Іпотека для безхатька. Приховані ризики та реальна вартість програми «єОселя» для позичальників

В Україні запустили новий етап доступної іпотеки: тепер держава компенсує 70% першого внеску, 70% щомісячних платежів протягом року та надає до 40 тис. грн на оформлення документів. Програма розрахована на підтримку внутрішньо переміщених осіб (ВПО) і жителів прифронтових територій.

Виглядає, ніби держава нарешті простягає руку тим, хто втратив дім. Але якщо придивитися уважніше, то ця рука тримає кредитний договір. У цьому «жесті підтримки» є щось глибоко суперечливе, навіть якщо формально він і виглядає гуманним — людині, яка втратила дім, пропонують купити новий, але у борг.

ВПО далеко не завжди є позичальниками із прогнозованим доходом. Ці люди втратили все — житло, стабільність, роботу, документи. Їм потрібен дах, а не борг. Навіть якщо частину заплатить держава, решта на всі наступні роки стане їхнім тягарем із зобов’язань, які ляжуть на людей, що не мають фінансової спроможності.

Соціальна політика підмінена кредитною, а милосердя — фінансовим маркетингом. Якщо людині без даху над головою дати не хату, а кредит, то вона й далі житиме під дощем, тільки тепер ще й із боргом. Тож пропонувати ВПО кредит замість грантового житла — це як запропонувати людині, що тоне, взяти човен у лізинг.

Не допомога, а ілюзія

Гроші з бюджету йдуть не на житло, а в капітал ПАТ «Українська фінансова житлова компанія» (Укрфінжитло), яке через банки кредитує придбання житла в недобудовах, чим фактично фінансує забудовників. Витрачаючи бюджетні гроші не на житло, а на його часткову компенсацію та кредитні відсотки «безхатнім», у реальності держава фінансує банки і забудовників, а не людей.

Ще один прихований ризик полягає у тому, що більшість кредитів у межах програми видаються не на готове житло, а на будівництво. Тобто переселенець фактично стає інвестором забудовника, беручи кредит на об’єкт, який йому лише мають звести.

Така схема не просто ризикована — вона подвійно небезпечна.

Формально програма «єОселя» виглядає просто: людина отримує кредит на житло, яке ще будується. Але фактично вона не купує готової квартири, а фінансує забудовника. Це означає, що позичальник стає учасником ризику девелоперського проєкту без жодних гарантій, що житло справді буде добудоване, введене в експлуатацію й оформлене на нього.

На перший погляд, державна компенсація 70% першого внеску і 70% щомісячних платежів виглядає вагомою допомогою переселенцям. Насправді ж, по-перше, це визнання, що навіть мінімальний внесок у пів мільйона гривень є непідйомним для більшості українців. А по-друге, при ближчому знайомстві із ситуацією допомога не така вже й щедра.

Рахуємо разом. Згідно з даними Укрфінжитла, середня вартість квартири — 2,35 млн грн.

Отже, власний внесок позичальника у 20% становить 470 тис. грн.

Кредит — 1,88 млн грн на 20 років під 7% річних.

Відповідно:

сума компенсацій із бюджету (у тому числі 70% першого внеску + 70% перших річних платежів) становитиме 484 809 грн;

загальна сума, яку сплачує позичальник (власний внесок + усі відсотки – компенсації) — 3 186 674 грн.

Тобто реально держава покриває приблизно 13% загальної вартості житла, решта лягає на позичальника.

Усе просто, спочатку програма створювалася не для тих, хто втратив домівку, а для тих, хто має гарантовану зарплату з бюджету, — поліцейських, прокурорів, суддів, чиновників. Саме вони стали першими позичальниками, ще й отримали «непублічну преференцію» — не пояснювати, звідки взяли кошти на власний внесок.

Таким чином, бюджет двічі фінансує одних і тих самих людей: спершу через зарплати, а потім через іпотечні програми з неринковими відсотками. Програма, яка мала б стати інструментом справедливості, перетворилася на механізм підтримки бюджетників і забудовників.

Тепер же, щоб зберегти соціальний фасад, держава компенсує переселенцям те, чого вони й так не могли внести.

Ризики, про які не говорять

Попри те, що компенсація 70% щомісячних платежів для переселенців виглядає як щедрий жест держави, насправді це соціальна приманка, якою людей заманюють у кредити на житло, якого ще не існує. Бо більшість угод укладається не на готові квартири, а на участь у фінансуванні забудовників. Для сімей, які втратили житло, це не шанс, а подвійний ризик: іпотека, взята під майбутній бетон, може перетворитися на борг без житла.

Компенсація діє лише рік. Далі настає шок другого року, коли платежі зростуть утричі, а забудовник може ще не здати будинку в експлуатацію. Квартири продані, кредит залишився, але програма виконана «успішно». Так соціальна іпотека перетворюється на механізм перекачування бюджетних коштів у будівельні компанії, а не на шлях ВПО до такого потрібного житла.

Будівництво може зупинитися через брак фінансування, корупцію, воєнні ризики або банкрутство підрядника. Договір не гарантує квартири, а лише право на її майбутнє отримання, що у правовому полі дуже слабко захищено.

Банк не несе відповідальності за якість чи завершення будівництва — він лише кредитує покупця і не гарантує надійності забудовника, тим більше що страхування будівництва формальне або взагалі відсутнє. Таким чином, людина бере у борг за незавершене майно, яке може так і залишитися на папері.

Якщо будівельна компанія збанкрутує, заморозить будівництво або просто зникне, жодна компенсація не поверне людині ні грошей, ні житла. Але банк отримає іпотечну заставу (недобудову), забудовник — фінансування, а держава — звіт про успішну програму.

У країні, де будівельна галузь досі залишається зоною «тіні», подвійних продажів і заморожених об’єктів, це перетворює доступну іпотеку на ще один експеримент за рахунок найбільш уразливих.

Справжня підтримка — це не субсидована ілюзія, а ринок, де житло будується і продається прозоро, без державних пасток.

Що мала би робити держава

Якщо вже кредитування спрямовується у нове будівництво, то:

• забудовники мають проходити жорсткий державний акредитаційний відбір за критеріями репутації, фінансової спроможності, належного аудиту та гарантії добудови;
• кошти позичальників мають зберігатися на ескроу-рахунках до завершення будівництва;
• банки мають долучитися до фінансування будівництва, а держава — виступати гарантом добудови або страховиком ризику недобудови;
• для ВПО логічніше створити фонди гарантованого житла, де держава або муніципалітет є замовником, або ж систему викупу готового житла на вторинному ринку з наступною передачею ВПО;
• надати гранти на створення орендних житлових фондів, у тому числі з правом викупу. Створити умови для залучення інвестицій у цю сферу через податкові пільги та надання оснащених ділянок під будівництво.

У цьому разі держава інвестує в реальний актив — готове житло, а не у майбутні квадратні метри на папері. Без цього доступна іпотека для ВПО перетворюється на лотерею з передоплатою, в якій виграють забудовники й банки, але не ті, хто справді потребує житла.

Держава повинна взяти на себе соціальну відповідальність, а не фінансову умовність, перекладаючи тягар фінансового ризику на людину. Бо іпотека — це не інструмент виживання, а інструмент розвитку. Там, де житло зруйноване, гроші не позичають — їх інвестують у відновлення.