Строить из кирпича или панелей уже не актуально. Какое жилье бизнес-класса выбирают украинцы и будет ли дешевле

Жилье бизнес-класса остается наиболее стабильным сегментом недвижимости осени 2025 года. Согласно аналитике исследовательской панели Gradus Research, почти 85% жителей Киева стремятся улучшить свои жилищные условия. Следовательно, спрос существует. Эксперты рынка рассказали Фокусу, на что ориентируются покупатели и как именно могут вырасти цены на новые квартиры до конца 2025 года.

Сегмент стабильности: бизнес-класс держит позиции

Несмотря на военное положение, нестабильную экономику и ограниченное количество новых проектов, спрос на рынке жилья со стороны платежеспособных покупателей в 2025 году не только сохранился, но и вырос.

"Можно утверждать, что бизнес-класс остается, пожалуй, самым стабильным сегментом жилой недвижимости этой осенью. В отличие от эконом- и комфорт-сегмента, в бизнес-классе основной спрос формирует платежеспособная аудитория — предприниматели, топ-менеджеры, айтишники, юристы, представители креативного сектора. Эта аудитория частично рассматривает премиальные квартиры как защитный актив", — комментирует коммерческий директор киевских проектов Greenville Дан Сальцев.

По его словам, доля продаж в бизнес-сегменте столицы выросла до 20-22% от всех сделок на первичном рынке, тогда как в 2023 году этот показатель не превышал 10%.

Сальцев добавляет, что именно в бизнес-сегменте девелоперы сегодня демонстрируют наибольшую гибкость: обновляют подходы к планировкам, добавляют функциональность и развивают концепцию автономных ЖК — "город в городе" с собственной инфраструктурой.

Что ищут покупатели: комфорт, безопасность и автономность

По словам экспертов рынка, почти 90% покупателей отдают предпочтение объектам, которые очень активно строятся или находятся на финальных этапах запуска. И склонны делать это, даже если такое жилье стоит дороже. В 2025 году покупатели бизнес-класса стали более требовательными к качеству. Они ожидают комплексной среды для жизни, где все необходимое расположено на территории ЖК.

"Фокус — на комплексном подходе к организации жизненного пространства. Покупатель в бизнес-классе заинтересован, чтобы все необходимое было рядом — от кофейни и спортзала до коворкинга и учебных заведений. Тренд, который был популярен 5-7 лет назад, сейчас превратился в норму", — отмечает Сальцев.

Безопасность также остается ключевым фактором. Большинство современных ЖК бизнес-класса строятся по монолитно-каркасной технологии, имеют собственные подземные паркинги, которые одновременно служат укрытиями.

"Монолитно-каркасная технология уже продемонстрировала свою эффективность. Война стала для отрасли жестким тест-драйвом. Люди все чаще выбирают именно такие дома, ведь понимают: это надежнее и безопаснее. Да, себестоимость выше, но и подход стал более комплексным — с современными системами пожаротушения, вентиляции и контроля качества. Сейчас все элементы, касающиеся безопасности людей, проверяют гораздо тщательнее", — отмечает в интервью Фокусу Marketing & Communications Advisor Alliance Novobud Ирина Михалева Ирина Михалева.

• Читайте также: Кто и за какую цену покупает недвижимость в Украине. Какое жилье самое надежное в условиях войны

Для покупателей бизнес-класса комфорт уже не отъемлем от безопасности. Они воспринимают высокую цену как инвестицию в качество жизни — функциональное, защищенное и удобное для ежедневной жизни пространство.

Впрочем, вместе с безопасностью в приоритете остается эстетика и естественное освещение. Покупатели не отказываются от привычных атрибутов бизнес-класса — просторных планировок, высоких потолков, панорамных окон.

"Не могу сказать, что все отказались от панорамных окон, потому что люди привыкли — это красиво, это добавляет ощущение пространства. Но учитывая энергоэффективность, архитекторы все же немного уменьшают их площадь. Окна — менее энергосберегающий элемент, чем стены, поэтому сейчас ищут баланс между эстетикой и экономичностью", — объясняет Ирина Михалева.

Рассрочка: гибкость, которая стимулирует спрос

Несмотря на общее подорожание строительства, спрос на жилье бизнес-класса поддерживают рассрочка и специальные программы.

"Можно ожидать интенсификацию внедрения различных маркетинговых инструментов среди застройщиков: активно будут действовать рассрочки, спецпредложения, акции, бонусы. Это — способ удержать покупателя в условиях конкуренции", — отмечает коммерческий директор киевских проектов Greenville Дан Сальцев.

Однако есть еще реальный фактор, побуждающий потенциального покупателя сделать выбор — доверие к застройщику, которое сегодня играет ключевую роль.

"В 2024-2025 годах люди не потеряли доверие к надежным девелоперам, которые строили всю войну. Мы видим, что даже на этапе котлована покупатели активно резервируют квартиры. Если застройщик имеет репутацию — ему доверяют", — добавляет Ирина Михалева.

Как изменился рынок и куда движется спрос

По словам экспертов, после начала полномасштабной войны рынок четко сегментировался: в пригороде преобладает комфорт-класс, а в столице восстанавливается активность в бизнес-сегменте.

"В Киеве сейчас преобладает покупатель, который ищет жилье для себя и семьи. Доля инвестиционных сделок в бизнес-классе не превышает 20%", — говорит Сальцев.

Наибольший спрос на бизнес-класс наблюдается в Киеве, Львове и Одессе. В столице — из-за концентрации бизнеса, во Львове — из-за безопасности и роста экономической активности, а в Одессе — из-за стабильного интереса к приморским локациям, несмотря на обстрелы.

Будут ли расти цены на жилье

Что касается предложения и цен на рынке бизнес-класса в конце 2025 года, то эксперты прогнозируют сдержанный рост цен на жилье бизнес-класса — на 5-10% до конца 2025 года.

"На каждые пять сданных комплексов начинается только один новый. Это создает риск дефицита жилья в перспективе 3-5 лет. Основными драйверами повышения остаются ограниченное предложение, рост себестоимости строительства и спрос на "готовое и безопасное" жилье", — отмечает Дан Сальцев.

• Читайте также: Гибкость важнее квадратуры: какие квартиры сейчас выбирают украинцы

Поэтому цены на первичную недвижимость, в частности, бизнес-класса в 2026 году точно будут расти, ведь растет себестоимость строительства. Согласно данным Конфедерации строителей Украины (КСУ), средняя стоимость возведения одного квадратного метра за последние годы увеличилась на 20-30%.

"Итак, дешевле, чем сейчас точно не будет — это мнение является консенсусом среди застройщиков. Рынок стоит на пороге серьезных структурных изменений, и именно сейчас — лучший момент для инвестиций в жилье. Важна честная, прозрачная, открытая коммуникация с клиентом. Главный капитал — доверие и его роль будет расти. Справедлив тезис, что не то качественно, что дешево и доступно: в дальнейшем выиграет не тот девелопер, который будет дешево продавать, а тот, кто будет прозрачно разъяснять, за что платит инвестор", — уверен Дан Сальцев.

Также девелоперы ожидают активную поддержку государства, а именно ипотечные программы вроде "еОсели", которые будут стимулировать спрос и поощрять граждан к приобретению жилья.

"В условиях существенного дефицита ипотечных продуктов — кроме государственных программ, которые покрывают лишь незначительную часть сделок, — для большинства застройщиков фактически остается только один реальный инструмент продаж не за полную сумму — это оплата частями. И сегодня это, по сути, единственный эффективный способ конкурентной борьбы со вторичным рынком", — добавляет Ирина Михалева.

В то же время спрос будет оставаться, ведь украинцы не отказываются от планов инвестировать в жилье, уверены эксперты.

"В начале войны все думали, что будет продаваться только эконом. Но нет — люди хотят лучшего. Когда уже покупают, то покупают жилье высшего класса, комфортнее, с продуманной инфраструктурой. Бизнес-класс сейчас страдает, но после завершения войны он быстро возродится", — считает Ирина Михалева.

Как приобрести жилье в Украине: стартовый капитал, важные нюансы и алгоритм действий

По словам коммерческого директора киевских проектов Greenville Дана Сальцева, приобретение квартиры бизнес-класса требует тщательного финансового планирования.

"Если брать среднюю квартиру бизнес-класса в Киеве — примерно 60 м² (двухкомнатная), то нужно ориентироваться на капитал в пределах 3,6-4 млн грн, в зависимости от курса. Кроме самой стоимости жилья, необходимо предусмотреть резерв для уплаты налогов, сборов, нотариальных услуг и т.д. В других регионах, где стоимость квадратного метра ниже, стартовая сумма может быть меньше", — отмечает эксперт.

Перед принятием решения о покупке, следует четко определить критерии, которые помогут выбрать действительно качественное жилье. Среди ключевых нюансов эксперт советует обращать внимание на:

• локацию и инфраструктуру — наличие удобной транспортной развязки, школ, детсадов, ТРЦ и заведений досуга;
• концепцию и особенности проекта — соответствует ли жилой комплекс современным стандартам комфорта и автономности;
• ликвидность объекта — насколько легко его можно будет перепродать в случае необходимости;
• стадию готовности дома — находится ли объект на завершающем этапе строительства.
• факторы безопасности — наличие укрытий, паркинга, качество конструкций и технологий;
• расходы на содержание — коммунальные платежи, обслуживание, охрана, паркинг и т.д;
• полный пакет разрешительной документации — градостроительные условия, технические условия, разрешение на строительство, документы на землю;
• репутацию девелопера — его предыдущие реализованные проекты и опыт работы во время военного периода.

"Рынок стоит на пороге структурных изменений. И именно сейчас — лучший момент для инвестиций в жилье. Выигрывает не тот, кто дешевле продает, а тот, кто прозрачно объясняет, за что платит инвестор", — заключает Дан Сальцев.