем, де кілька метрів «капіту» давали гектари золотої комунальної землі.

Замість виправити норму, можливості для махінацій тільки розширювали. З 2018 року дозволили передавати ділянки під приватними будівлями без детальних планів територій, а з 2020-го — взагалі без урахування містобудівної документації. «Дерегуляція» у будівництві, технічній інвентаризації й держреєстрації дала змогу оформлювати самобуди та навіть неіснуючі споруди як капітальні. У реєстрі з’являється запис — і все, будівля «є». Перевіряти не треба. Чиновники «вірять» електронним реєстрам, тож формально ні за що не відповідають. Україна перетворилася на «країну в смартфоні», де віртуальні стіни відчиняють двері до реальної землі.

У нинішній Київраді зустрічалося все: передача ділянок під будівлі, яких не існує, під знесені споруди, під кіоски, що зареєстровані як «капітальні». Класичні «туалетні схеми», легалізація самозахоплень, оформлення самобудів — на будь-який смак. Найзручніше ховати таке добро під «інвентаризацію» — сотні ділянок у пакеті. Саме так проводили землю для Дениса Комарницького. Ба більше, під час інвентаризації часто просто шукали, де між забудовами можна «втиснути» ділянку для майбутніх оборудок.

Усього було ухвалено понад 170 рішень про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації. В одному рішенні — кілька ділянок, в іншому — сотні. Наприклад, у кейсі Комарницького — 131. Навіть більшість депутатів не розуміли, за що голосують. Громадськість також не помітила, а про оборудку дізналася вже з розслідування Національного антикорупційного бюро. Скільки сумнівних ділянок сформовано, не знає ніхто. Але всі вони потенційні міни уповільненої дії, які доведеться перевіряти.

Схеми з неіснуючою нерухомістю — найпростіші для зупинки, якщо є громадський контроль. Прокуратура охоче береться, коли громада звертається. Зазвичай такі оборудки стосуються невеликих ділянок, де важко побачити, чи справді там щось стоїть. Для більших ділянок історії закінчуються швидше. Наприклад, торік спробу отримати 0,15 га під забудову на вул. Катерини Білокур у Печерському районі було зупинено ще до розгляду в земельній комісії.

Класичні «туалетні схеми» з реальними будівлями майже неможливо зупинити, навіть коли це самобуди. Показовий приклад — ТОВ «Менаполіс» на вул. Голосіївській, 13д. Розслідування «Наших грошей» довело: споруди зведено самочинно на самовільно захопленій землі, відкрито кримінальне провадження. Але депутати все бачили — фото, документи, площу 53 м² — і однаково віддали під забудову ділянку у 5500 м². Через три роки, після сюжету BIHUS.Info, Київрада поспіхом розірвала договір і зробила вигляд, що її обдурили. Та остаточне слово за судом, адже депутати порушили навіть позицію Конституційного суду.

Тож не варто тішити себе ілюзіями — Київрада не воює з «туалетними схемами». Вона лише вдосконалила їх. І тепер кожна інвентаризація може стати черговим дерибаном, а віртуальний «туалет» — ключем до реальної київської землі.

«Будинки-привиди»

Боротьба киян проти забудови зеленої зони біля метро «Лісова», включно з частиною парку Кіото, триває ще з часів Омельченка. 2004 року Київрада, всупереч генплану, передала ділянку під ТРЦ компанії «Женсан». За перших каденцій Кличка КМДА демонстративно виступала проти, навіть подала 2017-го проєкт розірвання договору оренди, але згодом позиція міської влади кардинально змінилася.

Апетити забудовника, пов’язаного із Вагіфом Алієвим, поступово зростали: площу майбутнього ТРЦ збільшили, під нього почали «підчищати» сусідні ділянки. У березні 2021 року депутати розглядали передачу ще однієї ділянки «Женсану» — нібито під існуючий магазин із кафе. На представленому слайді було видно, що ніякої будівлі там уже два роки як не існувало, залишалися самі руїни.

Депутати могли переконатися самі, відкривши супутникову карту: за пів року до голосування на місці «будівлі» вже був котлован і вирубана частина парку Кіото. Та це нікого не збентежило. Посадовці КМДА спокійно підготували проєкт, а депутати підтримали його, адже в Держреєстрі прав досі значилася будівля площею майже 2700 м².

Так «віртуальна нерухомість» стала реальним інструментом захоплення зеленої зони столиці.

Одним із найпоказовіших прикладів став розгляд питання про землевідведення під сталінським кесоном у парку «Наталка» — символ ставлення і Київради, і Віталія Кличка до самочинних забудов.

Рішення протягнули завдяки двом махінаціям. Спершу незаконно зареєстрували окрему конструкцію незавершеного тунелю під Дніпром як готову «будівлю для публічних виступів Кесон». Потім під час інвентаризації ділянку з кесоном «підшили» до сусідньої з реальними будівлями, щоб передати землю без конкурсу. Насправді кесон — лише частина незавершеного об’єкта, що стоїть не на своєму місці.

Будь-яке добудовування в межах прибережної захисної смуги заборонене, але з 2021 року власник — бізнесмен Ігор Тинний — виконував там роботи, називаючи їх «капремонтом». Фактично йшлося про нове будівництво й самозахоплення землі, тобто про кримінальне правопорушення.

На засіданні Київради представниця забудовника відверто підтвердила добудову. Сам Віталій Кличко особисто прийшов підтримати рішення, пояснивши: «Зараз там модерний артоб’єкт. Доліпили скляшку, бо в тому стані лишити було неможливо».

Тож мер і депутати чудово знали, що на берегах Дніпра відбувається незаконне будівництво, але це їх не зупинило. І, схоже, не могло, адже чимало піар-проєктів Кличка, від Скляного мосту до Мосту-хвилі, також зводилися на самовільно зайнятих землях.

«Технічне нарощування» 

Окрім «туалетної», існують й інші схеми отримання землі без конкурсу та без детальних планів територій. За Земельним кодексом, ділянки можна передавати без аукціону для будівництва чи обслуговування об’єктів інженерної, транспортної та енергетичної інфраструктури, крім об’єктів дорожнього сервісу. Містобудівне законодавство дозволяє це навіть без затвердженої документації, але об’єкт має бути «лінійним».

Це породило нову схему: забудовники отримують невеликі ділянки поруч із основними нібито для технічних потреб. У нинішньому скликанні Київрада ухвалила понад 60 таких рішень. Навіть кілька соток можуть принести забудовнику додаткові тисячі квадратних метрів площі — і мільйонні прибутки.

Часто без цих «допоміжних» шматків реалізація проєктів узагалі неможлива: забудовники стискають будівлі до меж ділянок і потребують додаткової землі. Так Київрада виділила ТОВ «Женсан» дві ділянки біля парку Кіото (0,18 га) і групі «Ковальська» — 0,15 га під NUVO Business Park на вул. Жилянській, обидва будівництва — всупереч генплану.

Є і більш вишукані приклади цієї схеми. На бульварі Миколи Міхновського землю під виглядом благоустрою передали… Національному агентству з питань запобігання корупції. Перед будівлею НАЗК була велика комунальна парковка, яку КП «Київтранспарксервіс» здавало через Prozorro. Агентству вона сподобалася, і воно попросило Київраду передати землю у постійне користування. Законно це зробити було неможливо, тож чиновники вдалися до шахрайства.

Нацагентство отримало частину бульвару й зеленої зони формально «для влаштування об’єктів транспортної інфраструктури», замовчавши про існування комунальної парковки. Але за законом стоянка — це об’єкт дорожнього сервісу, і такі землі антикорупційне агентство отримувати не може. Тож сьогодні НАЗК користується парковкою незаконно, а міська влада робить вигляд, що нічого не сталося. І, можливо, саме тому агентство не надто ретельно перевіряє декларації київських чиновників.

Не менш показова історія — будівництво «аквапаркінгу» на Прирічній. Так кияни назвали паркінг, який міська влада хоче звести просто в зоні весняних розливів Дніпра.

Законно передати землю під такий об’єкт неможливо — немає ані детального плану території, ані плану зонування. Тож у проєкті КМДА ділянку оформили нібито для «лінійних об’єктів транспортної інфраструктури» — без права зведення паркінгу. Але на прохання КП «Житлоінвестбуд-УКБ» земельна комісія просто прибрала ці слова з тексту.

Так Київрада зробила документ незаконним, але зручним для забудови. У КМДА прекрасно знали про порушення — Кличко особисто подав подання про «невідкладність» і назвав будівництво паркінгу пріоритетом.

На Пейзажній алеї міська влада теж запланувала «паркінг подвійного призначення» — із укриттям і офісом для директорки фонду братів Кличків Ангеліни Осадчої. Для цього взяли старе рішення про ДПТ на 206 га й підклали новий проєкт у 90 разів меншої площі. Про громадські обговорення не чули навіть місцеві жителі, про це заявила Герой України Ада Роговцева. Після суспільного резонансу Кличко особисто запропонував зняти питання з розгляду. Та, попри тимчасову «перемогу громади», ДПТ не відхилено — його можуть повернути в будь-який момент.

ДПТ замість генплану

За каденції Кличка детальні плани територій стали головним інструментом легалізації забудови всупереч генплану Києва. Якщо в попередньому скликанні ухвалили 25 таких документів, то під час війни — лише шість, із яких чотири розроблені ще раніше. Але кожен — у приватних інтересах, за кошт забудовників і всупереч чинному законодавству.

Верховна Рада ще 2021 року законом №711-IX узаконила головну схему Київради — можливість змінювати функціональне призначення територій у ДПТ, навіть якщо це суперечить генплану.

Мінський масив. ДПТ передбачає житлову забудову 30 га полів ДП «Пуща-Водиця» в інтересах Stolitsa Group. Суди вже кілька років розглядають позов активіста Олександра Кучерявого, який доводить незаконність проєкту.

Оболонь і Позняки. Обидва ДПТ ухвалено 2021 року без стратегічної екологічної оцінки — документи просто підробили заднім числом, щоб уникнути процедури. Це пряме порушення Орхуської конвенції, адже громадські обговорення були лише формальні. Позов громадських активістів і досі не розглянуто навіть у першій інстанції.

Либідська. Проєкт передбачає шосе поверх річки Либідь, розроблений ще до повномасштабної війни, без урахування сучасних вимог безпеки. Затверджений 2024-го, він ігнорує нові потреби міста в умовах війни.

Воскресенський промрайон. ДПТ ухвалили 2023 року, незважаючи на протести громади. Документ подали без оновлення після громадських слухань 2021 року. Прокуратура вже оскаржує рішення в суді, а поліція розслідувала спробу захоплення земель «Укрзалізниці».

Солдатська слобідка. ДПТ у центрі міста ухвалили в турборежимі — за десять днів від реєстрації до голосування. У документі висоту забудови збільшено з 27 до 75 метрів, що порушує пам’яткоохоронні норми. Розробники заявили, що висоту «ще узгодять», хоча погодження з Мінкультом давно скасовані.

Затвердження таких детальних планів територій має дві мети.

По-перше, легалізація незаконного будівництва. ДПТ «Воскресенський» закріплює ЖК Freedom (екс-«Укрбуд»), ДПТ Дарницького району — ЖК «Лебединий» (Perfect Group Ісаєнка), ДПТ Либідської — другу чергу Ocean Plaza і хмарочос A136 Highlight Tower від DIM і Дениса Комарницького.

По-друге, підготовка нових ділянок під забудову — створення підґрунтя для зміни цільового призначення землі та подальших рішень Київради.

Уже через кілька місяців після початку каденції депутати передали ділянку під житловий комплекс на місці стадіону на бульварі Вернадського, попри те, що генплан визначає її як частину спортивного парку. А 2023 року — землю на проспекті Георгія Нарбута під забудову, знову всупереч генплану.

Таким чином, ДПТ у Києві стали універсальним інструментом для обходу законів і суспільного контролю: від легалізації старих схем до запуску нових.

…Якщо подивитися на кількість незаконних або шкідливих для громади рішень, нинішнє скликання Київради виглядає трохи краще за попереднє. Але це не заслуга депутатів, просто забудовники стали менш активними через пандемію та війну. Водночас Київрада нині охоче підтримує проєкти, які раніше громада встигла зупинити. А наслідки хаотичної інвентаризації земель, коли за останні роки сформували тисячі ділянок без належного контролю, місто ще відчує. І не раз.