Ипотека для бездомного. Скрытые риски и реальная стоимость программы «єОселя» для заемщиков

В Украине запустили новый этап доступной ипотеки: теперь государство компенсирует 70% первого взноса, 70% ежемесячных платежей в течение года и предоставляет до 40 тыс. грн на оформление документов. Программа рассчитана на поддержку внутренне перемещенных лиц (ВПЛ) и жителей прифронтовых территорий.

Выглядит, вроде бы государство наконец протягивает руку тем, кто лишился жилья. Но если присмотреться внимательнее, то эта рука держит кредитный договор. В этом «жесте поддержки» есть что-то глубоко противоречивое, даже если формально он и выглядит гуманным — человеку, потерявшему дом, предлагают купить новый, но в долг.

ВПЛ далеко не всегда являются заемщиками с прогнозируемым доходом. Эти люди потеряли все — жилье, стабильность, работу, документы. Им нужна крыша, а не долг. Даже если часть заплатит государство, остальное на все последующие годы станет их бременем из обязательств, которые лягут на финансово несостоятельных людей.

Социальная политика подменена кредитной, а милосердие — финансовым маркетингом. Если человеку без крыши над головой дать не дом, а кредит, то он продолжит жить под дождем, только теперь еще и с долгом. Поэтому предлагать ВПЛ кредит вместо грантового жилья — это как предложить тонущему человеку взять лодку в лизинг.

Не помощь, а иллюзия

Деньги из бюджета идут не на жилье, а в капитал ПАО «Украинская финансовая жилищная компания» (Укрфинжилье), которое через банки кредитует приобретение жилья в недострое, чем фактически финансирует застройщиков. Тратя бюджетные деньги не на жилье, а на его частичную компенсацию и кредитные проценты «бездомным», в реальности государство финансирует банки и застройщиков, а не людей.

Еще один скрытый риск состоит в том, что большинство кредитов в рамках программы выдают не на готовое жилье, а на строительство. То есть переселенец фактически становится инвестором застройщика, беря кредит на объект, который ему только должны построить.

Такая схема не просто рискованная — она вдвойне опасная.

Формально программа «єОселя» выглядит просто: человек получает кредит на еще строящееся жилье. Но фактически он не покупает готовую квартиру, а финансирует застройщика. Это означает, что заемщик становится участником риска девелоперского проекта без каких-либо гарантий, что жилье действительно будет достроено, введено в эксплуатацию и оформлено на него.

На первый взгляд, государственная компенсация 70% первого взноса и 70% ежемесячных платежей выглядит весомой помощью переселенцам. На самом же деле, во-первых, это признание, что даже минимальный взнос в полмиллиона гривен является неподъемным для большинства украинцев. А во-вторых, при более близком знакомстве с ситуацией помощь не такая уж и щедрая.

Считаем вместе. Согласно данным Укрфинжилья, средняя стоимость квартиры — 2,35 млн грн.

Таким образом, собственный взнос заемщика в 20% составляет 470 тыс. грн.

Кредит — 1,88 млн грн на 20 лет под 7% годовых.

Соответственно:

сумма компенсаций из бюджета (в том числе 70% первого взноса + 70% первых годовых платежей) составит 484 809 грн;

общая сумма, которую платит заемщик (собственный взнос + все проценты – компенсации) — 3 186 674 грн.

То есть реально государство покрывает примерно 13% общей стоимости жилья, остальное ложится на плечи заемщика.

Все просто, сначала программу создавали не для тех, кто потерял дом, а для тех, кто имеет гарантированную зарплату из бюджета, — полицейских, прокуроров, судей, чиновников. Именно они стали первыми заемщиками, да еще и получили «непубличную преференцию» — не объяснять, откуда взяли средства на собственный взнос.

Таким образом, бюджет дважды финансирует одних и тех же людей: сначала через зарплату, а потом через ипотечные программы по нерыночным процентам. Программа, которая должна была стать инструментом справедливости, превратилась в механизм поддержки бюджетников и застройщиков.

Теперь же, чтобы сохранить социальный фасад, государство компенсирует переселенцам то, что они и так не могли внести.

Риски, о которых не говорят

Несмотря на то, что компенсация 70% ежемесячных платежей для переселенцев выглядит как щедрый жест государства, на самом деле это социальная приманка, которой людей заманивают в кредиты на еще не существующее жилье. Потому что большинство соглашений заключаются не на готовые квартиры, а на участие в финансировании застройщиков. Для семей, лишившихся жилья, это не шанс, а двойной риск: ипотека, взятая под будущий бетон, может превратиться в долг без жилья.

Компенсация действует всего год. Затем наступает шок второго года, когда платежи вырастут втрое, а застройщик может еще не сдать дом в эксплуатацию. Квартиры проданы, кредит остался, но программа выполнена «успешно». Так социальная ипотека превращается в механизм перекачивания бюджетных средств в строительные компании, а не на путь ВПЛ к такому нужному жилью.

Строительство может остановиться из-за отсутствия финансирования, коррупции, военных рисков или банкротства подрядчика. Договор не гарантирует квартиру, а только право на ее будущее получение, которое в правовом поле очень слабо защищено.

Банк не несет ответственности за качество или завершение строительства — он лишь кредитует покупателя и не гарантирует надежность застройщика, тем более что страхование строительства формальное или его вообще нет. Таким образом, человек берет в долг за незавершенное имущество, которое может так и остаться на бумаге.

Если строительная компания обанкротится, заморозит строительство или просто исчезнет, никакая компенсация не вернет человеку ни денег, ни жилья. Но банк получит ипотечный залог (недострой), застройщик — финансирование, а государство — отчет об успешной программе.

В стране, где строительная отрасль до сих пор остается зоной «тени», двойных продаж и замороженных объектов, это превращает доступную ипотеку в еще один эксперимент за счет наиболее уязвимых.

Настоящая поддержка — это не субсидируемая иллюзия, а рынок, где жилье строится и продается прозрачно, без государственных ловушек.

Что следует делать государству

Если кредитование все же направляется в новое строительство, то:

• застройщики должны проходить жесткий государственный аккредитационный отбор по критериям репутации, финансовой состоятельности, надлежащего аудита и гарантии достройки;
• средства заемщиков должны храниться на эскроу-счетах до завершения строительства;
• банки должны подключиться к финансированию строительства, а государство — выступать гарантом достройки или страховщиком риска недостроя;
• для ВПЛ логичнее создать фонды гарантированного жилья, где государство или муниципалитет является заказчиком, либо систему выкупа готового жилья на вторичном рынке с последующей передачей ВПЛ;
• предоставить гранты на создание арендных жилищных фондов, в том числе с правом выкупа. Создать условия для привлечения инвестиций в эту сферу через налоговые льготы и предоставление оборудованных участков под строительство.

В этом случае государство инвестирует в реальный актив — готовое жилье, а не в будущие квадратные метры на бумаге. Без этого доступная ипотека для ВПЛ превращается в лотерею с предоплатой, в которой выигрывают застройщики и банки, но не те, кто действительно нуждается в жилье.

Государство должно взять на себя социальную ответственность, а не финансовую условность, перекладывая бремя финансового риска на плечи человека. Потому что ипотека — это не инструмент выживания, а инструмент развития. Там, где жилье разрушено, деньги не дают в долг — их инвестируют в восстановление.