Будувати з цегли чи панелей вже не актуально. Яке житло бізнес-класу обирають українці та чи буде дешевше

Житло бізнес-класу залишається найбільш стабільним сегментом нерухомості осені 2025 року. Згідно з аналітикою дослідницької панелі Gradus Research, майже 85% жителів Києва прагнуть покращити свої житлові умови. Отже, попит існує. Експерти ринку розповіли Фокусу, на що орієнтуються покупці та як саме можуть зрости ціни на нові квартири до кінця 2025 року.

Сегмент стабільності: бізнес-клас тримає позиції

Попри воєнний стан, нестабільну економіку та обмежену кількість нових проєктів, попит на ринку житла з боку платоспроможних покупців 2025 року не лише зберігся, а й зріс.

"Можна стверджувати, що бізнес-клас залишається, мабуть, найбільш стабільним сегментом житлової нерухомості цієї осені. На відміну від економ- і комфорт-сегменту, в бізнес-класі основний попит формує платоспроможна аудиторія — підприємці, топ-менеджери, айтівці, юристи, представники креативного сектору. Ця аудиторія частково розглядає преміальні квартири як захисний актив", — коментує комерційний директор київських проєктів Greenville Дан Сальцев.

За його словами, частка продажів у бізнес-сегменті столиці зросла до 20-22% від усіх угод на первинному ринку, тоді як у 2023 році цей показник не перевищував 10%.

Сальцев додає, що саме в бізнес-сегменті девелопери сьогодні демонструють найбільшу гнучкість: оновлюють підходи до планувань, додають функціональність і розвивають концепцію автономних ЖК — "місто в місті" з власною інфраструктурою.

Що шукають покупці: комфорт, безпека і автономність

За словами експертів ринку, майже 90% покупців віддають перевагу об’єктам, які дуже активно будуються або перебувають на фінальних етапах запуску. І схильні робити це, навіть якщо таке житло коштує дорожче. 2025 року покупці бізнес-класу стали більш вимогливими до якості. Вони очікують комплексного середовища для життя, де усе необхідне розташоване на території ЖК.

"Фокус — на комплексному підході до організації життєвого простору. Покупець у бізнес-класі зацікавлений, щоб усе необхідне було поруч — від кав’ярні й спортзалу до коворкінгу і закладів освіти. Тренд, який був популярний 5–7 років тому, зараз перетворився на норму", — зазначає Сальцев.

Безпека також залишається ключовим фактором. Більшість сучасних ЖК бізнес-класу будуються за монолітно-каркасною технологією, мають власні підземні паркінги, які одночасно слугують укриттями.

"Монолітно-каркасна технологія вже продемонструвала свою ефективність. Війна стала для галузі жорстким тест-драйвом. Люди дедалі частіше обирають саме такі будинки, адже розуміють: це надійніше й безпечніше. Так, собівартість вища, але й підхід став більш комплексним — із сучасними системами пожежогасіння, вентиляції та контролю якості. Зараз усі елементи, що стосуються безпеки людей, перевіряють набагато ретельніше", — наголошує в інтерв'ю Фокусу Marketing & Communications Advisor Alliance Novobud Ірина Міхальова Ірина Міхальова.

• Читайте також: Хто та за яку ціну купує нерухомість в Україні. Яке житло найнадійніше в умовах війни

Для покупців бізнес-класу комфорт уже не від'ємний від безпеки. Вони сприймають високу ціну як інвестицію у якість життя — функціональний, захищений і зручний для щоденного життя простір.

Втім, разом із безпекою у пріоритеті залишається естетика та природне освітлення. Покупці не відмовляються від звичних атрибутів бізнес-класу — просторих планувань, високих стель, панорамних вікон.

"Не можу сказати, що всі відмовилися від панорамних вікон, бо люди звикли — це красиво, це додає відчуття простору. Але з огляду на енергоефективність, архітектори все ж таки трохи зменшують їхню площу. Вікна — менш енергоощадний елемент, ніж стіни, тому зараз шукають баланс між естетикою та економічністю", — пояснює Ірина Міхальова.

Розтермінування: гнучкість, яка стимулює попит

Попри загальне здорожчання будівництва, попит на житло бізнес-класу підтримують розтермінування та спеціальні програми.

"Можна очікувати інтенсифікацію впровадження різноманітних маркетингових інструментів серед забудовників: активно діятимуть розстрочки, спецпропозиції, акції, бонуси. Це — спосіб втримати покупця в умовах конкуренції", — зазначає комерційний директор київських проєктів Greenville Дан Сальцев.

Проте є ще реальний чинник, що спонукає потенційного покупця зробити вибір — довіра до забудовника, яка сьогодні відіграє ключову роль.

"У 2024–2025 роках люди не втратили довіру до надійних девелоперів, які будували всю війну. Ми бачимо, що навіть на етапі котловану покупці активно резервують квартири. Якщо забудовник має репутацію — йому довіряють", — додає Ірина Міхальова.

Як змінився ринок і куди рухається попит

За словами експертів, після початку повномасштабної війни ринок чітко сегментувався: у передмісті переважає комфорт-клас, а у столиці відновлюється активність у бізнес-сегменті.

"У Києві зараз переважає покупець, який шукає житло для себе та родини. Частка інвестиційних угод у бізнес-класі не перевищує 20%", — каже Сальцев.

Найбільший попит на бізнес-клас спостерігається у Києві, Львові та Одесі. У столиці — через концентрацію бізнесу, у Львові — через безпечність і зростання економічної активності, а в Одесі — через стабільний інтерес до приморських локацій, попри обстріли.

Чи зростатимуть ціни на житло

Щодо пропозиції та цін на ринку бізнес-класу наприкінці 2025 року, то експерти прогнозують стримане зростання цін на житло бізнес-класу — на 5-10% до кінця 2025 року.

"На кожні п’ять зданих комплексів розпочинається лише один новий. Це створює ризик дефіциту житла у перспективі 3–5 років. Основними драйверами підвищення залишаються обмежена пропозиція, зростання собівартості будівництва та попит на "готове й безпечне" житло", — зазначає Дан Сальцев.

• Читайте також: Гнучкість важливіша за квадратуру: які квартири зараз обирають українці

Тож ціни на первинну нерухомість, зокрема, бізнес-класу в 2026 році точно будуть зростати, адже зростає собівартість будівництва. Згідно з даними Конфедерації будівельників України (КБУ), середня вартість зведення одного квадратного метра за останні роки збільшилася на 20-30%.

"Отже, дешевше, ніж зараз точно не буде — ця думка є консенсусом серед забудовників. Ринок стоїть на порозі серйозних структурних змін, і саме зараз — кращий момент для інвестицій у житло. Важлива чесна, прозора, відкрита комунікація з клієнтом. Головний капітал — довіра і її роль зростатиме. Справедлива теза, що не те якісно, що дешево і доступно: у подальшому виграє не той девелопер, який буде дешево продавати, а той, хто буде прозоро роз’яснювати, за що платить інвестор", — впевнений Дан Сальцев.

Також девелопери очікують на активну підтримку держави, а саме іпотечні програми на кшталт "єОселі", що стимулюватимуть попит та заохочуватимуть громадян до придбання житла.

"В умовах суттєвого дефіциту іпотечних продуктів — окрім державних програм, які покривають лише незначну частину угод, — для більшості забудовників фактично залишається лише один реальний інструмент продажів не за повну суму — це оплата частинами. І сьогодні це, по суті, єдиний ефективний спосіб конкурентної боротьби із вторинним ринком", — додає Ірина Міхальова.

Водночас попит залишатиметься, адже українці не відмовляються від планів інвестувати у житло, впевнені експерти.

"На початку війни всі думали, що продаватиметься лише економ. Але ні — люди хочуть кращого. Коли вже купують, то купують житло вищого класу, комфортніше, з продуманою інфраструктурою. Бізнес-клас зараз страждає, але після завершення війни він швидко відродиться", — вважає Ірина Міхальова.

Як придбати житло в Україні: стартовий капітал, важливі нюанси і алгоритм дій

За словами комерційного директора київських проєктів Greenville Дана Сальцева, придбання квартири бізнес-класу потребує ретельного фінансового планування.

"Якщо брати середню квартиру бізнес-класу в Києві — приблизно 60 м² (двокімнатна), то потрібно орієнтуватися на капітал у межах 3,6-4 млн грн, залежно від курсу. Окрім самої вартості житла, необхідно передбачити резерв для сплати податків, зборів, нотаріальних послуг тощо. В інших регіонах, де вартість квадратного метра нижча, стартова сума може бути меншою", — зазначає експерт.

Перед ухваленням рішення про купівлю, варто чітко визначити критерії, які допоможуть обрати дійсно якісне житло. Серед ключових нюансів експерт радить звертати увагу на:

• локацію та інфраструктуру — наявність зручної транспортної розв’язки, шкіл, дитсадків, ТРЦ і закладів дозвілля;
• концепцію та особливості проєкту — чи відповідає житловий комплекс сучасним стандартам комфорту та автономності;
• ліквідність об’єкта — наскільки легко його можна буде перепродати у разі потреби;
• стадію готовності будинку — чи об’єкт перебуває на завершальному етапі будівництва.
• безпекові фактори — наявність укриттів, паркінгу, якість конструкцій і технологій;
• витрати на утримання — комунальні платежі, обслуговування, охорона, паркінг тощо;
• повний пакет дозвільної документації — містобудівні умови, технічні умови, дозвіл на будівництво, документи на землю;
• репутацію девелопера — його попередні реалізовані проєкти та досвід роботи під час воєнного періоду.

"Ринок стоїть на порозі структурних змін. І саме зараз — найкращий момент для інвестицій у житло. Виграє не той, хто дешевше продає, а той, хто прозоро пояснює, за що платить інвестор", — підсумовує Дан Сальцев.